Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :

Copie exécutoire délivrée le : à :

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/09801 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBFGF

N° MINUTE : 6/2026

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 05 mai 2026

DEMANDERESSE PARIS HABITAT OPH, [Adresse 1], représentée par le cabinet deMe Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], vestiaire : #C1272

DÉFENDERESSE Madame [E] [X] veuve [U], demeurant [Adresse 3],non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier lors des débats et de CROUZIER Caroline, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS : 27 février 2026

ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 05 mai 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente, assistée de CROUZIER Caroline, Greffier

Décision du 05 mai 2026 PCP JCP ACR référé - N° RG 25/09801 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBFGF

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 octobre 2023, l'établissement [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d'habitation à Mme [E] [X] veuve [U] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 397,92 euros à la prise d'effet du bail.

Par acte de commissaire de justice du 21 mai 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4791,17 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire du contrat de bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [E] [X] veuve [U] le 22 mai 2025.

Par assignation du 21 octobre 2025, l'établissement PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, en conséquence ordonner l'expulsion de Mme [E] [X] veuve [U] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : -une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, -6322,28 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au terme du mois de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, soit le 21 mai 2025, -250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 22 octobre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 27 février 2026, l'établissement [Localité 1] HABITAT OPH sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. L'établissement [Localité 1] HABITAT OPH considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les prélèvements des loyers étant rejetés.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [E] [X] veuve [U] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Le fils de la défenderesse, présent à l'audience, ne justifie d'aucun pouvoir pour représenter sa mère, de sorte que les éléments qu'il a exposés oralement ne sauraient utilement être retenus comme des observations de la locataire.

L'établissement [Localité 1] HABITAT OPH s'oppose aux délais de paiement et ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L'établissement [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 21 mai 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 4791,17 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 juillet 2025.

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleresse ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le diagnostic social et financier versé aux débats mentionne plusieurs éléments de contexte, notamment l'âge de la locataire, l'éventualité d'une mesure de protection, l'existence d'un bien détenu en indivision avec ses enfants et un désaccord familial susceptible d'affecter la résolution de la situation. Il évoque également une reprise alléguée du paiement des loyers par l'un des fils depuis plusieurs mois.

Toutefois, cette reprise ne ressort pas du décompte produit par le bailleur, et aucune pièce ni observation utile n'est venue à l'audience corroborer ces éléments.

En l'état, il n'est donc pas établi que la locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience ni qu'elle soit en capacité de régler sa dette locative. Les conditions permettant d'accorder des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire ne sont dès lors pas réunies.

Dans ces conditions, il n'y a pas lieu de faire droit à une demande de suspension de la clause résolutoire, quand bien même la situation sociale de l'intéressée appelle une attention particulière.

Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser l'établissement [Localité 1] HABITAT OPH à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l'exécution.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l'article 1104 du même code.

En application des dispositions de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, l'établissement [Localité 1] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 30 septembre 2025, Mme [E] [X] veuve [U] lui devait la somme de 6322,28 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [E] [X] veuve [U] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2025 sur la somme de 4791,17 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer et des charges.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 3 juillet 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement [Localité 1] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [E] [X] veuve [U], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort, et assortie de plein droit de l'exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 mai 2025 n'a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 10 octobre 2023 entre l'établissement [Localité 1] HABITAT OPH, d'une part, et Mme [E] [X] veuve [U], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2] est résilié depuis le 3 juillet 2025,

ORDONNONS à Mme [E] [X] veuve [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELONS que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS Mme [E] [X] veuve [U] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit un loyer mensuel de 425,26 euros auquel s'ajoutent les charges,

DISONS que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 3 juillet 2025, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS Mme [E] [X] veuve [U] à payer à l'établissement [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 6322,28 euros (six mille trois cent vingt-deux euros et vingt-huit centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2025 sur la somme de 4791,17 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTONS l'établissement [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme [E] [X] veuve [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 mai 2025 et celui de l'assignation du 21 octobre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 mai 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge