Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE Service civil Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 21 AVRIL 2026

N° de minute :

Affaire : N° RG 25/00953 - N° Portalis DB2B-W-B7J-ESLN

Prononcé le 21 avril 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 25 novembre 2025 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, cadre greffier présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 27 Janvier 2026, prorogé au 21 avril 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

[K] [N], demeurant [Adresse 1] représenté par Me LIGNEY du barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[H] [F], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Valerie CAILLEAUX, avocat au barreau de TARBES

D’AUTRE PART,

RAPPEL DES FAITS

Monsieur [K] [N] a donné à bail à Monsieur [T] [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] "[Adresse 4]" - appartement 26 à [Localité 1] par contrat en date du 22 août 2022, pour un loyer mensuel de 345 €, outre 40 € de provisions sur charges et 65 € de provisions pour le chauffage.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [K] [N] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 septembre 2023 pour un montant de 2 045,41 €.

Monsieur [K] [N] a ensuite fait assigner Monsieur [T] [F] par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2024 devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 2], statuant en référé, pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au payement.

Suite à une procédure de changement de prénom, Monsieur [T] [F] est devenu Monsieur [H] [F].

Le dossier a été appelé pour la première fois à l'audience du 23 avril 2024 et a fait l'objet d'un renvoi à la demande de Monsieur [K] [N].

A l'audience du 11 juin 2024, un accord transactionnel est intervenu entre les parties, aux termes duquel : - Monsieur [K] [N] autorise la suspension des effets de la clause résolutoire du bail en contrepartie du payement par Monsieur [T] [F] de sa dette locative, d'un montant de 2 151,13 € au 11 juin 2024, moyennant 14 échéances de 154 € chacune, payable le 5 de chaque mois, outre règlement du loyer courant, - Monsieur [H] [F] reconnait devoir la somme susmentionnée et accepte l'échéancier proposé.

Par ordonnance en date du 25 juin 2024, le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a ordonné la réouverture des débats pour soumettre au contradictoire l'absence de clause résolutoire contenue dans le bail produit aux débats.

* Le dossier a été rappelé pour la première fois à l'audience du 24 septembre 2024 et a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande de l'une ou l'autre des parties.

A l'audience du 20 mai 2025, estimant que l'accord transactionnel n'était pas respecté par le preneur, Monsieur [K] [N] a sollicité le renvoi de l'affaire au fond en application de l'article 837 du Code de procédure civile. Ce renvoi au fond a été ordonné par le Juge des contentieux de la protection par simple mention au dossier.

* * * Rappelé pour la première fois au fond à l'audience du 1er juillet 2025, l'examen de l'affaire a de nouveau fait l'objet d'un renvoi à la demande du défendeur.

µ

A l’audience du 25 novembre 2025, Monsieur [K] [N] - représenté par Maître Florent BOURDALLE, avocat au barreau de Bayonne - demande au Juge des contentieux de la protection, par conclusions récapitulatives n°2 auxquelles il se rapporte, de : - déclarer ses demandes recevables et bien-fondées, - prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail le liant à Monsieur [T] [F] et portant sur un appartement de type 2 situé au 2ème étage de la résidence "[Adresse 4]", sise [Adresse 5] à [Localité 1], - ordonner l'expulsion de Monsieur [T] [F], tant de sa personne que de tous biens et occupants de son chef, et ce dès la signification de l'ordonnance à intervenir, à défaut de quoi il y sera contraint par toutes voies de droit et, au besoin, avec le concours d'un serrurier au choix du commissaire de justice et de la force publique, - condamner Monsieur [T] [F] à lui payer les sommes suivantes : * une indemnité d'occupation d'un montant de 500 €, outre les charges, assortie des augmentations légales et contractuelles à compter de la décision et jusqu'à la libération des lieux, * 3 326,44 €, avec intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2023, date de la signification du commandement de payer les loyers, * 150,35 € au titre du commandement de payer signifié le 14 septembre 2023, * 2 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens avec distraction au bénéfice de la SELARL DUALE LIGNEY BOURDALLE.

* En défense, Monsieur [H] [F] – représenté par Maître Valérie CAILLEAUX – sollicite du Juge des contentieux de la protection, par conclusions responsives auxquelles il se rapporte, qu'il : - déboute Monsieur [K] [N] de toutes ses demandes, - constate sa bonne foi et les difficultés financières rencontrées, - lui accorde un délai de payement pour régler le montant des sommes restant dues, sous réserve de l'actualisation des sommes dues à Monsieur [N], - lui accorde un délai de 24 mois à compter de la signification de la décision pour régler les somme restant dues, - déboute Monsieur [K] [N] de ses demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens, - au minimum, réduise ces demandes à de plus justes proportions.

Pour l’exposé exhaustif des moyens des parties, il sera renvoyé, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, aux conclusions déposées par ces dernières à l’audience et soutenues oralement.

Un diagnostic social et financier en date du 17 octobre 2024 a été reçu au greffe et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2026, prorogé au 21 avril suivant, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 446-2 du Code de procédure civile, « lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, […] le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées ».

Dès lors, il ne sera statué que sur les moyens et prétentions évoqués dans les dernières écritures des parties.

I. SUR LA RECEVABILITE DE L'ACTION :

Monsieur [K] [N] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAYEMENT :

Sur l'arriéré locatif

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)".

Monsieur [K] [N] produit un décompte estimant que Monsieur [H] [F] reste lui devoir la somme de 3 326,44 € à la date du 10 novembre 2025.

Monsieur [H] [F] conteste ce décompte, invoquant un défaut de justification des sommes dont son bailleur lui réclame le règlement.

Force est en effet de constater que le décompte produit par le demandeur est entaché de plusieurs erreurs.

Ainsi, tout d'abord, le bailleur ne produit aucun décompte détaillé pour la période courant du mois de janvier 2024 au mois d'octobre 2024. Seul Monsieur [H] [F] rapporte la preuve des règlements réalisés pendant cette période.

Ensuite, le décompte produit par le demandeur, arrêté au 10 novembre 2025 (pièce 15 demandeur), fait état d'un arriéré de loyers et de charges locatives au 1er octobre 2024 d'un montant de 3 084,61 € non détaillé, ce qui ne permet pas de contrôler à quel titre les sommes sont réclamées. Or, d'une part, Monsieur [H] [F] justifie avoir bénéficié d'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, comprenant la créance de Monsieur [K] [N] pour la somme de 1 675 € actualisée à la date du 30 janvier 2024 (pièces 3 défendeur et 9 demandeur). Monsieur [K] [N] reconnait ne pas avoir contesté cette décision dans les délais légalement impartis. D'autre part, en application de l'article L 741-2 du Code de la consommation, l'adoption non contestée d'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraine l'effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, et non les seules dettes déclarées à la procédure. Monsieur [H] [F] ne reste donc devoir aucune somme à son bailleur antérieurement au 30 janvier 2024.

Enfin, dans son dernier décompte arrêté au 10 novembre 2025, le bailleur estime le montant du loyer mensuel dû à la somme de 580 € comprenant le loyer contractuel, les provisions sur charges et un "supplément (sur ordre du tribunal), décision du 11 juin 2024" d'un montant de 130 €. Or, d'une part, l'accord transactionnel intervenu entre les parties à l'audience du 11 juin 2024 mentionnait des échéances d'un montant de 154 € (et non de 130 €) et n'a fait l'objet d'aucune homologation par un magistrat. Il ne saurait, dès lors, avoir force exécutoire entre les parties. D'autre part, Monsieur [K] [N] est particulièrement mal fondé à réclamer l'exécution de cet accord transactionnel alors même que la contrepartie en était la suspension de la procédure d'expulsion qu'il entend cependant poursuivre au terme de ses conclusions. Dès lors, le montant du loyer mensuel dû par Monsieur [H] [F] reste celui contractuellement prévu, à savoir 345 € de loyer et 105 € de provisions sur charges.

Il résulte de l'ensemble de ce qui précède ainsi que de la comparaison des pièces respectives produites par les parties, que l'arriéré locatif s'établit comme suit :

MOIS [Localité 3] CAF VERSE PAR LE LOCATAIRE SOLDE 02/2024 450 274 (pièce 5 défendeur) 0 176 03/2024 450 274 (pièce 5 défendeur) 0 176 04/2024 450 274 (pièce 5 défendeur) 156 20 05/2024 450 274 (pièce 5 défendeur) 156 20 06/2024 450 274 (pièce 5 défendeur) 156 20 07/2024 450 274 (pièce 5 défendeur) 310 -134 08/2024 450 274 (pièce 5 défendeur) 310 -134 09/2024 450 274 (pièce 5 défendeur) 310 -134 10/2024 450 274 310 -134 11/2024 450 270 310 -130 12/2024 450 270 310 -130 01/2025 450 270 156 24 02/2025 450 204 156 90 03/2025 450 204 310 -64 04/2025 450 204 310 -64 05/2025 450 161 310 -21 06/2025 450 161 310 (pièce 14 demandeur) -21 07/2025 450 161 310 -21 08/2025 450 152 310 -12 09/2025 450 152 310 -12 10/2025 450 152 620 -322 11/2025 450 140 0 310

TOTAL 9 900 4 967 5 738 - 497

Force est donc de constater qu'aucune somme ne reste due par Monsieur [H] [F] au titre de l'arriéré locatif.

Sur les charges locatives

Aux termes de l'article 23 de la loi du 06 juillet 1989, « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée […]; 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement ».

De jurisprudence constante, lorsqu'une contestation émerge sur le règlement des charges, le bailleur doit justifier des charges réellement payées pour le compte de son locataire. Ce dernier est en droit de demander le remboursement des sommes encaissées par le bailleur au titre des provisions pour charges sous déduction des seules charges dont il peut rapporter la justification (voir notamment Cass 3ème civ. 09 juin 2015).

En l'espèce, il résulte du contrat de bail produit par les parties que le montant de la provision mensuelle sur charges a été contractuellement fixé à la somme de 105 € par mois (pièce 1 demandeur).

Monsieur [K] [N] justifie : - des appels de fonds du syndicat des copropriétaires pour les quatre trimestres de l'année 2023 (pièce 2 demandeur) dont part locative suivante : * 1er trimestre : 382,03 €, * 2ème trimestre : 382,03 €, * 3ème trimestre : 380,30 €, * 4ème trimestre : 380,30 €, - des appels de fonds du syndicat des copropriétaires pour un trimestre de l'année 2024 (pièce 13 demandeur) dont part locative suivante : * 4ème trimestre 2024 : 128,76 €, - des appels de fonds du syndicat des copropriétaires pour un trimestre de l'année 2025 (pièce 13 demandeur) dont part locative suivante : * 1er trimestre 2025 : 128,76 €.

En vertu du principe selon lequel nul ne peut se préconstituer une preuve à lui-même, Monsieur [K] [N] justifie donc seulement de charges locatives à hauteur de la somme suivante au titre de la période courant du 1er janvier 2023 au 31 mars 2025 : 382,03+382,03+380,30+380,30+128,76+128,76 = 1 782,18

Le montant de la provision sur charges, même impayée, doit être imputée à la somme totale due par le locataire dans la mesure où elle a déjà été réclamée au titre de l'arriéré locatif.

Monsieur [H] [F] reste donc devoir, au titre des charges locatives, la somme de : 1 782,18 – (105*27) = 1 782,18 – 2 835 = - 1052,82.

Force est donc de constater que Monsieur [H] [F] n'est redevable d'aucune somme au titre des charges locatives.

III. SUR LE BIEN-FONDE DE LA DEMANDE DE RESILIATION :

L’article 1217 du Code civil énonce que “la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut (...) provoquer la résolution du contrat (...)”. Aux termes de l’article 1224 du même code, “la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice”.

Selon l’article 1228, “le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts”.

La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe selon lequel "le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus […] d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations […] g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur".

En l'espèce, Monsieur [K] [N] a fait délivrer à Monsieur [T] [F], devenu Monsieur [H] [F], un commandement de payer et de fournir les justificatifs d'assurance locative le 14 septembre 2023.

Le bailleur n'invoque pas, au soutien de sa demande de prononcé de la résiliation du bail l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989 mais seulement les articles 1103, 1104 et 1728 du Code civil. Dans ces conditions, sa demande est exclusivement fondée sur le défaut de payement des loyers et le défaut de souscription d'une assurance locative n'est pas invoqué.

Or, force est de constater qu'il a été jugé que Monsieur [H] [F] n'était redevable d'aucune somme à son bailleur au titre des loyers et des charges arrêtés au 10 novembre 2025. Monsieur [K] [N], qui ne justifie d'aucun manquement d'une gravité suffisante, sera donc débouté de ses demandes de résiliation et d'expulsion, comme des demandes afférentes.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [K] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens.

La condamnation de Monsieur [K] [N] au payement des dépens exclut qu'il soit fait droit à sa demande au titre des frais irrépétibles.

En application de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, il n'y a pas lieu de déroger au principe de l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [K] [N] de l'ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [K] [N] aux dépens ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

ORDONNE, à toutes fins, la transmission par les soins du greffe d'une copie de la présente décision au Préfet des Hautes-Pyrénées ;

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le cadre greffier.

Le cadre greffier Le juge