Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° RG 26/01221 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OEYP

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG 11ème Chambre Civile, Commerciale et des Contentieux de la Protection [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1]

11ème civ. S2

N° RG 26/01221 N° Portalis DB2E-W-B7K-OEYP

Minute n°

☐ Copie exec. à : Me Laurence WURTH M. [W] [Y] et Mme [Z] [A]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Me Laurence WURTH

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 AVRIL 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [G] [B] [Adresse 2] [Localité 2] représenté par Me Laurence WURTH, avocat au barreau de COLMAR,

DEFENDEURS :

Monsieur [W] [Y] Madame [Z] [A] Domiciliés ensemble [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 3] comparants en personne

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS : A l'audience publique du 20 Février 2026 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 16 Avril 2026.

JUGEMENT Contradictoire en Premier ressort, Rendu par mise à disposition au greffe, Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de location signé électroniquement le 24 octobre 2022 avec effet au 27 octobre 2022 pour une durée de trois ans, M. [G] [B] représenté par la S.A.S.U. IMMOVAL a donné à bail à M. [W] [Y] et Mme [Z] [A] un logement à usage d’habitation de 3 pièces principales, lot n° 44, un parking lot n° 152 n° 41 et une cave N° 54 lot n° 110 sis [Adresse 3] – [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 880,00 € outre une provision sur charges de 120 € payable à échoir au plus tard le 5 de chaque mois.

Des loyers étant demeurés impayés, après mise en demeure, M. [G] [B] a fait signifier le 24 juillet 2025 à M. [W] [Y] et Mme [Z] [A] un commandement de payer pour un montant en principal de 2 900,04 €, ce commandement visant et reproduisant la clause résolutoire.

Ce commandement a été signalé par le commissaire de justice instrumentaire à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives du Bas-Rhin (CCAPEX) laquelle en a accusé réception le 28 juillet 2025.

M. [G] [B] a fait assigner M. [W] [Y] et Mme [Z] [A] à l’audience du 20 février 2026 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation solidaire au paiement.

A cette audience, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel les colocataires paient chacun leur part, M. [W] [Y] n’ayant pas cessé de régler sa part. Mme [Z] [A] aurait quitté son emploi pour s’occuper de sa mère. Elle est dans l’attente d’une reprise d’emploi à temps complet et proposera un échéancier.

M. [G] [B], représenté par son conseil, au soutien du dépôt de son dossier de plaidoirie reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de : - constater que M. [W] [Y] et Mme [Z] [A] n’ont pas régularisé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui leur a été signifié ni dans le délai légal ni dans le délai contractuel ; - constater à titre principal l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et prononcer à titre principal la résiliation de plein droit ; - à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement de M. [W] [Y] et Mme [Z] [A] à leur obligation de locataires et notamment à leur obligation de payer les loyers ; En conséquence, - ordonner l’expulsion de M. [W] [Y] et Mme [Z] [A] et de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; - les condamner solidairement au paiement de la somme de 3 959,58 € au titre de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire - les condamner solidairement au paiement de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation qui seraient échus postérieurement à la délivrance de l’assignation et selon décompte qui sera produit à l’audience ; - les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de a résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice du fait d’une occupation sans droit ni titre ; - les condamner solidairement au paiement d’une somme de 700 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; - les condamner solidairement aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

Il actualise la dette à la somme de 7 345,93 € au 1er février 2026. Il expose que la défense ne produit aucun justificatif ou promesse d’embauche, les paiements ont cessé depuis 2024, l’APL continuant d’être versée directement. Le colocataire paie sa part.

M. [W] [Y] et Mme [Z] [A] ont comparu. Mme [Z] [A] expose que ses deux parents sont décédés à la suite. Elle avait pris cet appartement pour pouvoir accueillir sa mère malade, elle était rémunérée en CESU. Elle est actuellement au RSA et indique commencer un emploi le 1er mars, elle s’engage à reprendre le loyer. M. [W] [Y] indique qu’il peut ajouter 200 € par mois en sus de sa part de loyer.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré, la partie demanderesse autorisée à produire une note en délibéré pour le 16 mars 2026 sur les éléments nouveaux transmis par la partie défenderesse, pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 6 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

M. [G] [B] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions laquelle a accusé réception le 28 juillet 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire page 5/20 « VIII. CLAUSE RESOLUTOIRE » et un commandement de payer a été signifié le 24 juillet 2025 pour un montant en principal de 2 900,04 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois en ce qui concerne l’obligation de payer, seuls des paiements de 500 € le 4 août 2025, 200 € le 5 août 2025, 700 € le 18 août 2025, 500 € le 4 septembre 2025 et 200 € le 5 septembre 2025 sont intervenus dans le temps du commandement, insuffisants pour en désintéresser les causes, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 septembre 2025 à 24 heures.

3. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L’article 1310 du code civil dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

Le bail contient une clause de solidarité, « VII. Clause de solidarité » page 4/20.

M. [W] [Y] et Mme [Z] [A], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés solidairement en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à la nature indemnitaire et compensatoire pour la période courant du 25 septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi. Elle sera payable mensuellement, au prorata temporis, à terme échu au plus tard le premier jour du mois suivant.

4. SUR LA DEMANDE D’EXPULSION

En conséquence, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de M. [W] [Y] et Mme [Z] [A] et de tous occupants de son chef sera ordonnée dans les conditions précisées au dispositif.

5. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l'article 1353 du code civil « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

M. [G] [B] produit un décompte arrêté à la date du 2 février 2026, quittancement du mois de février inclus, établissant que M. [W] [Y] et Mme [Z] [A] restent lui devoir à cette date la somme de 7 345,93 €.

M. [W] [Y] et Mme [Z] [A] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Toutefois, le contrat de location dispose que le loyer est payable à échoir au plus tard le 5 de chaque mois, l’indemnité d’occupation étant en tout état de cause à payer à terme échu.

Ainsi la demande actualisée est fondée pour un montant de 6 284,61 €.

Ils seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de la somme de 6 284,61 €, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

6. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

En l’espèce, M. [W] [Y] et Mme [Z] [A] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant et de surcroît n’établissent pas leur capacité financière.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’abondement proposé par M. [W] [Y] est incompatible avec le montant de la dette locative qui n’a cessé de croître depuis le commandement de payer alors que la contribution de Mme [Z] [A] n’est pas établie.

Il n’y a donc pas lieu à accorder de délai de paiement.

7. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [W] [Y] et Mme [Z] [A] , parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, M. [W] [Y] et Mme [Z] [A] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 24 octobre 2022 avec effet au 27 octobre 2022 entre M. [G] [B] et M. [W] [Y] et Mme [Z] [A] concernant un logement à usage d’habitation à usage d’habitation de 3 pièces principales, lot n° 44, un parking lot n° 152 n° 41 et une cave N° 54 lot n° 110 sis [Adresse 3] – [Localité 3], sont réunies à la date du 24 septembre 2025 à 24 heures ;

ORDONNE en conséquence à M. [W] [Y] et Mme [Z] [A] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [W] [Y] et Mme [Z] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [G] [B] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [Y] et Mme [Z] [A] à payer à M. [G] [B] une indemnité mensuelle d’occupation payable mensuellement, au prorata temporis, à terme échu au plus tard le premier jour du mois suivant à compter du 25 septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris le prorata temporis, les révisions, réajustements et décompte définitif de charges non forfaitaires ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [Y] et Mme [Z] [A] à verser à M. [G] [B] au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés, la somme de 6 284,61, (décompte arrêté au 30 janvier 2026) avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

DIT n’y avoir lieu à délai de paiement ;

CONDAMNE in solidum M. [W] [Y] et Mme [Z] [A] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum M. [W] [Y] et Mme [Z] [A] à verser à M. [G] [B] la somme de 400,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière Le Juge