Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [N] [O]

Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Claire COLOMBEL

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/04949 - N° Portalis 352J-W-B7J-C74Q5

N° MINUTE : 3/2026

JUGEMENT rendu le 31 mars 2026

DEMANDERESSE L’Association ARPAVIE dont le siège social est situé [Adresse 1] représentée par Maître Claire COLOMBEL de la SELARL JURIS, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P570

DÉFENDEUR Monsieur [N] [O] demeurant [Adresse 2]” [Adresse 3] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 29 janvier 2026

JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 31 mars 2026 par Pascale DEMARTINI, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 31 mars 2026 PCP JCP ACR fond - N° RG 25/04949 - N° Portalis 352J-W-B7J-C74Q5

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 14 juin 2012, l’association AREPA, aux droits de laquelle vient l’association ARPAVIE, a mis à disposition de M. [N] [O] un logement n°4 situé dans la résidence pour personnes âgées “[Adresse 4]” – [Adresse 5], moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 765,91 euros.

Par courrier recommandé avec accusé réception en date du 27 février 2024, l’association ARPAVIE a informé M. [N] [O] qu’il restait devoir la somme de 7235,40 euros au titre des redevances impayées et a visé la clause résolutoire contractuelle.

Par courrier recommandé avec accusé réception en date du 15 avril 2024, l’association ARPAVIE a informé M. [N] [O] de la résiliation du contrat.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 mai 2024, l’association ARPAVIE a fait notifier la résiliation du contrat de séjour à M. [N] [O].

Par assignation du 23 juillet 2025, l’association ARPAVIE a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire: - constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de séjour, - subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de séjour, - ordonner l'expulsion de M. [N] [O] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, - dire que les biens mobiliers pourront être séquestrés aux frais, risques et périls du défendeur, - condamner M. [N] [O] à payer une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance telle que prévue au contrat de séjour, jusqu’à libération des lieux, - condamner M. [N] [O] à lui payer les redevances impayées au 30 juin 2025, soit la somme de 22308,76 euros, - condamner M. [N] [O] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Appelée à l’audience d’orientation du 25 novembre 2015, l’affaire a été renvoyée à l’audience en acquisition de clause résolutoire du 29 janvier 2026.

À cette audience, l’association ARPAVIE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa demande à la somme de 28115,22 euros.

Assigné à étude, M. [N] [O] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [N] [O] est soumis à la législation résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation et L312-1 du code de l’action sociale et des familles. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : - inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; - cessation totale d'activité de l'établissement ; - cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

En l'espèce, le contrat de séjour conclu le 14 juin 2012 contient une clause résolutoire (article 6-2) et une mise en demeure de payer visant cette clause a été envoyée le 27 février 2024 et présentée le 5 mars 2024 (pli avisé non réclamé), pour la somme en principal de 7235,40 euros.

Il ressort du décompte produit que la somme visée dans la mise en demeure correspondait bien à un montant équivalent à au moins trois termes mensuels consécutifs impayés correspondant au montant total à acquitter pour le logement et que M. [N] [O] n'a pas réglé l'intégralité de la dette dans le délai d'un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 6 avril 2024.

La résolution de plein droit, prévue par le contrat conclu entre les parties, s’impose au juge qui ne dispose d’aucune marge d’appréciation et se contente de constater l’acquisition de la clause et de ses effets dès lors que les conditions qu’elle prévoit sont réunies.

M. [N] [O] étant sans droit ni titre depuis le 6 avril 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Le résident est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, M. [N] [O] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 6 avril 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant de la redevance qui aurait été due si le contrat de résidence s'était poursuivi.

Par ailleurs, l’association ARPAVIE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 janvier 2026, M. [N] [O] lui devait la somme de 28115,22 euros, cette somme correspondant à l'arriéré des redevances impayées et aux indemnités d'occupation échues à cette date, échéance de décembre 2025 inclue.

M. [N] [O] n’a pas comparu et n’apporte de fait aucun élément de nature à remettre en cause ce montant.

Il sera condamné à payer cette somme au bailleur.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [N] [O], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera également condamné à payer 500 euros à l’association ARPAVIE sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de séjour conclu le 14 juin 2012 entre l’association AREPA, aux droits de laquelle vient l’association ARPAVIE, et M. [N] [O] concernant le logement n°4 situé dans la résidence “[Adresse 4]” – [Adresse 5] sont réunies à la date du 6 avril 2024,

ORDONNE à M. [N] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour M. [N] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association ARPAVIE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [N] [O] au paiement à l’association ARPAVIE d’une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant équivalent à celui de la redevance tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 6 avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE M. [N] [O] à payer à l’association ARPAVIE la somme de 28115,22 euros au titre de l’arriéré des redevances arrêté au 27 janvier 2026, échéance de décembre 2025 inclue,

CONDAMNE M. [N] [O] à payer à l’association ARPAVIE la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [N] [O] aux dépens de la présente instance,

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 31 mars 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge