Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE --------------------------------- Site ATHENA [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 1] ---------------------------- Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/02808 - N° Portalis DB2G-W-B7J-JQTV Section 3 VA République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 24 mars 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 2] nu 824 541 148 - dont le siège social est sis [Adresse 3] Représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [D] [Q] - demeurant [Adresse 4] Non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Alain PILLON : Président, magistrat à titre temporaire Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 27 Janvier 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 24 mars 2026 et signé par Alain PILLON, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, et Victor ANTONY, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 octobre 2024, Monsieur [S] [F] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [D] [Q], d’un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 510,00 euros et d’une provision pour charges de 40,00 euros, pour lequel la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution en application du dispositif VISALE.

Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1650,00 euros au titre de l'arriéré locatif, arrêté au 03 avril 2025, en visant la clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été saisie en date du 29 avril 2025.

Par assignation du 30 octobre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de :

- Déclarer acquise la clause résolutoire insérée dans le bail - A titre subsidiaire, - Prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur - Ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [Q] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique - Condamner Monsieur [D] [Q] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4400,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 avril 2025 sur la somme de 1650,00 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation - Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges - Condamner Monsieur [D] [Q] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative - Condamner Monsieur [D] [Q] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code e procédure civile - Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir - Condamner Monsieur [D] [Q] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

A l'audience du 27 janvier 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude le 30 octobre 2025, Monsieur [D] [Q], n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 24 mars 2026 où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit une quittance subrogative délivrée par le bailleur et justifie ainsi de sa qualité à agir.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines (et non plus deux mois) le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 17 avril 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1650,00 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans les délais suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 mai 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur les arriérés de loyers et charges

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte et une quittance subrogative démontrant qu’à la date du 30 octobre 2025, Monsieur [D] [Q] restait redevable de la somme de 4400,00 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [D] [Q] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2025 sur la somme de 1650,00 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 550,00 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 mai 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [D] [Q], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500,00 euros à la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le magistrat chargé des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 octobre 2024 entre Monsieur [S] [F], d’une part et Monsieur [D] [Q], d’autre part, concernant l’appartement situé au [Adresse 5] à [Localité 4], pour lequel la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution en application du dispositif VISALE, est résilié depuis le 30 mai 2025.

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [D] [Q], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Monsieur [D] [Q] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Monsieur [D] [Q] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 550,00 euros (cinq cent cinquante euros) par mois, sur production de quittance subrogative,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 30 mai 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Monsieur [D] [Q] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4400,00 euros (quatre mille quatre cents euros) au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2025 sur la somme de 1650,00 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [D] [Q] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [D] [Q] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 avril 2025, les notifications au Préfet et à la CCAPEX et celui de l'assignation du 30 octobre 2025.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 24 mars 2026, par Alain PILLON, juge des contentieux de la protection et Victor ANTONY, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,