Autres demandes en matière de baux commerciaux

COUR D’APPEL D’[Localité 1] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE (Décision Civile)

JUGEMENT : S.A.R.L. [D] [U] c/ S.C.I. LEPANTE

MINUTE N° 26/ Du 24 Mars 2026

3ème Chambre civile N° RG 24/00553 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PPKE

Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du vingt quatre Mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne VINCENT, Présidente, assistée de Louisa KACIOUI, Greffier, présente uniquement aux débats

Vu les Articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 14 Septembre 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 24 Mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 Mars 2026 , signé par Anne VINCENT, Présidente, assistée de Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

Grosse délivrée à

Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA , Me Marie PADELLEC

expédition délivrée à

le

mentions diverses R2OUVERTURE DES DEBATS PLAID 14.09.26 à 14h

DEMANDERESSE:

S.A.R.L. [D] [U] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Marie PADELLEC, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE:

S.C.I. LEPANTE La SCI LEPANTE, représentée par son mandataire la SARL IMMOBILIERE PARNASSSE, Société à responsabilité limitée, immatriculée au RCS de NICE sous le numéro 482521135, dont le siège social est situé au [Adresse 2] à NICE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 2] représentée par Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Selon bail commercial en date du 5 juin 2019, la SCI LEPANTE a donné en location à la société [D] [U] un local commercial d’une superficie d’environ 300 m2 sis [Adresse 3] à destination d’une activité de bazar et autres commerces au détail pour une durée de neuf années à compter du 5 juin 2019 moyennant un loyer mensuel de 3.000 euros outre une somme de 250 euros de provision mensuelle sur charges.

Par acte délivré par commissaire de justice le 6 février 2024, la société [D] [U] a assigné la SCI LEPANTE devant le Tribunal Judiciaire de Nice aux fins d’obtenit le remboursement des taxes foncières et charges de copropriété trop- perçues.

Sur cette assignation, la SCI LEPANTE a constitué avocat.

Dans le dernier état de la procédure, les prétentions des parties sont les suivantes :

Dans ses dernières conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 6 octobre 2025, la société [D] [U] demande au Tribunal de : DECLARER la SARL [D] [U] recevable et bien fondée en sa demande ; - JUGER non écrite l’article IV du bail régularisé en date du 5 juin 2019 - CONDAMNER la SCI LEPANTE à payer à la SARL [D] [U] la somme de 34.662,35 euros à titre de trop perçu des charges et taxes foncières des années 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 et 2024 outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation. - CONDAMNER la SCI LEPANTE à payer à la SARL [D] [U] la somme de 4.248,98 euros à titre de trop perçu sur les loyers. - CONDAMNER la SCI LEPANTE au paiement de la somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi. - CONDAMNER la SCI LEPANTE au paiement de la somme de 2.000,00 euros au titre du préjudice subi par la concluante en raison de la résistance abusive de la SCI LEPANTE - ORDONNER la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1154 du code civil ; - DEBOUTER la SCI LEPANTE de ses demandes, fins et conclusions ; - CONDAMNER la SCI LEPANTE à payer à la SARL [D] [U] la somme de 3000€ par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 4 août 2025, la SCI LEPANTE sollicite du Tribunal de :

- Débouter la société [D] [U] de l’intégralité de ses arguments fins et prétentions ; - Condamner la société [D] [U] au paiement de la somme de 3.000,00 € au titre de l'Article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il sera renvoyé pour un plus ample exposé du litige et des prétentions des parties, aux conclusions sus-visées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 avril 2025 avec clôture au 17 février 2026 et l’affaire fixée à plaider le 3 mars 2026. L’affaire a finalement été plaidée le 12 janvier 2026. La décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la qualification de la décision En application de l'article 467 du code de procédure civile, le présent jugement est contradictoire. Vu les articles 34 et suivants du Code de procédure civile, l’article R211-3-24 du Code de l’organisation judiciaire, l’intérêt du litige excède 5 000 € et le jugement est susceptible d’appel.

Sur la demande de remboursement des charges

La société [D] [U] sur le fondement de la répétition de l’indû demande la restitution des provisions sur charges et impôts fonciers versés au titre des années 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 au motif de la rédaction de la clause au bail relative aux charges à la charge du preneur, que le contrat conclu postérieurement à la loi Pinel du 18 juin 2014 ne contient aucun inventaire de charges, ni en récapitulatif ni en annexe en violation de l’article L140-40-2 du code de commerce, ni les clés de répartition des charges.

La SCI LEPANTE oppose que le bail prévoit expressément le paiement de la taxe foncière et le paiement des charges de l’immeuble et énonce très explicitement les charges que la société a payées pendant près de cinq ans. Elle oppose que la clé de répartition n’a d’intérêt que si le bailleur a deux preneurs ou plus un même local et qu’en l’espèce la société DLB [U] est le seul locataire du local. La répartition est donc totale.

L’article L 145-40-2 du code de commerce dispose : “ Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.”

En l’espèce, selon l’article IV du bail commercial en cause , le bail est consenti moyennant un loyer principal de 3.000 € augmenté de 250 € de provision mensuelle sur charges. « Le foncier sera payé en fin d’année. »

Le Preneur s’oblige à payer le loyer, les provisions sur charges et foncier par mois anticipé (...)

« Concernant les charges, le preneur payera sa quote-part du total des charges, taxes et dépenses de toute nature afférente à l’immeuble, de telle manière que le loyer soit toujours perçu nette de tous frais et charges à l’exclusion des travaux visés à l’article 606 du Code civil qui resteront à la charge du bailleur. Une régularisation annuelle aura lieu après établissement définitif des comptes de charges, le preneur pouvant prendre communication des justificatifs dans un délai de 15 jours après réception des comptes du syndic.

L'article L.145-40-2 du Code de commerce impose au bailleur de joindre au bail un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances liés à l'immeuble, avec leur répartition entre bailleur et preneur.

Aucun inventaire des charges ne figure ni au contrat ni en annexe. Pour autant il importe de rechercher la commune intention des parties sur les charges mise à la charge du locataire.

Le bailleur ne donne aucune information sur la nature des charges hors foncier, à la charge de son preneur.

La charge des impôts fonciers apparaît comme prévue au contrat et figure sur les quittances fournies la mention est faite des impôts fonciers – pour la période du 1er au 31 janvier 2021 la somme de 2494,13 € – pour la période du 1er au 31 janvier 2022 la somme de 2550,93 € – pour la période du 1er au 31 janvier 2023 la somme de 2669,31 € – pour la période du 1er au 31 octobre 2024 la somme de 6840 €

S’agissant des autres charges et notamment la quote-part du total des charges de l’immeuble prévue à la charge du locataire, il importe de déterminer leurs natures alors que selon la loi Pinel , ne peuvent plus être imputées au locataire les grosses réparations, telles que les réparations structurelles (façades, toitures, gros œuvres) , les travaux nécessaires à la mise en conformité des locaux aux normes applicables (sécurité incendie, accessibilité), les frais de gestion liés à l’administration de l’immeuble ou du bien, comme les honoraires du syndic de copropriété qui sont désormais à la charge exclusive du propriétaire et ne peuvent pas être répercutées sur le locataire.

Le Tribunal ne dispose pas des justificatifs des charges réelles imputées au locataire.

Seule est connu le décompte des charges de copropriété annuelles dressé par le syndic de l’immeuble affecté au lot occupé uniquement par le preneur établi le 12 octobre 2023 et adressé au preneur pour l’exercice 2022. Il ressort du montant, que le bailleur a récupéré la totalité des charges et non uniquement le total des charges locatives.

Par courriel du 17 octobre 2023, la société [D] [U] par son conseil a sollicité les justificatifs afférents à la régularisation de charges. Elle joignait le décompte du compte de copropriété daté du 12 octobre 2023.

Le 2 novembre 2023 la société [D] [U] a relancé le bailleur. Par courriel des 7 et 29 novembre 2023, elle a relevé que le bail ne prévoyait pas la répartition des charges entre le bailleur et le preneur conformément aux dispositions de la loi Pinel et qu’elle était en droit de solliciter le remboursement des charges qu’elle avait réglées sur les cinq dernières années. Elle relevait le défaut de réponse le 13 décembre 2023.

Les débats seront donc réouverts afin que le bailleur verse les justificatifs des avis de taxe foncière et les justificatifs des charges réelles réclamées à son preneur, pour les années 2019 à 2024 dont il est demandé la répétition.

Sur la demande de restitution de trop perçu de loyers

Par courriers des 26 mai 2021, 25 mai 2022 et 25 mai 2023 la SCI LEPANTE par son gestionnaire a fait notifier une indexation du loyer suivant l’indice du coût de la construction.

La société [D] [U] fait valoir que par l’intermédiaire de son conseil, elle a sollicité le remboursement d’un trop perçu de loyers par courriers en date des 13 juin 2023 et 26 juillet 2023 et qu’à la suite d’échanges intervenus entre les différents conseils, la SCI LEPANTE a consenti au fait qu’elle avait trop perçu la somme de 4.248,98 euros, que par échanges de courriers officiels en date du 12 septembre 2023, les parties se sont mises d’accord sur le fait que la SCI LEPANTE devait porter au crédit du compte de la SARL [D] [U] ladite somme mais qu’à ce jour, aucune somme ne lui a été remboursée.

La SCI LEPANTE indique que la société a bénéficié d’une erreur commise par le bailleur sur la réévaluation du loyer, erreur qu’elle avait reconnue.

Elle ne verse aucune pièce justifiant du remboursement de cette somme, ni n’explique son absence de versement suite à l’accord des parties. Elle sera donc condamnée au paiement de ladite somme.

Sur la demande de dommages et intérêts pour le préjudice subi

Il sera sursis à statuer sur cette demande compte tenu de la réouverture des débats.

Sur la demande de condamnation pour résistance abusive de la SCI LEPANTE

Il sera sursis à statuer sur cette demande compte tenu de la réouverture des débats. ***

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le sort des dépens et les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile seront réservés compte tenu de la réouverture des débats.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement mixte contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SCI LEPANTE à payer à la SARL [D] [U] la somme de 4.248,98 euros à titre de trop perçu sur les loyers,

Surseoit à statuer sur les demande de remboursement des charges, la demande de dommages et intérêts et la demande de condamnation pour résistance abusive,

Ordonne la réouverture des débats afin que la SCI LEPANTE verse les justificatifs des avis de taxe foncière et les justificatifs des charges réelles réclamées à son preneur, pour les années 2019 à 2024 dont il est demandé la répétition,

Rabat l’ordonnance de clôture prise le 28 avril 2025 ,

Fixe une nouvelle clôture à la date du 2 septembre 2026,

Dit que l’affaire sera rappelée en plaidoirie à l’audience formation juge unique du lundi 14 septembre 2026 à 14 heures,

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit,

Réserve les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens de l'instance, Et la Présidente a signé avec le greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE