Baux d'habitation - Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Maître BEAUQUIER

Copie exécutoire délivrée le : à : Maître LIOTARD

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 25/08062 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAYQK

N° MINUTE : 4 JCP

JUGEMENT rendu le mardi 09 juin 2026

DEMANDEUR Monsieur [F] [P], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître LIOTARD, avocat au barreau de Paris, vestiaire #J121

DÉFENDEUR Monsieur [Z] [D], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître BEAUQUIER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #T1

COMPOSITION DU TRIBUNAL Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 09 avril 2026

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 juin 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 09 juin 2026 PCP JCP fond - N° RG 25/08062 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAYQK

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 15 janvier 2018 à effet au 01 février 2018, M. [P] [F] a donné à bail à M. [D] [Z] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 2], avec parking.

Ledit bail n'est pas soumis à la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

M. [D] [Z] a signé, le 15 janvier 2018, le procès-verbal de constat réalisé par le commissaire de justice à l'entrée du précédent locataire de cet appartement en janvier 2015.

Par jugement en date du 23 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Judicaire de Paris a prononcé la résiliation judicaire du bail conclu entre les parties, aux torts de M. [D] [Z] pour retards et impayés de loyers et charges ainsi que sous-location non autorisée.

Les clés du logement ont été restitués le 04 juillet 2024.

Un constat de l'état des lieux de sortie a été établi par commissaire de justice, le 14 août 2024.

Par lettre recommandée AR en date du 11 avril 2025 reçu le 14 avril, M. [W] [S] [F] a mis en demeure M. [D] [Z] de lui régler la somme de 15 875 euros au titre des travaux réparatoires, de remise en état et de fourniture des éléments d'équipements volés.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 juillet 2025, M. [W] [S] [F] a fait assigner M. [D] [Z] aux fins de le voir condamner, sous le bénéfice de l'exécution provisoire à lui payer les sommes suivantes : - 15 875 euros TTC, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure reçue le 14 avril 2025 - 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens

Après un renvoi, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 09 avril 2026.

M. [W] [S] [F], représenté par son conseil, a déposé des conclusions écrites, reprises dans ses observations orales, aux termes desquelles il réitère les demandes visées dans l'exploit introductif d'instance et sollicite le rejet des demandes de M. [D] [Z].

Au soutien de ses prétentions, il soutient que M. [D] [Z] a engagé sa responsabilité contractuelle en raison des dégradations locatives et modifications des lieux sans son autorisation : de nombreux éléments d'équipements ont été dérobés (not. lustre ancien, plaques à induction, baignoire et plan vasque, convecteur, radiateurs, sèche - serviette), la baignoire et la cabinet d'aisance à l'anglaise en faïence blanche de l'une des salles d'eau a été remplacée, sans son autorisation par une douche à l'italienne et la cloison se situant entre la salle de bains et le dressing a été démolie. Afin de pouvoir relouer les lieux, il allègue avoir engagé la somme de 57 368 euros TTC au titre des travaux réparatoires, de remise en état et de fourniture des équipements volés. En réponse aux moyens soulevés, il soutient que la loi ne subordonne pas la validité de l'état des lieux de sortie à la signature du locataire, que le défendeur n'habitait pas les lieux et que c'est une personne étrangère au bail qui s'est présentée pour remettre les clés. Il fait valoir qu'il ne s'est écoulé que 5 semaines entre la remise des clés et le constat, ledit délai s'expliquant par la période estivale et la disponibilité du commissaire de justice et la nécessité de trouver un serrurier pour faire procéder à un changement de barillet et des clés lors de la reprise des lieux. A cet égard, il expose que le défendeur ayant procédé à la sous-location non autorisée, il ne disposait d'aucune garantie que les clés n'aient pas été copiés par des tierces personnes de sorte qu'il était nécessaire, pour la sécurité des nouveaux occupants, de faire procéder au changement de clés.

M. [D] [Z], représenté par son conseil a déposé des conclusions écrites, reprises dans ses observations orales, aux termes desquelles il forme les demandes suivantes :

A titre principal : - Débouter M. [W] [S] [F] de ses demandes, - Condamner M. [W] [S] [F] à lui payer la somme de 2525 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie A titre subsidiaire : - Minorer l'indemnisation demandée En tout état de cause : - Condamner M. [W] [S] [F] à lui payer la somme de 816 euros facturée par l'huissier le 03 septembre 2024 au titre de " frais de serrurerie - changement de serrures - 5 points " - Condamner M. [W] [S] [F] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens

Au soutien de ses prétentions, il soutient que l'état des lieux de sortie ne peut faire la preuve de dégradations qui lui soient imputables dès lors qu'il ne porte pas sa signature et qu'il a été dressé le 14 août 2024 soit près de six semaines après la remise des clés. A titre subsidiaire, il soutient que le demandeur sollicite le paiement du remplacement d'équipement de qualité supérieure à ceux présents dans l'état des lieux d'entrée, s'agissant des radiateurs, du dressing, de la salle de bains et de la salle d'eau et qu'il ne tient pas compte de la vétusté normale liée aux six années d'occupation auxquelles s'ajoutent les trois années du locataire précédent. Il soutient par ailleurs que rien ne justifie la facturation du changement de serrures dès lors que les clés ont été remises le 04 juillet 2024.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à leurs écritures conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

A l'issue des débats l'affaire a été mise en délibéré au 09 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur les dégradations locatives et le dépôt de garantie

Aux termes de l'article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l'article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

Il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l'existence de dégradations locatives. En outre, conformément à l'article 1231 2 du code civil, les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu'il en résulte pour elle ni perte, ni profit. Le juge doit cantonner l'indemnisation aux seules prestations nécessaires pour parvenir à la réparation de l'entier préjudice. Ainsi, ne peut être indemnisé de manière intégrale que le préjudice direct et certain. L'imputabilité des dégradations s'apprécie par la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie.

En l'espèce, l'imputabilité des dégradations s'apprécie par la comparaison entre l'état des lieux d'entrée, signé par M. [D] [Z] le 15 janvier 2018, et l'état des lieux de sortie. Si l'état des lieux de sortie, dressé le 14 août 2024 par un commissaire de justice, n'a pas été signé par le locataire, cette absence de signature ne suffit pas à lui retirer toute valeur probante. L'absence de caractère contradictoire ne peut par ailleurs être reprochée au bailleur : M. [D] [Z] n'occupait plus les lieux, ceux ci étaient sous loués sans autorisation et les clés ont été remises par un tiers, empêchant toute convocation utile de ce dernier; il ne peut ainsi se prévaloir d'une situation qu'il a lui même créée.

En tout état de cause, l'état des lieux de sortie a été soumis au débat contradictoire, que le locataire n'a pas utilement contredit. Par ailleurs, les constatations du commissaire de justice sont corroborées par la facture de travaux du 3 février 2025, qui détaille les remises en état rendues nécessaires. Enfin, le délai entre la restitution des clés, le 4 juillet 2024, et le constat du 14 août 2024 n'est pas excessif au regard de la période estivale et de l'intervention d'un serrurier ; le bailleur justifie avoir agi avec diligence.

L'ensemble de ces éléments, cohérents et non contredits, établit l'imputabilité des dégradations au locataire.

M. [W] [S] [F] justifie avoir exposé la somme totale de 57 577 euros TTC au titre des travaux de remise en état et du remplacement de certains équipements. Sur ce montant, il sollicite : " 3 288 € TTC pour le remplacement des radiateurs, " 6 124 € TTC pour la remise en état de la salle de bains, " 3 241 € TTC pour le remontage de la cloison, de la porte d'entrée et du placard déposés, " 2 139 € TTC pour la remise en état de la salle d'eau, " 394 € TTC pour les plaques de cuisson, " 649 € TTC pour le sèche serviettes

La comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie révèle la disparition de nombreux équipements : plaque de cuisson, convecteurs, radiateurs, sèche serviettes, éléments de salle de bains et de salle d'eau, ainsi que la démolition de la cloison séparant le dressing et la salle de bains, entraînant la suppression de la porte et du placard.

Le coût du remplacement des plaques de cuisson et du sèche serviettes ne sont pas discutés de sorte que la somme de 1043 euros sera retenue. S'agissant du coût du remplacement des radiateurs, il ressort de la facture produite par le bailleur que certains desdits radiateurs relèvent d'une gamme supérieure (à inertie fluide connectée) à ceux initialement présents. Aussi, il y a lieu de minorer l'indemnisation sollicitée et de retenir la somme de 1978,12 Euros TTC.

La réfection de la salle de beau et de la salle d'eau apparaît justifiée au regard de l'ampleur des éléments retirés par le locataire. A cet égard, il y a lieu de retenir la somme de 7231,40 euros TTC correspondant stricto sensu aux postes concernés (le coût de la réfection de la peinture et des fenêtres de ces pièces n'est pas retenu).

Le coût du remontage de la cloison, de la porte d'entrée et du placard déposés apparait, au regard des pièces versées aux débats, excessif ; la somme de 1620,50 € TTC sera retenue.

Le coût de la remise en état retenu s'élève dès lors à la somme totale de 11 873,02 euros. Sur ledit montant, il y a lieu de déduire le montant du dépôt de garantie soit la somme de 2525 euros.

M. [D] [Z] sera en conséquence condamné à payer M. [W] [S] [F] la somme de 9348,02 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

2. Sur les frais de serrurerie

Il est constant que les clés du logement ont été restitués le 4 juillet 2024.

Toutefois, le contexte particulier du litige doit être pris en considération: le logement a été sous loué sans autorisation et des équipements ont été dérobés.

Dans ces conditions, le changement des serrures constituait une mesure nécessaire pour assurer la sécurité des lieux et des futurs occupants de sorte qu'il y a lieu de mettre ces frais à la charge du locataire sortant. La demande de M. [D] [Z] tendant à obtenir le remboursement de la facture de serrurerie du 3 septembre 2024 sera en conséquence rejetée.

3. Sur les demandes accessoires

M. [D] [Z], qui succombe à la présente instance supportera les dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile.

Par ailleurs, il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. [P] [F] les sommes exposées et non comprises dans les dépens. Il convient de lui allouer en conséquence la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, en premier ressort, par jugement contradictoire

Condamne M. [D] [Z] à payer à M. [W] [S] [F] la somme de 9 348,02 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision

Déboute M. [D] [Z] de sa demande au titre frais de serrurerie ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne M. [D] [Z] à payer à M. [W] [S] [F] la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [D] [Z] aux dépens,

Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.

La greffière La juge des contentieux de la protection