Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :Monsieur [D] [U] ; PREFET DE [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Frédéric HUTMAN

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/10829 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBNFC

N° MINUTE : 8/2026

JUGEMENT rendu le 05 mai 2026

DEMANDERESSE S.A.R.L. MEDITERANEE TOURNIER INVESTISSEMENT dite MTI, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Frédéric HUTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1432

DÉFENDEUR Monsieur [D] [U], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL Eric TRICOU,juge des contentieux de la protection assisté de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 13 mars 2026

JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 05 mai 2026 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 05 mai 2026 PCP JCP ACR fond - N° RG 25/10829 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBNFC

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 3 septembre 2020, la société MEDITERANEE TOURNIER INVESTISSEMENT dite MTI, S.A.R.L a consenti un bail d'habitation à M. [D] [U] sur des locaux situés au [Adresse 3] - à [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 519,68 euros et d'une provision pour charges de 87 euros.

Des loyers sont restés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3.572,59 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [D] [U] le 24 juillet 2025.

Par assignation du 4 novembre 2025, la société MEDITERANEE TOURNIER INVESTISSEMENT dite MTI, S.A.R.L a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l'acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [D] [U], voir statuer sur le sort de son mobilier garnissant les lieux et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : Une indemnité d'occupation d'un montant de 50 euros par jour de retard, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,6.281,82 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 7 novembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 13 mars 2026, la société MEDITERANEE TOURNIER INVESTISSEMENT dite MTI, S.A.R.L représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 avril 2026, s'élève désormais à 8.997,06 euros et qu'il n'y a eu aucun règlement depuis février 2025. La société MEDITERANEE TOURNIER INVESTISSEMENT dite MTI, S.A.R.L considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [D] [U] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

La société MEDITERANEE TOURNIER INVESTISSEMENT dite MTI, S.A.R.L ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société MEDITERANEE TOURNIER INVESTISSEMENT dite MTI, S.A.R.L justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 22 juillet 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3.572,59 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 septembre 2025.

Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la société MEDITERANEE TOURNIER INVESTISSEMENT dite MTI, S.A.R.L à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Attendu que la bailleresse forme, à titre subsidiaire, une demande de résiliation judiciaire du bail ; Mais attendu que la résiliation du bail étant d'ores et déjà acquise par le jeu de la clause résolutoire, cette demande subsidiaire est devenue sans objet ; il n'y a donc pas lieu de statuer de ce chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, la société MEDITERANEE TOURNIER INVESTISSEMENT dite MTI, S.A.R.L verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 30 avril 2026, M. [D] [U] lui devait la somme de 8.997,06 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l'absence de comparution du locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l'assignation, soit 6.281,82 euros, suivant décompte arrêté au 30 novembre 2025.

M. [D] [U] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2025 sur la somme de 3.572,59 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi soit la somme mensuelle de 678,81 euros. En l'espèce, le préjudice n'étant pas supérieur à la perte du montant du loyer, il n'y a pas lieu de majorer le montant de cette indemnité d'occupation. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 23 septembre 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société MEDITERANEE TOURNIER INVESTISSEMENT dite MTI, S.A.R.L ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [D] [U], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de la société MEDITERANEE TOURNIER INVESTISSEMENT dite MTI, S.A.R.L concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 juillet 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 septembre 2020 entre la société MEDITERANEE TOURNIER INVESTISSEMENT dite MTI, S.A.R.L , d'une part, et M. [D] [U], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] - à [Localité 2] est résilié depuis le 23 septembre 2025,

DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [D] [U], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement, Décision du 05 mai 2026 PCP JCP ACR fond - N° RG 25/10829 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBNFC

ORDONNE à M. [D] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] - à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [D] [U] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 678,81 euros (six cent soixante-dix-huit euros et quatre-vingt-un centimes),

DEBOUTE la société MEDITERANEE TOURNIER INVESTISSEMENT pour le surplus,

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 23 septembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DIT n'y avoir lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail, celle-ci étant devenue sans objet ;

CONDAMNE M. [D] [U] à payer à la société MEDITERANEE TOURNIER INVESTISSEMENT dite MTI, S.A.R.L la somme de 6.281,82 euros (six mille deux cent quatre-vingt-un euros et quatre-vingt-deux centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 3 à 50 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2025 sur la somme de 3.572,59 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [D] [U] à payer à la société MEDITERANEE TOURNIER INVESTISSEMENT dite MTI, S.A.R.L la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [D] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 juillet 2025 et celui de l'assignation du 4 novembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 avril 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge