Décision chambre 1-5

Copie exécutoire : SELARL Philippe JEAN-PIMOR Copie aux demandeurs : 2 Copie aux défendeurs : 3

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-5

JUGEMENT PRONONCE LE 05/11/2025 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2025005078

ENTRE :

SARL CARNOT, dont le siège social est [Adresse 1] - RCS B 440092708

Partie demanderesse : comparant par la SELARL EPIGRAPHE AVOCATS, agissant par Maître Matthieu MAZO, Avocat (L0129)

ET :

SAS ICF NOVEDIS, dont le siège social est [Adresse 2] - RCS B 572010320

Partie défenderesse : assistée l'association AMIGUES AUBERTY JOUARY & POMMIER, agissant par Maitre Fabrice POMMIER, Avocat (J114) et comparant par la SELARL Philippe JEAN-PIMOR, Avocats (P17)

SAS FONCIERE VESTA, dont le siège social est [Adresse 3] - RCS B 815148457

Intervenante volontaire : assistée l'association AMIGUES AUBERTY JOUARY & POMMIER, agissant par Maitre Fabrice POMMIER, Avocat (J114) et comparant par la SELARL Philippe JEAN-PIMOR, Avocats (P17)

APRES EN AVOIR DELIBERE

Les faits

La société CARNOT a pour activité le commerce de fromagerie. Carnot a conclu le 19 février 2018 un bail commercial avec la société ICF NOVEDIS pour la location d'un local situé [Adresse 4]. CARNOT exploite dans ce local une fromagerie.

Le 30 décembre 2022, un important dégât des eaux a été provoqué par une fuite en provenance d'une colonne descendante d'évacuation des eaux usées, constituant une partie commune de l'immeuble.

La fuite a été réparée le 10 janvier 2023.

Carnot dit avoir subi de nombreux dégâts, des produits alimentaires gâchés, des équipements hors d'usage, ainsi qu'une perte d'exploitation importante, etc… et demande réparation auprès du bailleur.

ICF NOVEDIS et la SAS FONCIERE VESTA considèrent que le preneur a une obligation d'assurance : c'est à son assurance d'indemniser CARNOT.

Il est à noter que la SAS FONCIERE VESTA (ci-après dénommée VESTA) intervient volontairement à la présente instance, car il est propriétaire des locaux loués depuis le 28 mars 2018.

C'est ainsi qu'est né le présent litige.

La procédure

SARL CARNOT a assigné la SAS ICF NOVEDIS par acte extrajudiciaire du 10 janvier 2025. Par cet acte, et par ses conclusions récapitulatives déposées à l'audience du 1 er juillet 2025, elle demande au tribunal de :

Vu les articles R. 211-3-26, 11° et R.211-4, 2° du Code de l'organisation judiciaire, Vu les articles 1170, 1240, 1231-1, 1242, 1353, 1358 et 1719 du Code civil, Vu les articles L110-3 et L 721-3 du Code de commerce,

Vu l'article 9 du Code de procédure civile,

REPUTER NON ECRIT l'article 10.7.2.1 " Engagements respectifs du Preneur et du Bailleur " du contrat de bail signé le 19 février 2018 par les sociétés CARNOT et ICF NOVEDIS lequel vide de leur substance les obligations essentielles du bailleur de délivrer la chose louée conformément à l'usage auquel il est destiné et d'en garantir la jouissance paisible par le preneur.

En conséquence : * CONDAMNER in solidum les sociétés FONCIERE VESTA et ICF NOVEDIS à régler à la société CARNOT une somme globale de 36.186,43 € sauf à parfaire, à titre de dommages et intérêts se décomposant comme suit : * 9.021 € au titre des pertes d'exploitation ; * 4.677,52 € au titre du coût des salaires de l'unique employé de l'établissement secondaire de la société CARNOT s/s [Adresse 4] ; * 1.487,91 € T.T.C au titre de la perte de marchandises ; * 10.000 € sauf à parfaire au titre du préjudice d'image ; * 5.000 € sauf à parfaire au titre du préjudice de désorganisation ; * 6.000 € sauf à parfaire au titre du préjudice moral. * ASSORTIR la somme globale susvisée de l'intérêt au taux légal à compter du 27 août 2024, date de la lettre officielle adressée au Conseil de la société ICF NOVEDIS ; * CONDAMNER in solidum les sociétés FONCIERE VESTA et ICF NOVEDIS à régler à la société CARNOT une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; * ASSORTIR la somme susvisée de l'intérêt au taux légal à compter de la date de la présente assignation; * DEBOUTER les sociétés FONCIERE VESTA et ICF NOVEDIS de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; * CONDAMNER in solidum les sociétés FONCIERE VESTA et ICF NOVEDIS à régler à la société CARNOT une somme de 10.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; * LES CONDAMNER in solidum aux entiers dépens de l'instance en référé et de la présente instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire qui s'élèvent à la somme globale de 4.907,90 € T.T.C ; * RAPPELER que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Les SAS ICF NOVEDIS et SAS FONCIERE VESTA intervenant volontairement dans la cause, en réplique demandent au tribunal, dans leurs conclusions récapitulatives déposées à l'audience du 1 er juillet 2025 :

Vu les articles 1103 du code civil et 9 du code de procédure civile, * Mettre hors de cause la société ICF NOVEDIS, * Dire et juger recevable et bien fondée l'intervention volontaire de FONCIERE VESTA, * Dire et juger la société CARNOT mal fondée en toutes ses demandes et l'en débouter, * Condamner la société CARNOT aux dépens et à payer à la société ICF NOVEDIS et à la société FONCIERE VESTA la somme de 2.500 € à chacune d'elles en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L'ensemble de ces demandes a fait l'objet de dépôt d'écritures échangées en présence d'un greffier qui en a pris acte sur la cote de procédure.

À l'audience du 1 er juillet 2025, l'affaire est confiée à l'examen d'un juge chargé d'instruire l'affaire et les parties ont été régulièrement convoquées à son audience du 30 septembre 2025 à laquelle toutes deux se présentent. Après avoir entendu leurs observations, le juge chargé d'instruire l'affaire a prononcé la clôture des débats, et annoncé que le jugement, mis en délibéré, serait prononcé par mise à disposition des parties le 5 novembre 2025 conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 871 du code de procédure civile, le juge chargé d'instruire l'affaire a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

Les moyens des parties

Des moyens et arguments invoqués, le tribunal, appliquant les dispositions des articles 446-2 et 455 CPC, retiendra ce qui suit pour l'essentiel et renvoie pour de plus amples précisions au corps du présent jugement et aux écritures des parties.

La SARL CARNOT à l'appui de ses demandes, soutient que : * L'importante fuite d'eau usée a entrainé des dégâts très importants au sein des locaux loués * Le bailleur n'a pas été diligent et la fuite n'a été réparée que plus de 10 jours après son apparition, ce qui engage sa responsabilité. * L'article 1719 du code civil oblige le bailleur de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée, ce qui n'a pas été le cas. * La clause n° 10.7.2.1 du contrat de location stipulant que le preneur renonce « à tout recours contre le bailleur et ses assureurs du fait de la destruction ou détérioration totale ou partielle de tous matériels, objets mobiliers, etc… » doit être considérée comme non écrite car cette clause prive de sa substance les obligations essentielles du bailleur de délivrer la chose louée et d'en assurer la jouissance paisible au locataire.

La SAS ICF NOVEDIS et la SAS FONCIERE VESTA répliquent que : * La société ICF NOVEDIS a fait preuve d'une particulière diligence dans la gestion du sinistre subi par la société CARNOT en réglant le sinistre en moins de 11 jours en pleine

période de fêtes. En effet, la fuite d'eau est apparue le 30 décembre 2022 et a été réparée, les locaux du demandeur ayant été nettoyés le 10 janvier 2023 (pièce n°11 du demandeur), dans un délai de 11 jours. Ce délai n'est pas contesté. * Le contrat de bail signé entre les parties stipule que le locataire s'engage à souscrire une assurance couvrant les dégâts des eaux ainsi que les pertes d'exploitation et s'engage à renoncer à tout recours contre le bailleur et ses assureurs du fait de sinistre. * Le sinistre constitue un événement étranger à la volonté du bailleur et aux locaux loués. Le sinistre présente un caractère imprévisible. * Le préjudice invoqué par le locataire est excessif.

Sur ce, le tribunal

Sur la recevabilité et le bien fondé de l'intervention volontaire de FONCIERE VESTA :

VESTA est le propriétaire du local commercial loué (attestation notarié, pièce n°11 du défendeur).

En conséquence, le tribunal prend acte de l'intervention volontaire de VESTA à la présente procédure et de son intérêt à agir.

En conséquence, le tribunal dira que l'intervention volontaire de VESTA est recevable et bien fondée.

Sur la demande de mise hors de cause de la société ICF NOVEDIS :

ICF NOVEDIS est le mandataire de VESTA propriétaire des murs de la boutique incriminée. Elle est partie prenante à la signature du bail commercial avec CARNOT, elle a signé l'état des lieux initial et elle a été l'interlocuteur exclusif de CARNOT, y compris au moment du sinistre.

En conséquence, le tribunal déboutera ICF NOVEDIS et VESTA de cette demande de mise hors de cause.

Sur les fautes et responsabilités de VESTA et de ICF NOVEDIS :

Une fuite d'eau est apparue dans les locaux de CARNOT le vendredi 30 décembre 2022.

Le bailleur a dépêché un plombier le mercredi 4 janvier 2023 pour recherche de fuite. Celui-ci a détecté que l'origine de la fuite venait d'une fissure affectant la colonne descendante d'évacuation des eaux usées, partie commune.

La fuite était réparée le mardi 10 janvier 2023.

Au vu de ces faits non contestés par les parties, le tribunal considère que CARNOT n'a pas apporté la preuve d'une faute de la part de VESTA ou de ICF NOVEDIS.

Concernant la demande de dommages et intérêts de CARNOT à hauteur de 36 186,43 € :

L'article 10.7.2.1 du contrat stipule que « le preneur doit contracter, à compter de l'entrée en jouissance des locaux auprès d'une compagnie d'assurance notoirement solvable une ou plusieurs polices d'assurances garantissant ses aménagements et équipements, mobiliers,

matériels et marchandises contre les risques d'incendie et de dégâts des eaux, …, perte de jouissance et perte d'exploitation.

Le preneur s'engage à garantir le bailleur contre toute réclamation ou réclamation qui serait dirigé contre lui à ce titre

Il est expressément accepté des parties que les montants assurés au titre des différentes garanties souscrites ne sauraient constituer une limite vis-à-vis d'un tiers ou vis-à-vis d'ICF NOVEDIS

Le Preneur renonce à tout recours contre le bailleur et ses assureurs du fait de la destruction ou détérioration totale ou partielle de tous matériels, objets mobiliers, valeurs quelconques et marchandises du fait de la privation ou trouble de jouissance des locaux loués, et ce, même en cas de perte totale ou partielle du fonds de commerce, y compris éléments incorporels attachés au dit fond.

Le Preneur s'engage à obtenir la même renonciation de la part de ses assureurs. »

Le tribunal constate que les fuites d'eau ont eu lieu du 30 décembre 2022 au 10 janvier 2023, ce qui n'est pas contesté.

CARNOT a dit avoir fait une déclaration de sinistre dans les conditions requises par sa compagnie d'assurance, mais que celle-ci a refusé de couvrir le sinistre.

Cependant, CARNOT ne produit ni sa police d'assurance, ni sa déclaration de sinistre, ni le courrier de son assurance expliquant son refus de l'indemniser.

La seule pièce communiquée sur ce sujet par le demandeur montre que la garantie « perte d'exploitation » ne pourra pas être mobilisée du fait des choix de CARNOT :

En effet, la MATMUT écrit à CARNOT en 2024 : « Par ailleurs, nous notons que vous avez donné congé au bailleur en février 2024 sans avoir jamais, à notre connaissance, repris votre activité dans d'autres locaux. Nous vous précisons que la garantie « perte d'exploitation » de votre contrat n'est mobilisable qu'en cas de reprise d'activité. »

Au vu des pièces produites par CARNOT, il apparait que l'absence de garantie « perte d'exploitation » de l'assurance de la société CARNOT résulte des choix de cette dernière, et en particulier de son choix de ne pas reprendre son activité à l'issue du sinistre.

Plus généralement, le tribunal en déduit que la police d'assurance du locataire ne couvrait pas ce type de sinistre, ou que CARNOT ne s'est pas mise dans les conditions prévues au contrat pour être remboursé de ses préjudices.

Quelques soient les raisons de ce non-remboursement des dommages par la compagnie d'assurance du preneur, le tribunal retient que CARNOT a failli à une de ses obligations contractuelles essentielles décrite dans l'article 10.7.2.1 du contrat, de souscrire un contrat d'assurance couvrant les conséquences d'un dégât des eaux et qu'il ne peut se prévaloir de sa propre turpitude pour réclamer au bailleur des dommages et intérêts qui auraient dû être payés par sa propre assurance.

De surcroit, le tribunal relève que CARNOT a renoncé à tout recours contre le bailleur et ses assureurs du fait de la destruction ou détérioration totale ou partielle de tous matériels, etc… (voir clause 10.7.2.1 du contrat ci-dessus).

En conséquence, le tribunal déboutera CARNOT de sa demande de dommages et intérêts et de son recours contre le Bailleur.

Sur la demande de CARNOT de réputer non écrite la clause de renonciation incluse dans l'article 10.7.2.1 du contrat :

Le tribunal relève que le contrat de bail signé entre les parties qui sont toutes 2 commerçantes, est le résultat d'une volonté commune, et que l'article 10.7.2.1 cité plus haut fait partie de l'équilibre du contrat. En effet, le renoncement du preneur à tout recours contre le bailleur est lié à l'obligation d'assurance du preneur.

Le tribunal considère que cet article n'est pas en contradiction avec l'obligation essentielle du bailleur de délivrer la chose louée.

En conséquence, le tribunal déboutera CARNOT de sa demande de déclarer non écrit l'article 10.7.2.1 du contrat de bail.

Sur la demande de CARNOT de condamner les sociétés FONCIERE VESTA et ICF NOVEDIS pour résistance abusive :

CARNOT succombant, le tribunal la déboutera de sa demande de condamnation des sociétés FONCIERE VESTA et ICF NOVEDIS pour résistance abusive.

Sur les dépens :

La société CARNOT succombant, le tribunal laissera les dépens de l'instance à sa charge et la déboutera de sa demande de remboursement des frais d'expertise judiciaire qui s'élèvent à la somme globale de 4.907,90 € TTC.

Sur l'application de l'article 700 du CPC :

Attendu que pour faire reconnaître leurs droits, la société ICF NOVEDIS et la société FONCIERE VESTA ont dû exposer des frais non compris dans les dépens qu'il serait inéquitable de laisser à leur charge,

Le tribunal condamnera CARNOT à payer à la société ICF NOVEDIS et à la société FONCIERE VESTA la somme de 2.500 € à chacune d'elles en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire :

Le tribunal rappellera qu'elle est de droit.

Sans qu'il apparaisse nécessaire de discuter les demandes et moyens autres, plus amples ou contraires que le tribunal considère comme inopérants ou mal fondés et qu'il rejettera comme tels, il sera statué dans les termes du dispositif ci-après :

Par Ces Motifs :

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, * Dit que l'intervention volontaire de la SAS FONCIERE VESTA est recevable et bien fondée, * Déboute les SAS ICF NOVEDIS et SAS FONCIERE VESTA de leur demande de mettre la SAS ICF NOVEDIS hors de la cause, * Déboute la SARL CARNOT de sa demande de dommages et intérêts de 36 186,43 € et de son recours contre le bailleur, * Déboute la SARL CARNOT de sa demande de déclarer non écrit l'article 10.7.2.1 du contrat de bail, * Déboute la SARL CARNOT de sa demande de condamnation des SAS FONCIERE VESTA et SAS ICF NOVEDIS pour résistance abusive. * Laisse les dépens de l'instance à la charge de la SARL CARNOT, dont ceux à recouvrer par le greffe liquidés à la somme de 86,49 € dont 14,20 € de TVA, et la déboute de sa demande de remboursement des frais d'expertise judiciaire qui s'élèvent à la somme globale de 4.907,90 € TTC, * Condamne la SARL CARNOT à payer à la SAS ICF NOVEDIS la somme de 2.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, * Condamne la SARL CARNOT à payer à la SAS FONCIERE VESTA la somme de 2.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, * Rappelle que l'exécution provisoire est de droit, * Déboute les parties de leurs autres demandes.

En application des dispositions de l'article 871 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 septembre 2025, en audience publique, devant M. Claude Pepin de Bonnerive, juge chargé d'instruire l'affaire, les représentants des parties ne s'y étant pas opposés.

Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de : MM. François Chatin, Claude Pepin de Bonnerive et Éric Vincent.

Délibéré 7 octobre 2025 par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. François Chatin, président du délibéré et par Mme Thérèse Thierry, greffier.

Le greffier

Le président.