Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] _______________________

Chambre 3 - CONSTRUCTION

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DU 04 Juin 2026 Dossier N° RG 25/02166 - N° Portalis DB3D-W-B7J-KUET Minute n° : 2026/179

AFFAIRE :

[L] [H] veuve [P] C/ [K] [Q] épouse [T]

JUGEMENT DU 04 Juin 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON, Vice Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : Mme Isabelle DE FRANCESCHI, gréffière,

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Mars 2026 A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2026

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à : Me Julian METENIER

Délivrées le Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

Madame [L] [H] veuve [P] demeurant [Adresse 1] représentée par Me Julian METENIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant

D’UNE PART ;

DÉFENDERESSE :

Madame [K] [Q] épouse [T] demeurant [Adresse 2] non représentée

D’AUTRE PART ;

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EXPOSÉ DU LITIGE :

Un compromis de vente a été signé le 3 août 2023 devant Me [O] [R], notaire à [Localité 2], entre Mme [L] [H] veuve de M. [A] [P] et Mme [K] [Q] épouse de M. [Z] [T] pour l’acquisition d’une maison située à [Adresse 3], cadastrée section F n° [Cadastre 1] lieudit [Localité 3], au prix de 460 000 €. Mme [K] [Q] n’était pas présente à l’acte, elle a été représentée par M. [Y] [D]. Les parties ont convenu du versement par Mme [Q] épouse [T], entre les mains du notaire, d’une somme de 23 000 € représentant partie de l’indemnité d’immobilisation fixée à 46 000 €, dans les 10 jours de l’acte. Il a été précisé que le surplus de l’indemnité d’occupation, soit la somme de 23 000 € serait versée par le promettant au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente ou ne lèverait pas l’option de son seul fait. Aucune condition suspensive particulière n’a été prévue et Mme [Q] épouse [T] a indiqué qu’elle n’entendait pas contracter d’emprunt pour le financement de l’acquisition envisagée, le financement devant être assuré en totalité par ses deniers personnels. La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 20 novembre 2023 à seize heures. Mme [T] n’a versé aucune indemnité d’immobilisation entre les mains de Me [R] et ne s’est pas présentée pour la signature de l’acte de vente au rendez-vous fixé au 6 novembre 2023. Par acte de commissaire de justice du12 février 2025, Mme [L] [H] veuve [P] a fait assigner Mme [K] [Q] épouse [T] devant le tribunal judiciaire de Draguignan afin de voir, au visa des articles 1101 et suivants et 1304-3 du code civil : Juger que Mme [K] [Q] épouse [T] s'est engagée à acquérir le bien dont s'agit sans contracter d'emprunt, le financement devant être assuré en totalité par ses deniers personnels Juger que Mme [K] [Q] épouse [T] a fait montre d'une incurie et d'un comportement fautifs et déloyaux dans l'exécution de la promesse de vente Juger que la déloyauté de Mme [K] [Q] épouse [T] dans l'exécution de la promesse de vente rend opposables au profit de Madame [L] [H] veuve [P] les versements d'une indemnité d'immobilisation et d'une pénalité compensatoire Juger que l'indemnité d'immobilisation fixée aux termes de la promesse de vente [P]/[T] doit être versée au profit de Mme [L] [H] veuve [P]

Juger que la pénalité compensatoire fixée aux termes de la promesse de vente [U] [T] doit être versée au profit de Mme [L] [H] veuve [P] Condamner Mme [K] [Q] épouse [T] à payer au profit de Mme [L] [H] veuve [P] la somme de 46.000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation Condamner Mme [K] [Q] épouse [T] à payer au profit de Mme [L] [H] veuve [P] la somme de 43.000 euros au titre de pénalité cornpensatoire Condamner Mme [K] [Q] épouse [T] à payer au profit de Mme [L] [H] veuve [P] la somme de 10.000 euros au titre de réparation de son préjudice financier Condamner Mme [K] [Q] épouse [T] à payer au profit de Mme [L] [H] veuve [P] la somme de 2.500 euros au titre de réparation de son préjudice moral Condamner Mme [K] [Q] épouse [T] à payer au profit de Mme [L] [H] veuve [P] la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l'Instance Mme [P] rappelle les termes des articles 1104 et 1304-3 du code civil et fait valoir qu’elle n’explique pas pourquoi la moitié de l’indemnité d’immobilisation n’a pas été versée par Mme [T] entre les mains du notaire lors de la signature de la promesse de vente. Elle souligne qu’il n’y avait pas de conditions suspensives particulières et qu’en raison de sa carence Mme [T] est redevable de l’indemnité d’immobilisation à hauteur de 46 000 €. Elle expose que l’acte notarié prévoit en page 9 une pénalité compensatoire, non liée à l’indemnité d’immobilisation qui sanctionne l’incurie, la déloyauté et l’absence de diligences de la part du bénéficiaire de la promesse. Elle indique qu’elle a perdu son mari peu de temps avant la mise en vente de son bien immobilier et a envisagé l’acquisition d’un autre bien, que Mme [T] lui a fait croire qu’elle payerait comptant et que la vente ne serait qu’une formalité. Elle précise qu’elle a versé la somme de 10 000 € dans le cadre d’une autre promesse de vente dont elle se voit refuser la restitution. Elle fait valoir qu’elle a engagé des frais de déménagement et s’est trouvée démunie tant sur le plan financier, qu’organisationnel et psychologique, ce qui lui cause un préjudice financier et moral. Elle considère que le comportement de Mme [T] est inadmissible dans le cadre d’une société, au risque, à défaut, d’amoindrir tant les principes fondamentaux de notre société que les principes moraux attachés au respect de la parole donnée. Mme [K] [Q] épouse [T] a été assignée à l’étude du commissaire de justice et elle n’a pas constitué avocat. Une ordonnance de clôture a été rendue le 13 octobre 2025. L’audience s’est tenue le 12 mars 2026 et l’affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et selon l’article 1104 du même code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. En l'espèce, la promesse de vente prévoit en pages 8 et 9 un paragraphe intitulé Indemnité d'immobilisation, aux termes duquel les parties ont convenu de fixer le montant de cette indemnité à la somme forfaitaire de 46 000 €, ce qui représente 10% du prix de vente du bien immobilier. Cette indemnité d'immobilisation qui constitue le seul prix de l'exclusivité conférée au bénéficiaire, ne peut être modifiée par le juge, les dispositions de l'article 1231-5 du code civil étant inapplicables. Ainsi la bénéficiaire, Mme [T], qui n’a pas réalisé l’acquisition du bien vendu par Mme [B] avant le 20 novembre 2023 alors qu’aucune condition suspensive particulière n’avait été prévue par l’acte puisqu’elle avait indiqué ne pas contracter d’emprunt pour le financement de l’acquisition envisagée, est redevable de l’indemnité d’immobilisation qui sera versée à Mme [B] à hauteur de 46 000 €. En ce qui concerne la pénalité compensatoire, la promesse de vente prévoit en l’espèce, en page 9 que « Dans le cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes seraient remplies et dans l’hypothèse où l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devrait verser à l'autre partie la somme de QUARANTE-TROIS MILLE EUROS (43 000,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du Code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. II peut également la diminuer si l'engagement a été exécuté en partie. Sauf inexécution définitive, la peine n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente. En toute hypothèse, cette stipulation ne pourra être exercée par le PROMETTANT s'il y a eu une somme versée par le BENEFICIAIRE à titre de garantie ou d'indemnité d'immobilisation, et que l'inexécution fautive incombant à ce dernier permet au PROMETTANT de la récupérer en tout ou partie. »

La bénéficiaire, Mme [K] [Q] épouse [T] ayant été condamnée à régler l'indemnité d'immobilisation, la clause prévoyant la pénalité compensatoire n'est pas applicable puisque conformément aux stipulations de la promesse de vente, Mme [L] [H] veuve [P] ne peut se prévaloir de la clause pénale alors même que la bénéficiaire est redevable de l'indemnité d'immobilisation. Dans ces conditions, Mme [B] sera déboutée de sa demande à ce titre. A propos du préjudice financier, Mme [P] ne justifie pas des frais qu’elle indique avoir engagé notamment pour déménager et ses difficultés pour obtenir la restitution de l’indemnité d’immobilisation qu’elle a versé dans le cadre d’une autre promesse de vente sont sans lien direct avec le présent contentieux. Elle ne produit pas l’acte qu’elle a signé pour l’acquisition d’un autre bien immobilier et comme l’indique M. et Mme [I] dans leur courrier du 27 mai 2024, cet acte comportait nécessairement une condition suspensive de vente de son bien situé à [Localité 4]. Mme [P] justifie toutefois avoir dû attendre le 19 décembre 2024 pour signer une nouvelle promesse de vente avec les époux [G] pour un prix de vente inférieur de 20 000 €. Elle sera alors indemnisée à hauteur de 5000€ pour la perte de chance financière de vendre son bien en 2023 à un prix plus élevé. L’attitude déloyale de Mme [T] qui ne s’est plus manifestée après la signature de la promesse de vente et qui en faisant croire à un paiement comptant a incité Mme [P] à s’engager dans une autre acquisition ainsi que les tracas occasionnés par le présent contentieux, ont incontestablement occasionnés pour Mme [P] un préjudice moral qui sera fixé à la somme de 1000 €. Mme [K] [Q] épouse [T], partie perdante, sera condamnée, en application de l’article 696 du code de procédure civile, aux entiers dépens de la présente instance. Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [L] [H] veuve [P] les frais irrépétibles exposés pour faire valoir ses droits, aussi Mme [K] [Q] épouse [T] sera condamnée à lui payer la somme de 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile L’exécution provisoire de droit à titre provisoire prévue par l’article 514 du code de procédure civile est compatible avec la nature de l’affaire et il n’y a pas lieu de l’écarter conformément à l’article 514-1 du même code.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort

CONDAMNE Mme Mme [K] [Q] épouse [T] à payer à Mme [L] [H] veuve [P] la somme de 46 000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

DEBOUTE Mme [L] [H] veuve [P] de sa demande au titre de la pénalité compensatoire ;

CONDAMNE Mme Mme [K] [Q] épouse [T] à payer à Mme [L] [H] veuve [P] la somme de 5000 € en réparation de la perte de chance pour le préjudice financier ;

CONDAMNE Mme Mme [K] [Q] épouse [T] à payer à Mme [L] [H] veuve [P] la somme de 1000 € en réparation du préjudice moral ;

CONDAMNE Mme Mme [K] [Q] épouse [T] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Mme Mme [K] [Q] épouse [T] à payer à Mme [L] [H] veuve [P] la somme de 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire et DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ; Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT-SIX.

La greffière, La présidente,