Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : [Q] [T]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Guillaume LETAILLEUR

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 26/01198 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCAPV

N° MINUTE : 11

JUGEMENT rendu le 29 mai 2026

DEMANDERESSE Madame [S] [K], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Guillaume LETAILLEUR, avocat au barreau d’ESSONNE,

DÉFENDEUR Monsieur [Q] [T], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 24 mars 2026

JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 29 mai 2026 par Olivier ADAM, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 29 mai 2026 PCP JCP ACR fond - N° RG 26/01198 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCAPV

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 6 mai 2019, Mme [K] [S] a consenti un bail d'habitation à M. [T] [Q] sur des locaux situés au [Adresse 3]) [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1499,43 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [T] [Q] le 23 septembre 2025.

Par assignation du 22 janvier 2026, Mme [K] [S] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion sans délai de M. [T] [Q] sous astreinte de 100 Euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 3138,87 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, - 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 23 janvier 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 24 mars 2026, Mme [K] [S] sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance précisant que le montant de la dette s'est depuis accru et qu'un accord est en cours.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré selon les formes prévues par l'article 659 du code de procédure civile, M. [T] [Q] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [K] [S] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 11 septembre 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1499,43 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 novembre 2025.

Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire, occupant sans titre à compter du 12 novembre 2025 ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser Mme [K] [S] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Par ailleurs aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution. Il convient donc de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

S'agissant de l'astreinte, aucun élément n'étant apporté faisant état de sa nécessité, notamment sur l'intention du locataire de rester dans les lieux, il ne sera pas fait droit à cette demande ;

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, Mme [K] [S] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 30 novembre 2025, M. [T] [Q] lui devait la somme de 3138,07 euros ; il convient cependant de déduire les frais de procédure de telle sorte que la dette s'établit à la somme de 2831,21 Euros dus au 30 novembre 2025.

M. [T] [Q] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2025 sur la somme de 1499,43 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera égal au montant actuel du loyer et des charges.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 12 novembre 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [K] [S] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] [Q], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile soit les frais de commandement de payer et d'assignation.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de Mme [K] [S] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 septembre 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 6 mai 2019 entre Mme [K] [S], d'une part, et M. [T] [Q], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3]) [Localité 2] est résilié depuis le 12 novembre 2025,

ORDONNE à M. [T] [Q] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] lot n°27) [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [T] [Q] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 12 novembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [T] [Q] à payer à Mme [K] [S] la somme de 2831,21 euros (deux mille huit cent trente et un euros et vingt et un centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2025 sur la somme de 1499,43 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes

CONDAMNE M. [T] [Q] à payer à Mme [K] [S] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [T] [Q] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 11 septembre 2025 et celui de l'assignation du 22 janvier 2026.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 mai 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge