Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 1] [Localité 1] JUGEMENT DU 04 Mai 2026

N° RG 25/09898 - N° Portalis DBYC-W-B7J-L6D3

Jugement du 04 Mai 2026 N°: 26/450

Société LEGENDRE IMMOBILIER

C/

[T] [A] [Z] [M] [I], en qualité de caution [G] [H], en qualité de caution

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à Me BAILLY COPIE à la PREFECTURE Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 04 Mai 2026 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 06 Mars 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 04 Mai 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société LEGENDRE IMMOBILIER [Adresse 2] [Localité 2] représentée par Me Christophe BAILLY, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Charlotte ANTOINE, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

M. [T] [A] [Z] [Adresse 3] [Localité 1] non comparant, ni représenté

Mme [G] [H], en qualité de caution [Adresse 3] [Localité 1] non comparante, ni représentée

Mme [M] [I], en qualité de caution [Adresse 4] non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 octobre 2024, la société LEGENDRE IMMOBILIER a consenti un bail d’habitation à M. [T] [A] [Z] et Mme [G] [H] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2033 euros et d’une provision pour charges de 231 euros.

Par acte sous seing privé du 30 octobre 2024, Mme [E] [I] s’est porté caution du présent bail en renonçant expressément aux bénéfices de discussion et division.

Par actes de commissaire de justice du 25 juillet 2025 et signifié à la caution le 29 juillet 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 23044,93 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [T] [A] [Z] et Mme [G] [H] le 29 juillet 2025.

Par assignations du 31 octobre 2025, la société LEGENDRE IMMOBILIER a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : Constater l’absence de paiement des loyers par le locataire depuis plusieurs mois, nonobstant la signification d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, Constater que le commandement en question n’a pas été honoré dans le délai de deux mois qui y figure, Constater les violations graves et répétées des obligations des preneurs, Constater, à titre principal, la résiliation de plein droit du bail liant la société LEGENDRE IMMOBILIER à M. [T] [A] [Z] et Mme [G] [H] et ce, deux mois après la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire, Prononcer, à titre subsidiaire, la résiliation du bail, Ordonner l’expulsion de M. [T] [A] [Z] et Mme [G] [H] et de tout occupant de leur chef et sans droit ni titre des locaux avec, au besoin, concours de la force publique, Condamner solidairement M. [T] [A] [Z], Mme [G] [H] et Mme [E] [I] à régler à la société LEGENDRE IMMOBILIER la somme de 30106,93 euros, somme à parfaire au jour du jugement, en fonction des éventuelles sommes dues et/ou payées en ajoutant au 1er de chaque mois à compter du 1er novembre 2025 la somme de 2354 euros à titre de loyer, en denier ou quittance, le tout portant intérêt au taux légal à compter de la signification du commandement de payer du 25 juillet 2025,Condamner solidairement M. [T] [A] [Z], Mme [G] [H] et Mme [E] [I] à régler à la société LEGENDRE IMMOBILIER une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, soit la somme de 2354 euros à compter du 25 septembre 2025 ou subsidiairement, au jour du jugement si la résiliation du bail est prononcée, et ce, chaque mois sans qu’aucune demande complémentaire ne soit nécessaire, Condamner solidairement M. [T] [A] [Z], Mme [G] [H] et Mme [E] [I] au paiement d’une indemnité de 3000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, Débouter M. [T] [A] [Z], Mme [G] [H] et Mme [E] [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, en ce compris toute demande de délai éventuelle, Condamner solidairement M. [T] [A] [Z], Mme [G] [H] et Mme [E] [I] au paiement de l’intégralité des dépens qui comprendront le coût des commandements de payer visant la clause résolutoire ainsi que les mesures d’expulsion à venir. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 novembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience, les locataires n’ayant pas répondu aux propositions de rendez-vous qui leur ont été adressées par le CDAS.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 6 mars 2026, il est fait lecture de la demande de renvoi formulée par M. [T] [A] [Z] le 3 mars 2026. La société LEGENDRE IMMOBILIER s’oppose à cette demande. Il n’ a pas été fait droit à cette demande de renvoi accompagnée d’aucune pièce justificative et non soutenue oralement à l’audience.

La société bailleresse maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 5 mars 2026, s'élève désormais à 41876,93 euros. La société LEGENDRE IMMOBILIER considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les locataires n’ayant jamais versé aucune somme, même pas le dépôt de garantie.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude et à personne, M. [T] [A] [Z], Mme [G] [H] et Mme [E] [I] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

La société LEGENDRE IMMOBILIER ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société LEGENDRE IMMOBILIER justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 25 juillet 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 23044,93 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 septembre 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société LEGENDRE IMMOBILIER à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société LEGENDRE IMMOBILIER verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 mars 2026, M. [T] [A] [Z], Mme [G] [H] et Mme [E] [I] lui devaient la somme de 41876,93 euros, soustraction faite des frais de procédure.

L’article 22 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’ « est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ». En l’espèce, le bailleur verse aux débats un décompte où il impute la somme de 2033 euros au titre du dépôt de garantie. Par conséquent, cette somme devra être déduite de la condamnation au titre de l’arriéré locatif. Dès lors, il convient de déduire de l’arriéré locatif la somme de 2033 euros.

M. [T] [A] [Z], Mme [G] [H] et Mme [E] [I] seront condamnés solidairement à payer la somme de 39843,93 euros. M. [T] [A] [Z], Mme [G] [H] et Mme [E] [I], prise en sa qualité de caution, n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2025 sur la somme de 23044,93 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 7062 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 2354 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 26 septembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société LEGENDRE IMMOBILIER ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] [A] [Z], Mme [G] [H] et Mme [E] [I], prise en sa qualité de caution, qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de la société LEGENDRE IMMOBILIER concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Les défendeurs seront donc solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 juillet 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 octobre 2024 entre la société LEGENDRE IMMOBILIER, d’une part, et M. [T] [A] [Z] et Mme [G] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 1] est résilié depuis le 26 septembre 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [T] [A] [Z], Mme [G] [H], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [T] [A] [Z] et Mme [G] [H] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [T] [A] [Z], Mme [G] [H] et Mme [E] [I], prise en sa qualité de caution, à payer à la société LEGENDRE IMMOBILIER la somme de 39843,93 euros (trente-neuf mille huit cent quarante-trois euros et quatre-vingt-treize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2025 sur la somme de 23044,93 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 7062 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE solidairement M. [T] [A] [Z], Mme [G] [H] et Mme [E] [I], prise en sa qualité de caution, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 2354 euros (deux mille trois cent cinquante-quatre euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 26 septembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [T] [A] [Z], Mme [G] [H] et Mme [E] [I], prise en sa qualité de caution, à payer à la société LEGENDRE IMMOBILIER la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [T] [A] [Z], Mme [G] [H] et Mme [E] [I], prise en sa qualité de caution, aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 25 juillet 2025 et celui des assignations du 31 octobre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 mai 2026, et signé par le juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge