Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 24/02711 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Z3VH

1 copie

Décision nativement numérique délivrée le 27/04/2026 à la SELARL DGD AVOCATS la SARL KLEMA AVOCATS

Rendue le VINGT SEPT AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 09 Mars 2026

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Alice VERGNE, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

DEMANDERESSE

S.C.I. C13 BAF, agissant en la personne de son représentant légal [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Maître Fabrice DELAVOYE de la SELARL DGD AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

Société DAT VIET [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Maître Renaud PRUVOST de la SARL KLEMA AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 16 décembre 2024, la SCI C13 BAF a fait assigner la SAS DAT VIET [Localité 3] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil et 835 alinéa 2 du code de procédure civile, de voir : - constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties ; - juger qu’à compter du 12 juillet 2024, la SAS DAT VIET [Localité 3] est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation ; - ordonner l’expulsion de la SAS DAT VIET [Localité 3] dans la huitaine de la signification de l’ordonnance à intervenir, de toute occupation personnelle ou de tout occupant de son chef, ainsi que de ses biens, et ce avec le concours éventuel de la force publique ; - condamner la SAS DAT VIET [Localité 3] à lui verser la somme provisionnelle de 1 744,53 euros correspondant aux loyers et charges échus à la date du 12 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 12 juin 2024; - condamner la SAS DAT VIET [Localité 3] à lui verser la somme provisionnelle de 10 903,30 euros correspondant au montant cumulé de l’indemnité mensuelle d’occupation dont est redevable la SAS DAT VIET [Localité 3] à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la délivrance de la présente assignation, somme à parfaire au jour de l’ordonnance à intervenir ; - condamner la SAS DAT VIET [Localité 3] à lui verser une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du dernier loyer exigible, majoré de 25%, soit la somme mensuelle et provisionnelle de 2 180,66 euros jusqu’à la totale et parfaite vidange des lieux ; - condamner la SAS DAT VIET [Localité 3] à lui payer une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile, en ce compris les actes signifiés par exploit de la SCP [C] [V] - Raphëlle RENOUX, commissaires de justice.

La demanderesse expose que la SARL [Localité 3] a par acte sous seing privé, consenti à la SAS [R] ET COMPAGNIE, un à bail commercial à compter du 1er janvier 2016, portant sur un local à usage commercial situé [Adresse 3] à [Localité 1] ; que par acte notarié en date du 08 avril 2016, la SARL LE TAQUIN, devenue la SAS DAT VIET [Localité 3], a acquis auprès de la SAS [R] ET COMPAGNIE le fonds de commerce comprenant le droit au bail ; que suivant acte authentique du 30 juillet 2018, elle a acquis auprès de la SARL [Localité 3] l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 1] ; que la SAS DAT VIET [Localité 3] a été défaillante en son paiement du loyer du mois de mai 2024 ; que par acte du 12 juin 2024, elle lui a fait délivrer un commandement de payer la somme de 3 642,06 euros correspondant aux loyers et charges impayés des mois de mai et juin 2024, visant la clause résolutoire ; que la SAS DAT VIET [Localité 3] n’a pas soldé l’intégralité de sa dette locative dans le délai imparti.

Appelée à l’audience du 17 mars 2025, l’affaire a été renvoyée et le juge des référés a fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur. Les parties n’ayant donné aucune suite à la séance d’information sur la médiation judiciaire, l’affaire, après plusieurs renvois pour échanges de pièces et de conclusions, a été retenue à l’audience de plaidoiries du 09 mars 2026.

Les parties ont conclu pour la dernière fois : - la SCI C13 BAF, le 13 février 2026, par des écritures aux termes desquelles elle maintient ses demandes, exceptée celle tendant à condamner la SAS DAT VIET [Localité 3] à lui verser la somme provisionnelle de 1 744,53 euros correspondant aux loyers et charges échus à la date du 12 juillet 2024 et sollicite par ailleurs de voir condamner la SAS DAT VIET [Localité 3] à lui verser la somme provisionnelle correspondant aux intérêts au taux légal dus à compter du commandement de payer délivré le 12 juin 2024 jusqu’au 09 septembre 2025 et débouter la SAS DAT VIET [Localité 3] de l’ensemble de ses demandes,

- la SAS DAT VIET [Localité 3], le 06 mars 2026, par des écritures aux termes desquelles elle sollicite de voir : à titre principal, - ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi à son profit d’un délai de paiement, de manière rétroactive, à compter du 12 juillet 2024 ; - juger qu’elle n’est pas redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation ; - débouter la SCI C13 BAF de sa demande tendant à la condamner au versement d’une indemnité d’occupation ; à titre subsidiaire, - modérer la clause pénale manifestement excessive stipulée à l’article 23.2.3 du bail et fixer la montant de l’indemnité d’occupation à 1 euro ; en toute hypothèse, - rejeter l’ensemble des demandes de la SCI C13 BAF ; - condamner la SCI C13 BAF à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales :

L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des observations respectives des parties que : - le bail liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ; - un commandement de payer, visant la clause résolutoire et reproduisant le délai, a été régulièrement signifié au preneur le 12 juin 2024 pour la somme de 3 642,06 euros dont 1 744,53 euros au titre du loyer et des charges impayés de mai 2024, 1 744,53 euros au titre du loyer et des charges impayés de juin 2024 et 153 euros au titre du coût de l’acte ; - le preneur ne s'est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai prescrit, l’arriéré locatif s’élevant à 1 744,53 euros au 12 juillet 2024 ; - le preneur a régularisé son arriéré locatif de 1 744,53 euros par virement bancaire le 09 septembre 2025.

La défenderesse indique qu’elle est à jour de l’intégralité de ses loyers et charges.

La demanderesse en convient puisque tout en s’opposant à l’octroi rétroactif de délais de paiement et en sollicitant, dans le dispositif de ses conclusions, la condamnation de la SAS DAT VIET [Localité 3] à lui verser notamment “la somme provisionnelle de 10 903,30 euros correspondant au montant cumulé de l’indemnité mensuelle d’occupation dont est redevable la SAS DAT VIET [Localité 3] à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la délivrance de la présente assignation, somme à parfaire au jour de l’ordonnance à intervenir”, elle n’explicite et ne justifie nullement de l’existence actuelle d’un arriéré locatif dans le corps de ses conclusions et par les pièces qu’elle produit.

La demande tendant à condamner la SAS DAT VIET [Localité 3] à verser à la SCI C13 BAF “la somme provisionnelle correspondant aux intérêts au taux légal dus à compter du commandement de payer délivré le 12 juin 2024 jusqu’au 09 septembre 2025” ne peut être accueillie en l’état, faute pour la demanderesse d’en chiffrer le montant.

Dès lors qu’il apparaît que la situation est à ce jour régularisée, et que la SAS DAT VIET [Localité 3] explique sa carence par des circonstances qui permettent de retenir sa bonne foi, il y a lieu de lui accorder rétroactivement des délais de paiement jusqu’au jour de la décision, et de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire pendant les délais ainsi octroyés, et ce dans les conditions précisées au dispositif.

Sur les autres demandes : Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les sommes, non comprises dans les dépens, qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. La défenderesse sera condamnée, outre les entiers dépens, à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

III - DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire du bail ;

ACCORDE rétroactivement à la SAS DAT VIET [Localité 3] un délai de paiement jusqu’au jour de la présente décision ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

CONDAMNE la SAS DAT VIET [Localité 3] à payer à la SCI C13 BAF une somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS DAT VIET [Localité 3] entiers dépens.

La présente décision a été signée par Alice VERGNE, Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière. Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le greffier.