Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

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Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/10104 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBHKW

N° MINUTE : 4/2026

JUGEMENT rendu le 09 avril 2026

DEMANDERESSE S.C.I. LBP ACTIFS IMMO, [Adresse 1], représentée par le cabinet de Maître Johanna TAHAR, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], vestiaire : #L0154

DÉFENDEURS Monsieur [E] [M], demeurant [Adresse 3], non comparant, ni représenté Madame [G] [D] épouse [M], demeurant [Adresse 3], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL Mathilde BAILLAT, Juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 28 janvier 2026

JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 09 avril 2026 par Mathilde BAILLAT, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 09 avril 2026 PCP JCP ACR fond - N° RG 25/10104 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBHKW

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 8 août 2014, la S.C.I. LBP ACTIFS IMMO représentée par son mandataire de gestion immobilière, la société ICADE PROPERTY MANAGEMENT, a consenti pour une durée de six ans un bail d'habitation à Monsieur [E] [M] et Madame [G] [M] née [D] sur des locaux non meublés situés au [Adresse 4], 1er étage, porte n° 212, à [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 62 400 euros, soit un loyer mensuel payable à terme à échoir de 5 200 euros, outre une provision sur les charges locatives récupérables de 8664 euros annuels, soit 722 euros par mois.

Par acte de commissaire de justice du 20 juillet 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 36 867,73 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [E] [M] et Madame [G] [M] née [D] par voie électronique le 21 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice du 3 juin 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un second commandement de payer la somme principale de 110 407,89 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie par la bailleresse par voie électronique le 5 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice du 15 octobre 2025, la S.C.I. LBP ACTIFS IMMO a fait assigner Monsieur [E] [M] et Madame [G] [M] née [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : - à titre principal, constater la résiliation de plein droit du bail par l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 20 septembre 2023 ; -à titre subsidiaire, constater la résiliation de plein droit du bail par l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 3 août 2025 ; -ordonner l'expulsion de Monsieur [E] [M] et Madame [G] [M] née [D] et de tous occupants de leur chef avec toutes conséquences de droit, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; -ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux à la charge des défendeurs ; -déclarer qu'il n'y a pas lieu à faire application du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, prévu à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; -déclarer que l'expulsion pourra avoir lieu dès la signification de la présente décision ; -les condamner solidairement au paiement des sommes suivantes : - 137 447,92 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 juillet 2023 et à compter de l'assignation pour le surplus, - 691,18 euros au titre des frais de commandement, - une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 21 septembre 2023 fixée à la somme de 5 967,92 euros, outre les charges, révisable comme le loyer jusqu'à complet déménagement et restitution des clés, - 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût de l'assignation et de la signification de la décision à intervenir.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 16 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 28 janvier 2026, lors de laquelle la S.C.I. LBP ACTIFS IMMO, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise le montant de sa créance à la somme de 170 655,82 euros arrêté au terme de janvier 2026 inclus. Elle précise que les locataires n'ont pas repris le paiement du loyer courant et s'oppose à l'octroi de tous délais et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [E] [M] et Madame [G] [M] née [D], bien que régulièrement cités à étude de commissaire de justice, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 avril 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

La S.C.I. LBP ACTIFS IMMO justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie en outre avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire et l'expulsion

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 8 août 2014 contient une clause résolutoire (clause 8 des conditions générales) prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié aux locataires le 20 juillet 2023, pour la somme en principal de 36 867,73 euros, hors coût de l'acte.

Il y a lieu dès lors d'appliquer le délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire que par le commandement de payer du 20 juillet 2023.

Or, d'après l'historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n'ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, l'ensemble des versements effectués par les locataires pendant cette période s'élevant à la somme de 26 796,47 euros. Il s'ensuit que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 septembre 2023.

Si en vertu de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, c'est à la triple condition d'une part que le locataire soit en situation de régler sa dette locative, d'autre part qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d'audience et enfin que le bailleur ou le locataire en fasse la demande.

En l'espèce, Monsieur [E] [M] et Madame [G] [M] née [D], ni comparants ni représentés, n'apportent aucun élément sur leur situation ni aucune explication de nature à envisager leur maintien dans les lieux et ne sollicitent ni délais de paiement ni la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d'ordonner aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la S.C.I. LBP ACTIFS IMMO à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Sur la demande d'astreinte

Aux termes de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [E] [M] et Madame [G] [M] née [D] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

La S.C.I. LBP ACTIFS IMMO sera donc déboutée de cette demande.

Sur les délais d'expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement. Ce délai ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce, la S.C.I. LBP ACTIFS IMMO ne fait pas la démonstration de la mauvaise foi des locataires, laquelle ne se présume pas et ne saurait résulter du seul défaut de paiement des loyers, ni de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, prévu par le texte précité.

Enfin, le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction. Par conséquent, la S.C.I. LBP ACTIFS IMMO sera déboutée de sa demande tendant à voir ordonner le transport et la séquestration des meubles garnissant le logement.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l'article 1104 du même code.

En application des dispositions de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Monsieur [E] [M] et Madame [G] [M] née [D] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, postérieurement à cette date, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la S.C.I. LBP ACTIFS IMMO verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 28 Janvier 2026, Monsieur [E] [M] et Madame [G] [M] née [D] restaient lui devoir la somme de 163 84,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus impayés, terme de janvier 2026 inclus.

Les défendeurs, ni comparants ni représentés, n'apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et ne justifient d'aucun paiement libératoire.

Ils seront donc condamnés solidairement à payer cette somme à la bailleresse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 juillet 2023 sur la somme de 36 867,73 euros, conformément aux dispositions des articles 1231-6 du code civil, et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Monsieur [E] [M] et Madame [G] [M] née [D] seront par ailleurs condamnés solidairement à verser à la S.C.I. LBP ACTIFS IMMO une indemnité d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 5 967,92 euros, payable et révisable dans les mêmes conditions, outre les charges, à compter de l'échéance du mois de février 2026 et jusqu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [M] et Madame [G] [M] née [D], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 juillet 2023.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. En l'espèce il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [E] [M] et Madame [G] [M] née [D] au paiement de la somme de 800 euros en application de ces dispositions.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 juillet 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le bail conclu le 8 août 2014 entre la S.C.I. LBP ACTIFS IMMO d'une part, et Monsieur [E] [M] et Madame [G] [M] née [D] d'autre part, concernant les locaux à usage d'habitation situés au [Adresse 5], à [Localité 2] est résilié depuis le 21 septembre 2023 ;

ORDONNE à Monsieur [E] [M] et Madame [G] [M] née [D] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les locaux situés au [Adresse 5], à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

DEBOUTE la S.C.I. LBP ACTIFS IMMO de sa demande d'astreinte;

DEBOUTE la S.C.I. LBP ACTIFS IMMO de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

DEBOUTE la S.C.I. LBP ACTIFS IMMO de sa demande tendant à voir ordonner le transport et la séquestration des meubles garnissant le logement ;

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [M] et Madame [G] [M] née [D] à payer à la S.C.I. LBP ACTIFS IMMO la somme de 163 849,28 euros (cent soixante trois mille huit cents quarante neuf euros et vingt huit centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus impayés au 28 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2023 sur la somme de 36 867,73 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [M] et Madame [G] [M] née [D] à payer à la S.C.I. LBP ACTIFS IMMO une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 5967,92 euros (cinq mille neuf cent soixante-sept euros et quatre-vingt-douze centimes), outre les charges, qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter de l'échéance du mois de février 2026 et jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE la S.C.I. LBP ACTIFS IMMO du surplus de ses demandes;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [M] et Madame [G] [M] née [D] à payer à la S.C.I. LBP ACTIFS IMMO la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [M] et Madame [G] [M] née [D] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 20 juillet 2023 ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 avril 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge des contentieux de la protection