Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :Monsieur [L] [C]

Copie exécutoire délivrée le : à :Me Yves CLAISSE

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/11746 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBUGA

N° MINUTE : 4/2026

JUGEMENT rendu le 28 mai 2026

DEMANDERESSE S.A.S. HENEO, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500

DÉFENDEUR Monsieur [L] [C], demeurant [Adresse 2] comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 31 mars 2026

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 28 mai 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 28 mai 2026 PCP JCP ACR fond - N° RG 25/11746 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBUGA

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 13 septembre 2024, la société HENEO a donné en location un logement meublé à M. [L] [C] situé dans une résidence sociale au [Adresse 3] à [Localité 2] moyennant le paiement d'une redevance mensuelle de 538,08euros, charges et prestations obligatoires comprises.

Des redevances étant demeurées impayées, la société HENEO a fait signifier par acte de commissaire de justice du 11 juin 2025un commandement de payer la somme principale de 2772,25euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai d'un mois, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 11 décembre 2025, la société HENEO a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence et subsidiairement prononcer la résiliation de ce contrat, - ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin, dans un délai de 48 heures et sous astreinte de 80 euros par jours de retard, avec séquestration des meubles notamment, - condamner M. [L] [C] à lui payer la somme de 3994,69 euros au titre de l'arriéré des sommes dues arrêté au 04 août 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation, - condamner M. [L] [C] à lui payer 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l'audience du 31 mars 2026, la société HENEO actualise la dette à la somme de 5194,53 euros, selon décompte arrêté au 31 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse ( précisant que le décompte vise une somme de 5708.05 mais qu'il y a lieu de déduire dudit décompte la somme de 513,52 euros récemment réglée).

Au regard des explications et des éléments produits aux débats par le défendeur, elle s'associe à la demande de suspension de la clause résolutoire et à l'octroi de délais de paiement dans la limite de 24 mois.

M. [L] [C] a comparu.

Il ne conteste pas la dette. Il explique avoir fait l'objet d'un retrait de sa nationalité française, une décision actuellement contestée devant le Conseil d'État. Ce retrait a entraîné la cessation de ses fonctions au sein de la Ville de [Localité 1], où il était fonctionnaire, le plaçant soudainement sans aucune ressource financière.

Il indique avoir entrepris toutes les démarches nécessaires pour se réinsérer professionnellement : il a suivi une formation qualifiante, obtenu un diplôme, puis a récemment été recruté comme opérateur en vidéoprotection par la Ville de [Localité 3]. Il produit son bulletin de salaire, qui confirme ses déclarations. Il a été embauché à compter du 2 février 2026 et perçoit un revenu mensuel net de 1400 euros.

Il fait valoir que, dès la reprise de son activité professionnelle, il a versé au bailleur 600 euros au mois de mars, puis 513,52 euros, en complément des aides de la CAF. Il précise également avoir sollicité la Direction des solidarités - Centre d'action sociale de la Ville de [Localité 1], qui a décidé de lui accorder une aide de 4000 euros destinée à apurer sa dette locative ; toutefois, cette aide n'a pas encore été débloquée.

Enfin, il indique avoir un rendez-vous avec l'assistante sociale le 2 avril prochain afin de faire un point complet sur sa situation.

Il sollicite son maintien dans les lieux et l'octroi de délais de paiement. Il indique pouvoir régler en sus des redevances la somme de 200 euros par mois.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026 par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Il est rappelé que le logement occupé par M. [L] [C] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l'occupant et échappe aux dispositions protectrices de l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation en vertu de l'article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande de constat de la résiliation du titre d'occupation

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : - inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; - cessation totale d'activité de l'établissement ; - cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

En l'espèce, le contrat de résidence du 13 septembre 2024 a été conclu moyennant le paiement d'une redevance mensuelle de 538,08euros, charges et prestations obligatoires comprises et contient une clause résolutoire (article 7). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 juin 2025pour la somme en principal de 2772,25euros, sous un mois.

Il ressort du décompte produit que le montant visé au commandement correspondait à une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges restant due au gestionnaire et le résident n'a pas réglé l'intégralité de la dette dans le délai imparti d'un mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 11 juillet 2025 à minuit.

M. [L] [C] est donc sans droit ni titre depuis le 12 juillet 2025,

Toutefois, les parties s'accordent sur une suspension de la clause résolutoire avec octroi de délais de paiement.

Dans ces conditions, il y a lieu de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé au dispositif de la présente décision.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention du locataire est toutefois attiré sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant la redevance et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux et le défendeur sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation dans les termes du dispositif.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due d'un montant égal à celui de la redevance et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L'indemnité d'occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient la redevance et les charges, à partir du 12 juillet 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société HENEO ou à son mandataire.

Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l'espèce, M. [L] [C] est redevable des redevances et charges impayées jusqu'à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

En l'espèce, la société HENEO sollicite le règlement de la somme de 5194,53 euros correspondant à l'arriéré dû au 31 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

M. [L] [C] ne le conteste pas.

Au vu des pièces produites, il sera condamné à payer à la société HENEO la somme de 5194,53 euros correspondant à l'arriéré de redevances dû au 31 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 3994,69 euros euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [L] [C] se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les demandes accessoires

M. [L] [C], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 juin 2025 n'a pas été réglée dans le délai d'un mois,

CONSTATE en conséquence que le contrat de résidence conclu le 13 septembre 2024 entre la société HENEO et M. [L] [C] concernant le logement meublé situé au [Adresse 4] est résilié depuis le 11 juillet 2025 à minuit,

CONDAMNE M. [L] [C] à payer à la société HENEO la somme de 5194,53 euros correspondant à l'arriéré de redevances dû au 31 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2025 sur la somme de 3994,69 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE M. [L] [C] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que la redevance, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [L] [C] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre de la redevance et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ; le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 11 juillet 2025 minuit,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la société HENEO pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [L] [C] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,M. [L] [C] sera condamné à verser à la société HENEO une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de la redevance et des charges qui auraient été dues en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux ; CONDAMNE M. [L] [C] aux entiers dépens,

DEBOUTE la société HENEO de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que conformément à l'article 478 du code de procédure civile, ce jugement sera non avenu s'il n'a pas été notifié dans les six mois de sa date,

DIT que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La Juge des contentieux de la protection