Décision chambre 1-9

Copie exécutoire : LACLAUSTRA Simon Copie aux demandeurs : 2 Copie aux défendeurs : 2

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-9

JUGEMENT PRONONCE LE 19/09/2025 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2025047273

ENTRE :

SAS DINALY, dont le siège social est [Adresse 1] -RCS B 879962413 Partie demanderesse : comparant par AARPI JEANTET - Me Catherine SAINT GENIEST Avocat (T04)

ET :

Société de droit belge ASCENCIO, dont le siège social est [Adresse 2] Belgique, en son établissement principal en France [Adresse 3] et encore à [Localité 1] Belgique, [Adresse 4] - RCS B 521564633 Partie défenderesse : comparant par le cabinet GIDE LOYRETTE NOUEL - Me Antoine MARY Avocat (T03)

APRES EN AVOIR DELIBERE

LES FAITS

Le 6 mars 2020, la société ASCENCIO a acquis auprès de la société BRISTOL 505 appartenant au groupe CASINO les murs de cinq supermarchés situés dans le sud, à [Localité 2], [Localité 3], [Localité 4], [Localité 5] et [Localité 6].

Ces biens immobiliers étaient alors loués et exploités par la société Distribution Casino France (ci-après DCF).

Le même jour, d'autres entités du groupe Casino, aux droits desquelles se trouve aujourd'hui la société DINALY (qui fait également partie du groupe Casino) ont consenti à ASCENCIO des options d'achat sur les parkings adjacents aux dits biens immobiliers.

Aux termes de ces options d'achat, les promettants se sont engagés à proposer à ASCENCIO la vente des parkings dès lors que les supermarchés ne seraient plus occupés par leur exploitant (DCF) ou son cessionnaire, ce dernier bénéficiant toutefois d'un droit de priorité pour l'acquisition des parkings.

Le 29 mai 2024, DCF a cédé plusieurs des fonds qu'elle exploitait à des sociétés des groupes AUCHAN et INTERMARCHE.

Le 13 juin suivant, ASCENCIO a notifié à DINALY son intention de « soulever l'option d'achat » sur les parkings adjacents aux fonds cédés, DCF n'occupant plus les supermarchés et a demandé la mise en œuvre de la procédure prévue à l'option d'achat pour la fixation du prix.

En réponse, l'Immobilière Groupe Casino (ci-après IGC), mandataire de DINALY, lui indiquait interroger préalablement les cessionnaires des fonds puis l'informait, le 20 novembre 2024, de l'exercice par ces derniers de leur droit de priorité, cet exercice ne permettant alors plus l'acquisition par ASCENCIO des parkings.

ASCENCIO conteste la faculté qui a été donnée aux cessionnaires d'exercer leur droit de priorité postérieurement à l'acquisition des fonds de commerce et considère qu'elle a valablement mis en œuvre ses options d'achat.

Ses demandes répétées de poursuivre le processus d'acquisition à son profit sont restées sans effet et DINALY a, de son côté, signé le 29 novembre 2024 avec les cessionnaires des fonds de commerce une promesse de vente sur les parkings concernés.

C'est ainsi qu'est née la présente procédure.

PROCEDURE

Par acte en date du 10 juin 2025, la SAS DINALY, autorisée par ordonnance du président de ce tribunal en date du 6 juin 2025, assigne à bref délai la société ASCENCIO. Par cet acte, elle demande au tribunal de :

A titre principal * Prononcer la nullité des Options d'Achat consenties à ASCENCIO

Subsidiairement * Dire et Juger qu'ASCENCIO ne peut valablement prétendre exercer les Options d'Achat consenties sur les quatre Biens avec Option compte tenu de la volonté des cessionnaires des fonds de commerce de les acquérir, à savoir les biens suivants : * le volume 5 (volumes 3 et 4 parcelles BR [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4]) sis [Adresse 5] à [Localité 2], * la parcelle CS [Cadastre 5] sise [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], sis [Adresse 6] à [Localité 3], * les parcelles BD [Cadastre 9], [Cadastre 10] et BD [Cadastre 11] sises [Adresse 7] à [Localité 4], * la parcelle E[Cadastre 12] à découper du volume 25 et la parcelle [Cadastre 13] E [Cadastre 14] sis [Adresse 8], à [Localité 7]

En tout état de cause, * Condamner la société ASCENCIO à lui payer la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC * Condamner la société ASCENCIO aux entiers dépens

Par ses conclusions régularisées à l'audience du 26 juin 2025, la société ASCENCIO demande au tribunal de :

Rejeter l'ensemble des prétentions de DINALY visées dans son assignation du 10 juin 2025 Juger que les droits d'option consentis à ASCENCIO en application des Conventions d'Option prévalent sur l'application des droits de priorité notifiés par les Cessionnaires à DINALY

En conséquence, à titre reconventionnel : * Condamner DINALY, sous astreinte de 15 000 € par jour à compter de la décision à intervenir, à reprendre et respecter le processus des droits d'option valablement exercés par ASCENCIO en application des Conventions d'Option * Condamner DINALY au paiement de dommages-intérêts d'un montant de 100 000 € pour procédure abusive

En tout état de cause : * Condamner DINALY au paiement de la somme de 10 000 € en application des dispositions de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens.

A l'audience en date du 3 juillet 2025 après avoir entendu les parties en leurs explications et observations, le juge chargé d'instruire l'affaire clôt les débats, met l'affaire en délibéré et dit que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 19 septembre 2025. Les parties en ont été avisées en application de l'article 450 alinéa 2 du CPC.

MOYENS DES PARTIES

En demande, DINALY soutient que : * les options d'achat constituent des promesses unilatérales de vente et sont nulles faute d'avoir été enregistrées. * en toute hypothèse, le droit d'option d'ASCENCIO est primé par celui des cessionnaires : * c'était bien la commune intention des parties et la rédaction de l'option d'achat le souligne à plusieurs reprises, * il était impossible d'exiger une acquisition des parkings concomitante à la cession des fonds car le promettant devait recevoir d'ASCENCIO une notification de non-occupation avant de pouvoir proposer aux cessionnaires d'exercer leur droit de priorité.

En défense, ASCENCIO rétorque que : * les conventions d'option ne peuvent être qualifiées de promesses de vente puisqu'il n'y a accord ni sur la chose ni sur le prix, les parties ayant prévu une expertise et une data-room avant la formulation d'une offre définitive.

elle a valablement mis en œuvre son option d'achat puisque les 2 conditions préalables prévues par la convention étaient remplies : non-occupation des fonds par des entités CASINO d'une part et non acquisition des parkings par les cessionnaires concomitamment à celle des fonds de commerce. * l'intention des parties sur cette notion de concomitance est parfaitement claire puisque c'est le groupe CASINO lui-même qui a ajouté cet adverbe dans le texte de la convention.

SUR CE

Sur la nullité des options d'achat

La demanderesse prétend, à titre principal, dans le dispositif de ses conclusions que les options d'achat constituent des promesses unilatérales de vente au sens de l'article 1124 du code civil lequel dispose que :

« La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. »

Le tribunal relève que si les conventions du 6 mars 2020 comportent un engagement du promettant de proposer à ASCENCIO la vente des « Biens avec Option », c'est-à-dire les parkings adjacents aux supermarchés acquis le même jour, elles ne contiennent toutefois : - ni accord ferme du promettant de vendre dans l'hypothèse où ASCENCIO lèverait son option, * ni, surtout, détermination des éléments essentiels de la vente, notamment du prix qui doit être notifié, après fixation de la valeur de marché par un expert, au bénéficiaire lequel se réserve de formuler une offre définitive après analyse d'une data-room.

Les options d'achat ne peuvent donc être qualifiées de promesses unilatérales de vente et l'obligation d'enregistrement édictée par l'article 1589-2 du code civil pour les actes sous seing privé portant sur la vente d'un immeuble ou d'un droit immobilier, ne leur est pas applicable.

En conséquence, la demanderesse sera déboutée de sa demande de nullité des conventions d'option d'achat du 6 mars 2020.

Sur l'exercice des droits d'option d'ASCENCIO

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu'ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette dernière disposition étant d'ordre public.

Par ailleurs, si un contrat doit s'interpréter d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes (article 1188 du code civil), on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation (article 1192 du même code).

Les options d'achat conclues le 6 mars 2020 entre d'une part les 5 sociétés du groupe CASINO qui ont ensuite été absorbées par DINALY et d'autre part ASCENCIO prévoient les modalités de mise œuvre suivantes :

1 - « Le Promettant (cad DINALY) s'engage à proposer la Vente des Biens avec Option (cad les parkings) (vente d'actif ou vente de parts) à la société ASCENCIO, dès lors que le Bien Immobilier (cad le supermarché) ne fait plus l'objet d'une occupation par DCF ou tout cessionnaire du fonds de commerce actuellement détenu par DCF si le cessionnaire ne souhaite pas se porter acquéreur des Biens avec Option, conformément aux dispositions du point 7 des présentes. »

2 – « En conséquence de quoi, la société ASCENCIO, devenue propriétaire du Bien Immobilier devra adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au Promettant, justifiant que le Bien Immobilier ne fait plus l'objet d'une occupation par DCF (Notification Non-Occupation) ».

Les articles suivants traitent du process de désignation d'un expert pour fixer le prix à la valeur vénale, de la formalisation de l'usage éventuel par ASCENCIO de son droit d'option et dans cette hypothèse, de l'analyse par cette dernière de la data-room avant la formulation d'une offre définitive.

Concernant le droit de priorité du cessionnaire stipulé à l'article 1, le 3 ème paragraphe de l'article 7 de la convention précise :

« En cas de cession du fonds de commerce par DCF : * le cessionnaire bénéficiera d'un droit de priorité sur les Biens avec Option avant que ceuxci puissent être proposés à ASCENCIO selon le process tel qu'indiqué ci-dessus sachant que dans le cas où le cessionnaire acquière les Biens avec Option, le Promettant devra insérer dans l'acte la présente Option d'achat au bénéfice d'ASCENCIO ; * dans le cas où le cessionnaire n'acquiert pas les Biens avec Option concomitamment (en gras et souligné par le tribunal) à l'acquisition des fonds de commerce, ASCENCIO pourra immédiatement exercer son Option d'Achat selon le processus décrit aux présentes. »

Les fonds de commerce exploités dans les supermarchés ont été cédés le 29 mai 2024 à des sociétés des groupes AUCHAN et INTERMARCHE.

Ces dernières n'ont pas alors exercé leur droit de priorité sur les parkings adjacents aux fonds acquis.

Le 13 juin 2024, ASCENCIO a donc, en application du process prévu aux options d'achat, notifié son intention de mettre en œuvre son droit d'option.

Selon DINALY, ASCENCIO ne pouvait exercer son option d'achat avant que le droit de priorité des cessionnaires n'ait été purgé, la convention d'option exprimant à plusieurs reprises la volonté des parties de donner la priorité au cessionnaire d'acquérir les parkings.

Cette analyse n'est toutefois pas totalement conforme au texte de la convention d'option. En effet, s'il n'est pas contestable que les parties ont entendu donner aux cessionnaires un droit d'acquérir primant celui d'ASCENCIO, ce droit devait s'exercer « concomitamment » c'est-à-dire, en même temps que la cession des fonds de commerce de supermarchés.

Le dernier paragraphe de l'article 7 ci-dessus rappelé l'indique sans ambiguité aucune et ne nécessite donc pas d'interprétation.

Le tribunal relève d'ailleurs que c'est le promettant lui-même qui a souhaité insérer dans le texte de l'option d'achat, l'adverbe « concomitamment » (pièce 15 de la défenderesse), ce qui démontre bien que si les parties ont souhaité faire bénéficier les cessionnaires d'un droit de priorité sur ASCENCIO, ce droit était encadré dans le temps, il devait s'exercer en même temps que l'acquisition des fonds de commerce.

Contrairement à ce que soutient DINALY, la convention n'impose nullement que le droit de priorité des cessionnaires ne puisse s'exercer qu'à compter de la mise en œuvre par ASCENCIO des conventions d'option.

Les cessionnaires n'ayant pas acquis les parkings le 29 mai 2024, ASCENCIO pouvait valablement solliciter le 13 juin 2024 la mise en œuvre de son option d'achat qui, contrairement aux dires de DINALY, prime le droit d'offre prioritaire notifié postérieurement par les cessionnaires.

Le tribunal, en conséquence, déboutera DINALY de sa demande et fera droit à la demande reconventionnelle d'ASCENCIO en condamnant DINALY à reprendre et respecter le processus de mise en œuvre des droits d'option exercés par ASCENCIO sur les biens à usage de parking situés à [Localité 2], [Localité 3], [Localité 4], [Localité 5] et [Localité 6] sous astreinte ramenée à 5 000 € par jour à compter de la signification de la décision à intervenir.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Chacun peut se méprendre sur l'étendue de ses droits ; il n'est en l'espèce pas démontré que DINALY ait fait dégénérer en abus son droit d'agir en justice ; la défenderesse ne subit

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en tout état de cause aucun préjudice autre que celui qui sera réparé ci-après par la condamnation de DINALY sur le fondement de l'article 700 du CPC. Le tribunal, en conséquence, déboutera ASCENCIO de sa demande.

Sur l'application de l'article 700 du CPC et les dépens

DINALY échouant, elle sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du CPC.

ASCENCIO, quant à elle, a dû, pour faire reconnaître ses droits, exposer des frais non compris dans les dépens qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge. Il y aura donc lieu de condamner DINALY à lui payer la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du CPC.

Les dépens seront mis à la charge de DINALY.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort

Déboute la SAS DINALY de toutes ses demandes

La condamne à reprendre et respecter le processus des droits d'option exercés par la SA ASCENCIO sur les biens suivants : * le volume 5 (volumes 3 et 4 parcelles BR [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4]) sis [Adresse 5] à [Localité 2], * la parcelle CS [Cadastre 5] sise [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], sis [Adresse 6] à [Localité 3], * les parcelles BD [Cadastre 9], [Cadastre 10] et BD [Cadastre 11] sises [Adresse 7] à [Localité 4], * la parcelle E[Cadastre 12] à découper du volume 25 et la parcelle [Cadastre 13] E [Cadastre 14] sis [Adresse 8], à [Localité 7]

et ce sous astreinte de 5 000 € par jour à compter de la signification du présent jugement et laisse au juge de l'exécution le soin de liquider ladite astreinte

Déboute la SA ASCENCIO de sa demande de dommages et intérêts

Condamne la SAS DINALY à payer à la SA ASCENCIO la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du CPC

Condamne la SAS DINALY aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 67,40 € dont 11,02 € de TVA.

En application des dispositions de l'article 871 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 3 juillet 2025, en audience publique, les représentants des parties ne s'y étant pas opposés, devant Mme Valérie de Barrau, juge chargé d'instruire l'affaire.

Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de : Mme Valérie de Barrau, M. Olivier Mallet, M. Marc Pandraud.

Délibéré le 4 septembre 2025 par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par Mme Valérie de Barrau, président du délibéré et par Mme Nathalie Raoult, greffier.