Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Min N° 26/00341 N° RG 25/05209 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEFZI

M. [Q] [K] Mme [Y] [U] épouse [K]

C/ M. [C] [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 25 mars 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [Q] [K] [Adresse 1] [Localité 1]

Madame [Y] [U] épouse [K] [Adresse 1] [Localité 1]

représentés par Me Lucien MAKOSSO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [L] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 10 décembre 2025

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Lucien MAKOSSO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant

Copie délivrée le : à : Monsieur [C] [L]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 02 août 2018, ayant pris effet le 08 août 2018, M. [Q] [K] et Mme [Y] [U] épouse [K] (ci-après, les époux [K]) ont donné à bail à M. [C] [L] un logement no 9 situé [Adresse 4], [Adresse 5], rez-de-chaussée, à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 500 euros, des provisions mensuelles sur charges de 30 euros, outre un dépôt de garantie de 500 euros.

Invoquant des impayés, les époux [K] ont, par acte de commissaire de justice du 03 juin 2025, fait signifier à M. [C] [L] un commandement d’avoir à payer la somme de 1 779,15 euros au titre des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice du 21 août 2025, les époux [K] ont fait assigner M. [C] [L] à l’audience du 10 décembre 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de : – constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ou en prononcer la résiliation judiciaire ; – ordonner l’expulsion de M. [C] [L] et de tout autre occupant de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; – condamner M. [C] [L] à leur payer la somme de 3 573,86 euros au titre de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire ; – condamner M. [C] [L] au paiement de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation qui seraient échus postérieurement à la délivrance de l’assignation et ce suivant décompte qui serait produit au jour de l’audience ; – condamner M. [C] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux ; – condamner M. [C] [L] à leur payer la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le cout du commandement, le dénoncé à la CCAPEX, l’assignation et la notification à la préfecture.

À l’audience du 10 décembre 2025, les époux [K], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 5 977,70 euros selon décompte arrêté au 03 décembre 2025, échéance du mois de décembre 2025 incluse. Ils précisent qu’aucun loyer n’a été réglé en intégralité depuis l’échéance de février 2025.

M. [C] [L] ne comparaît pas ni n’est représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2026, prorogé au 25 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution du défendeur

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que régulièrement assigné à étude, M. [C] [L] n’a pas comparu ni n’était représenté lors de l’audience. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Il sera par ailleurs fait application des dispositions de l’article 472 susvisées.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, les époux [K] justifient qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 22 août 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

Les époux [K] sont dès lors recevables en leur demande en résiliation.

3. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bail signé le 02 août 2018, le commandement de payer délivré le 03 juin 2025 et le décompte de la créance actualisé au 03 décembre 2025 démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par le locataire.

Le bailleur invoque une dette locative de 5 977,70 euros, laquelle tient compte des sommes dues au titre des loyers et charges dont sont déduits les règlements du locataire.

Cependant, il ressort du décompte qu’a été intégré à la dette locative, à six reprises entre le 14 octobre 2022 et le 14 janvier 2025, des frais de rejet d’un montant total de 69,66 euros. Or, l’article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur ne peut faire supporter au locataire les frais de relance, lesquels ne relèvent, par ailleurs, ni des loyers ni des charges. Il convient donc de déduire cette somme de la dette locative.

La dette est ainsi justifiée pour un montant de 5 908,04 euros et il convient, par conséquent, de condamner M. [C] [L] à payer cette somme aux époux [K] au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 03 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse.

4. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 02 août 2018 comporte, en son article VIII, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 03 juin 2025, les époux [K] ont fait commandement à M. [C] [L] de payer la somme de 1 779,15 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 04 août 2025.

Par conséquent, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, M. [C] [L] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’autoriser les époux [K] à faire procéder à son expulsion ainsi que tous occupants de son chef selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1240 et 1730 du code civil, M. [C] [L] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 04 août 2025 égale au montant du loyer et des charges (soit 600,96 euros au 01er décembre 2025) augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

5. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [C] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris le cout du commandement de payer du 03 juin 2025, de l’assignation du 21 août 2025 et de notification à la préfecture du 22 août 2025 mais à l’exclusion de la notification à la CCAPEX qui ne constitue pas un acte nécessaire dans le cadre de la présente procédure, dès lors que les bailleurs sont ne sont des personnes physiques.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge des époux [K] les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner M. [C] [L] à leur payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE M. [Q] [K] et Mme [Y] [U] épouse [K] recevables en leur demande en résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 02 août 2018 entre M. [Q] [K] et Mme [Y] [U] épouse [K], d’une part, et M. [C] [L], d’autre part, portant sur le logement no 9 sis [Adresse 6], rez-de-chaussée, à [Localité 3], sont réunies à la date du 04 août 2025, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

ORDONNE à M. [C] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISE M. [Q] [K] et Mme [Y] [U] épouse [K], à défaut de départ volontaire des lieux ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de M. [C] [L] et de tous occupants de son chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [C] [L] à payer à M. [Q] [K] et Mme [Y] [U] épouse [K] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui des loyer et charges (soit 600,96 euros au 01er décembre 2025) si le bail s’était poursuivi, de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [C] [L] à verser à M. [Q] [K] et Mme [Y] [U] épouse [K] la somme de 5 908,04 euros, au titre de la dette locative, composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 03 décembre 2025, échéance du mois de décembre 2025 incluse ; CONDAMNE M. [C] [L] aux dépens en ce compris le cout du commandement de payer du 03 juin 2025, de l’assignation du 21 août 2025 et de notification à la préfecture du 22 août 2025 mais à l’exclusion de la notification à la CCAPEX ;

CONDAMNE M. [C] [L] à payer à M. [Q] [K] et Mme [Y] [U] épouse [K] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 25 mars 2026, a été signé par le président et la greffière.

La greffière Le juge des contentieux et de la protection