Décision 1ère chambre

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE NANTERRE JUGEMENT PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 22 Octobre 2025 1ère CHAMBRE

DEMANDEUR

SARLU NEW DEAL IMMOBILIER [Adresse 1] [Adresse 1] comparant par Me Thomas DUNAND [Adresse 2] [Localité 1]

DEFENDEUR

SAS SOGEPROM ALPES HABITAT [Adresse 3] comparant par Me Virginie TREHET GERMAIN THOMAS [Adresse 4] TREHET AVOCATS ASS. AARPI [Localité 2] et par Me Eric GOMEZ [Adresse 5]

LE TRIBUNAL AYANT LE 02 Septembre 2025 ORDONNE LA CLOTURE DES DEBATS ET MIS LE JUGEMENT EN DELIBERE POUR ETRE PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 22 Octobre 2025,

EXPOSE DES FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Le 30 août 2018, la société IMMO LOISIRS, propriétaire d'un ensemble immobilier sis [Adresse 6], donne mandat à la SARLU NEW DEAL IMMOBILIER, agent immobilier, ci-après « NDI » pour la vente du bien susvisé. Le mandat simple signé par les parties prévoit une rémunération de 55 000 € à la charge de l'acquéreur.

Le 24 mai 2019, une offre d'achat de la SAS SOGEPROM ALPES HABITAT, maître d'ouvrage d'une opération de construction, ci-après « SOGEPROM », est transmise à NDI.

Un accord intervient entre IMMO LOISIRS et SOGEPROM pour la vente de ce foncier.

Un litige nait entre NDI et SOGEPROM à propos de la rémunération de NDI.

Le 22 octobre 2022, un accord est matérialisé dans l'acte authentique de vente intervenu entre IMMO LOISIRS et SOGEPROM prévoyant que les honoraires de NDI s'élèveraient à 30 000 € TTC au lieu des 55 000 € TTC initialement prévus au mandat de vente.

Le 9 mai 2023, NDI adresse la facture d'honoraires n° 1358-1537-1 de 30 000 € TTC à SOGEPROM. La facture reste impayée.

Le 13 novembre 2023, par lettre recommandée avec avis de réception, NDI met en demeure SOGEPROM de lui régler la somme de 30 000 € avant le 30 novembre 2023, en vain.

Par requête en injonction de payer, NDI demande au Président du tribunal de commerce de Nanterre de condamner SOGEPROM à lui payer la somme de 30 000 € en principal aux fins de recouvrement de sa facture.

Par ordonnance du 15 avril 2024, le Président du tribunal de commerce de Nanterre enjoint SOGEPROM de payer à NDI la somme en principal de 30 000 €, outre intérêts échus, frais divers et dépens, à compter de la signification de l'ordonnance.

Par acte de commissaire de justice du 29 mai 2024, NDI signifie à personne l'ordonnance précitée.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 11 juin 2024, reçue au greffe le 14 juin 2024, SOGEPROM forme opposition à l'injonction de payer.

A l'audience de procédure du 25 mars 2025, SOGEPROM dépose des conclusions en défense récapitulatives n°1, demandant à ce tribunal de :

Vu la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, Vu l'article 514-1 du code de procédure civile, Vu les articles 514-5 et 517 du code de procédure civile,

A titre principal : * Déclarer irrecevables les demandes de NDI ;

A titre subsidiaire, sur le fond : * Débouter NDI de ses demandes, fins et conclusions, étant aussi irrecevables qu'injustifiées et non fondées ;

En toute hypothèse, * Débouter NDI de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, dirigées à l'encontre de SOGEPROM ; * Condamner NDI à payer à SOGEPROM la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; * Condamner NDI aux entiers dépens de l'instance ;

En tout état de cause, en cas de condamnation de SOGEPROM, * Ecarter ou supprimer l'exécution provisoire de droit, comme incompatible avec la nature de l'affaire ;

En cas de rejet de la demande tendant à écarter ou arrêter l'exécution provisoire de droit, * Subordonner l'exécution provisoire de droit à la constitution par les demandeurs (sic) d'une garantie, réelle ou personnelle, et notamment un cautionnement solidaire ou une garantie à première demande, suffisante pour répondre de toutes restitutions ou réparations.

Le 30 avril 2025, NDI dépose des conclusions n° 3 par RPVA, demandant à ce tribunal de : Vu l'article 1240 du code civil, * Condamner SOGEPROM à payer à NDI la somme de 30 000 €, outre les intérêts moratoires au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 novembre 2023 ; * Condamner SOGEPROM à payer à NDI la somme de 5 000 € au titre de sa résistance abusive ; * Condamner SOGEPROM à payer à NDI la somme de 8 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; * Condamner SOGEPROM aux entiers dépens ; * Débouter SOGEPROM de l'intégralité de ses demandes, fins, moyens et prétentions.

A l'audience du juge chargé d'instruire l'affaire du 2 septembre 2025, les parties présentes, confirmant qu'elles n'ont pas trouvé de solution amiable pour le règlement de ce litige, réitèrent leurs dernières prétentions, sans ajout ni retrait. A l'issue de cette audience, le juge chargé d'instruire l'affaire clôt les débats et met le jugement en délibéré pour un prononcé par mise à disposition au greffe le 22 octobre 2025 en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, ce dont ils avisent les parties.

DISCUSSION ET MOTIVATION

Sur la recevabilité de l'opposition à injonction de payer

L'article 1416 du code de procédure civile dispose que : « L'opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l'ordonnance. Toutefois, si la signification n'a pas été faite à personne, l'opposition est recevable jusqu'à l'expiration du délai d'un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d'exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur. ».

Les juges doivent soulever d'office l'irrecevabilité tirée de l'inobservation du délai d'opposition contre une ordonnance d'injonction de payer.

L'ordonnance est signifiée à personne le 29 mai 2024.

L'opposition est formée le 11 juin 2024 par déclaration reçue au greffe le 14 juin 2024.

Ainsi l'opposition est régulièrement formée dans le délai imparti par l'article 1416 du code de procédure civile.

En conséquence le tribunal la dira recevable.

Sur le mérite de l'opposition à injonction de payer

NDI expose que : * Contractuellement, NDI était liée à IMMO LOISIRS par un mandat de vente prévoyant une rémunération pour l'agent immobilier de 55 000 € à la charge de l'acquéreur dans l'hypothèse où NDI trouverait un acquéreur ; * Parfaitement informée de cette situation, SOGEPROM, alors qu'elle entrait en négociation pour l'acquisition du foncier d'IMMO LOISIRS, a tenté d'évincer NDI en faisant intervenir une entité tierce, M. [A], se faisant passer pour un apporteur d'affaires ne détenant au passage aucun mandat, ni carte professionnelle ; * Afin d'éviter un recours de NDI contre IMMO LOISIRS, SOGEPROM s'en engagée auprès de IMMO LOISIRS, devant notaire, à indemniser NDI à hauteur de 30 000 € ; * SOGEPROM n'ayant pas respecté son engagement, NDI est parfaitement fondée à agir contre SOGEPROM sur le fondement de la responsabilité délictuelle, invoquant les manquements contractuels de SOGEPROM résultant de l'acte authentique de vente signé devant notaire, aux termes duquel elle reconnaissait devoir à NDI la somme de 30 000 €.

SOGEPROM répond que : * Les demandes de NDI ne sauraient prospérer à défaut de pouvoir prouver l'existence d'un mandat valable et conforme à la loi Hoguet, d'ordre public ; * NDI se fonde soit sur un mandat de vente caduc depuis le 30 avril 2020, soit sur un acte authentique du 22 octobre 2022 dont elle n'est en aucun cas signataire ; * NDI prétend que le mandat est valable, ce qui est faux ; le mandat signé le 30 août 2018 est un mandat sans exclusivité pour une durée de 3 mois renouvelable par tacite reconduction sans que le délai de reconduction ne puisse aller au-delà de 18 mois ; la vente aurait dû intervenir au plus tard le 30 avril 2020 pour que le mandat puisse ouvrir droit à rémunération, or la vente est intervenue le 22 octobre 2022 ; * S'agissant d'un mandat de vente, le mandat auquel NDI se réfère ne peut produire aucun effet car il n'a pas été signé par SOGEPROM ; * NDI ne démontre pas la preuve que ce mandat, qui doit faire l'objet d'un formalisme écrit et précis, a également été enregistré dans un registre tenu par l'agent immobilier ; à défaut le mandat est nul ; * NDI ne démontre pas son rôle actif dans la réalisation de la vente ; SOGEPROM n'avait

d'ailleurs pas connaissance de son intervention ; pour preuve, le 24 mai 2019, SOGEPROM faisait une proposition financière d'acquisition aux propriétaires du terrain sans jamais mentionner NDI ; * NDI est tiers à l'acte authentique dès lors qu'elle n'a ni participé à la signature, pas plus qu'elle ne l'a négocié ; * NDI, par le biais de la responsabilité délictuelle, tente de contourner l'application de la loi Hoguet, loi d'ordre public.

NDI réplique que : * NDI dispose d'un mandat de vente écrit sans exclusivité portant le numéro 2465, inscrit dans son registre des mandats, liant IMMO LOISIRS à NDI ; * Le mandat de vente met à la charge de l'acquéreur la rémunération de l'agent immobilier ; il a été signé par le vendeur (IMMO LOISIRS) et par l'agent immobilier (NDI), SOGEPROM étant tiers à ce mandat ; * NDI, en sa qualité d'agent immobilier, n'est pas partie à l'acte de vente régularisé devant notaire par le vendeur (IMMO LOISIRS) et l'acheteur (SOGEPROM), de sorte que si NDI ne peut agir contre SOGEPROM sur le fondement de la responsabilité contractuelle, elle est parfaitement fondée à agir contre SOGEPROM sur le fondement de la responsabilité délictuelle en invoquant les manquements contractuels de SOGEPROM résultant de l'acte authentique de vente qu'elle avait signé devant notaire aux termes duquel elle reconnaissait devoir à NDI la somme de 30 000 € et prenait l'engagement de payer cette somme ; * Le mandat régularisé le 30 août 2018 contenait une clause aux termes de laquelle le vendeur s'engageait à l'expiration du mandat à ne pas traiter directement avec les acheteurs que lui avait présenté l'agent immobilier pendant 24 mois, soit jusqu'au 1 er mars 2022, sous peine d'application de la clause pénale correspondant au montant des honoraires de l'agence ; * En mai 2019, NDI est entrée en négociation pour le compte du vendeur avec SOGEPROM et c'est dans ce contexte que SOGEPROM transmettait une offre d'achat le 24 mai 2019 ; * Le 12 février 2021, IMMO LOISIRS et SOGEPROM avaient régularisé un avantcontrat (promesse) prévoyant notamment l'obtention par SOGEPROM d'un permis de construire dont la demande a été faite en mairie le 23 décembre 2021 et qui a été obtenu par SOGEPROM le 27 juin 2022 ; aux termes de cet avant-contrat, IMMO LOISIRS, qui avait mandaté NDI, avait d'ores et déjà et de manière définitive consenti à vendre le foncier à SOGEPROM, de sorte que le mandat n'était pas caduc puisque le vendeur ne pouvait pas négocier avec SOGEPROM sous peine de se voir appliquer la clause pénale ; * En tout état de cause, les parties, sous l'égide du notaire, ont parfaitement reconnu aux termes de l'acte de vente que le mandat n'avait pas expiré au jour de la signature de l'acte authentique ; * La seule réalité factuelle est la suivante : SOGEPROM a signé un acte authentique de vente contenant une clause qui affirme clairement que la mission confiée à NDI au titre de son mandat, à savoir la négociation de la vente, a été accomplie : « La vente a été négociée par M. [R] [A] et NEW DEAL IMMOBILIER titulaires d'un mandat donné par L'ACQUEREUR non encore expiré, ainsi déclaré. En conséquence, L'ACQUEREUR qui en a seul la charge aux termes du mandat, doit à l'agence une rémunération de SOIXANTE MILLE EUROS (60 000, 00 EUR), taxe sur la valeur ajoutée incluse, à concurrence de la moitié soit 30 000 euros pour Monsieur et [A] et la moitié pour NEW DEAL IMMOBILIER. Cette rémunération est réglée en dehors de la comptabilité de l'office notarial, ainsi déclaré. »; * Conformément aux dispositions de l'article 1371 du code civil, un acte authentique fait foi jusqu'à inscription de faux ; SOGEPROM n'ayant pas introduit de procédure d'inscription en faux, l'authenticité des stipulations reste intacte et ce qui est inscrit dans l'acte authentique est une vérité indéniable ; * Enfin, l'éventuelle nullité du mandat de vente dont imagine pouvoir se prévaloir SOGEPROM ne peut être invoquée que par le mandant IMMO LOISIRS.

SUR CE, le tribunal motive sa décision

L'article 1103 du code civil dispose que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. ».

L'article 1104 du code civil dispose que : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. ».

NDI verse aux débats : * Le mandat sans exclusivité de vente inscrit au registre des mandats sous le numéro 2465, signé par IMMO LOISIRS et NDI en date du 30 août 2018 ; * La copie du registre des mandats correspondant ; * La proposition foncière de SOGEPROM datée du 24 mai 2019 manifestant sa volonté de se porter acquéreur de l'ensemble immobilier et foncier sis à [Adresse 7] (parcelle cadastrée ZI [Cadastre 1]) pour un montant de 900 000 € net vendeur ; * L'acte authentique de vente signé devant Me [E] [C], notaire, le 22 octobre 2022 par IMMO LOISIRS et SOGEPROM ; * La facture d'honoraires de transaction n° 1358-1537-1 du 9 mai 2023 d'un montant de 30 000 € TTC, objet du litige ;

NDI demande le paiement de sa facture d'honoraires de transaction de 30 000 € TTC pour avoir mis en relation la société IMMO LOISIRS avec SOGEPROM au titre du mandat sans exclusivité de vente n° 2465.

L'acte authentique de vente reçu par Me [E] [C] en date du 22 octobre 2022 à la requête de la société IMMO LOISIRS (le vendeur) et de SOGEPROM (l'acquéreur), pièce versée aux débats à la fois par NDI et par SOGEPROM, stipule en son article NEGOCIATION que : « La vente a été négociée par Monsieur [R] [A] et NEW DEAL IMMOBILIER titulaires d'un mandat donné par L'ACQUEREUR non encore expiré, ainsi déclaré. En conséquence, L'ACQUEREUR qui en a seul la charge aux termes du mandat, doit à l'agence une rémunération de SOIXANTE MILLE EUROS (60 000 €), taxe sur la valeur ajoutée incluse, à concurrence de la moitié soit 30 000 € pour Monsieur [A] et la moitié soit 30 000 € pour NEW DEAL IMMOBILIER. Cette rémunération est réglée en dehors de la comptabilité de l'office notarial, ainsi déclaré. ».

SOGEPROM ne verse aux débats aucun élément prouvant l'éventuelle irrégularité de l'acte authentique de vente.

Il en résulte que SOGEPROM détient une créance envers NDI à hauteur de 30 000 € certaine, liquide, et exigible, et que sa demande est régulière, recevable et bien fondée pour ce montant.

En conséquence, le tribunal condamnera SOGEPROM à payer à NDI la somme de 30 000 €, majorée des intérêts au taux légal jusqu'à parfait paiement à compter du 13 novembre 2023, date de la mise en demeure.

Sur l'indemnité de résistance abusive

NDI demande le paiement de la somme de 5 000 € au titre de dommages et intérêts pour la résistance abusive de SOGEPROM.

NDI n'apporte pas la preuve qui lui incombe que SOGEPROM lui ait créé, par mauvaise foi, un préjudice distinct de celui réparé au titre du retard de paiement de sa créance par les intérêts accordés, ainsi que de la nécessité d'agir en justice qui donnera lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, le tribunal déboutera NDI de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Pour faire reconnaître ses droits, NDI a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge.

En conséquence, le tribunal condamnera SOGEPROM à payer à NDI la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, déboutant du surplus de la demande.

Sur les dépens

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ; SOGEPROM succombe.

En conséquence, le tribunal condamnera SOGEPROM aux entiers dépens.

Sur l'exécution provisoire

L'article 514 du code de procédure civile dispose que : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. ».

SOGEPROM n'apporte pas la preuve qui lui incombe qu'elle n'est pas en mesure de payer les honoraires dus à NDI.

SOGEPROM n'apporte pas non plus la preuve qui lui incombe de la nécessité de constituer une garantie, réelle ou personnelle, suffisante pour répondre de toutes restitutions ou réparations.

En conséquence, le tribunal l'estimant nécessaire, ordonnera l'exécution provisoire du présent jugement sans constitution de garantie.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, après en avoir délibéré, statuant publiquement par un jugement contradictoire en premier ressort, * Dit recevable l'opposition à injonction de payer ; * Condamne la SAS SOGEPROM ALPES HABITAT à payer à la SARLU NEW DEAL IMMOBILIER la somme de 30 000 € majorée des intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2023 ; * Déboute la SARLU NEW DEAL IMMOBILIER de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ; * Condamne la SAS SOGEPROM ALPES HABITAT à payer à la SARLU NEW DEAL IMMOBILIER la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; * Condamne la SAS SOGEPROM ALPES HABITAT aux entiers dépens ; * Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement, sans constitution de garantie.

Liquide les dépens du greffe à la somme de 100,82 euros, dont TVA 16,80 euros.

Délibéré par M. Antoine MONTIER, président du délibéré, M. Bruno LEDUC et M. Vincent BLACHIER, (M. LEDUC Bruno étant juge chargé d'instruire l'affaire).

Le présent jugement est mis à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées verbalement lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée électroniquement par le président du délibéré et le greffier.