Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE rendue le 06 Mars 2026

Numéro RG : N° RG 25/00332 - N° Portalis DB2P-W-B7J-E5B2

DEMANDEUR :

OPAC SAVOIE, Office Public de l’Habitat, EPIC dans le siège social est [Adresse 1] CHAMBERY, [Adresse 2], représenté par son directeur général en exercice, demeurant en cette qualité audit siège, représenté par Maître Marie GIRARD-MADOUX de la SCP GIRARD-MADOUX & ASSOCIÉS, avocats au barreau de CHAMBERY ;

DEFENDEURS :

Monsieur [T] [N] et Madame [R] [O] épouse [N] demeurant ensemble dans l’immeuble dénommé “[Adresse 3]” n°0018, [Adresse 4], non comparants ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Eve TASSIN Greffier lors des débats : Marie-Françoise ION Greffier lors du délibéré : Liliane BOURGEAT

DEBATS :

Audience publique : 20 janvier 2026

EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat en date du 27 octobre 2022, l’Office Public d’Aménagement et de Construction de la Savoie, ci-après OPAC SAVOIE, a donné à bail à Monsieur [T] [N] et Madame [R] [O] épouse [N] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 653,68 euros, outre une provision mensuelle sur charges. Par contrat du même jour, l’OPAC SAVOIE a donné à bail à Monsieur [T] [N] et Madame [R] [O] épouse [N] un emplacement de stationnement (n°9113) situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 53,61 euros, outre une provision mensuelle sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juin 2024, l’OPAC SAVOIE a fait signifier à Monsieur [T] [N] et Madame [R] [O] épouse [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 2402,02 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 décembre 2025, l’OPAC SAVOIE a fait assigner Monsieur [T] [N] et Madame [R] [O] épouse [N] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé, auquel il demande de : - constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant dans les deux contrats de bail au bénéfice du bailleur avec toutes ses conséquences, - constater la résiliation de plein droit des contrats de location à la date du 17 juillet 2024 et dire que Monsieur [T] [N] et Madame [R] [O] épouse [N] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date du logement et de l’emplacement de stationnement (n°9113), - ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [N] et Madame [R] [O] épouse [N] ainsi que celle de tous occupants de leur chef sous astreinte de 15 euros par jour de retard, et au besoin avec le concours de la force publique, - condamner solidairement Monsieur [T] [N] et Madame [R] [O] épouse [N] à lui payer la somme provisionnelle de 4039,81 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 22 octobre 2025 ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération effective des lieux, - rappeler que la décision à intervenir est assortie de plein droit de l’exécution provisoire, - condamner solidairement Monsieur [T] [N] et Madame [R] [O] épouse [N] à lui payer la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner in solidum Monsieur [T] [N] et Madame [R] [O] épouse [N] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département.

À l’audience du 20 janvier 2026, l’OPAC SAVOIE, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, en réactualisant celle relative au paiement de l'arriéré locatif au montant de 6686,36 euros, selon décompte arrêté au 16 janvier 2026. Le bailleur précise qu’il n’y a aucun règlement depuis le mois de juin 2025 et ajoute qu’un congé avait été donné, mais est resté sans suite. Monsieur [T] [N] et Madame [R] [O] épouse [N], cités à étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés. Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience et fait état de la carence des locataires. La décision a été mise en délibéré au 6 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de la partie défenderesse ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1°) Sur les textes applicables L'article 1er du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu'ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu'ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l'entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l'exécution nécessite des mesures d'application est reportée à la date d'entrée en vigueur de ces mesures. Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. En outre, l'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l'objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d'un ordre public de protection du locataire, il est possible d'y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales. En l'espèce, le contrat de bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, et ce pour une durée de trois mois, renouvelable tacitement. Si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l'entrée en vigueur de la loi précitée, il n'en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial fixant le délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à deux mois. Ainsi, les parties ont manifestement entendus déroger à la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à six semaines, laquelle ne peut par suite recevoir application dans le cadre de la présente procédure. S'agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l'Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l'espèce, puisqu'il ne s'agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l'assignation a été délivrée postérieurement à la date d'entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023. De même, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d'une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l'audience ayant eu lieu postérieurement à la date d'entrée en vigueur de cette loi, qui n'a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

2°) Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion L’OPAC SAVOIE justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 qui en a accusé réception le 14 juin 2024, soit plus de deux mois avant l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989. Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la Préfecture de la Savoie qui en a accusé réception le 4 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023. L’action de l’OPAC SAVOIE est par conséquent recevable.

3°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail portant sur le logement Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux. En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties le 27 octobre 2022 contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 4 juin 2024, pour la somme en principal de 2402,02 euros, dette de l’emplacement de stationnement comprise. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 5 août 2024. Monsieur [T] [N] et Madame [R] [O] épouse [N] devenant occupants sans droit ni titre depuis cette date, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à leur expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

4°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail portant sur l’emplacement de stationnement En application des dispositions de l'article 1224 du Code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties le 27 octobre 2022 contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation du contrat en cas de défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 4 juin 2024 , pour la somme en principal de 2402,02 euros, dette de loyer comprise. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail relatif à l’emplacement de stationnement étaient réunies à la date du 5 août 2024. Monsieur [T] [N] et Madame [R] [O] épouse [N] devenant occupants sans droit ni titre depuis cette date, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à leur expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

5°) Sur la demande d’astreinte En application de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. En l’espèce, l’OPAC SAVOIE sollicite l'expulsion de Monsieur [T] [N] et Madame [R] [O] épouse [N] sous astreinte de 15 euros par jour de retard. Au regard du recours possible à la force publique en cas de non respect de la décision, mesure de contrainte suffisante pour assurer l'exécution de la présente décision, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'astreinte.

6°) Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif Selon les dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En vertu des dispositions de l'article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. En l’espèce, l'indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à un montant équivalent au loyer et provisions sur charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 5 août 2024 à la date de la libération effective des lieux, tant en ce qui concerne le logement que s’agissant de l’emplacement de stationnement. L’OPAC SAVOIE produit un décompte établissant que Monsieur [T] [N] et Madame [R] [O] épouse [N] restaient lui devoir au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3902,21 euros incluant l’échéance du mois de septembre 2025, selon décompte arrêté au 22 octobre 2025 signifié à la partie défenderesse. Si l’OPAC SAVOIE produit par ailleurs un décompte actualisé à l’audience, arrêté au 31 décembre 2025, il n’en sera pas tenu compte au regard du caractère non contradictoire de cette pièce, non communiquée aux locataires. Monsieur [T] [N] et Madame [R] [O] épouse [N], non comparants, ne font valoir aucun moyen tendant à contester le principe ni le montant de cette dette. Les deux contrats de bail conclus comportent par ailleurs une clause de solidarité entre les locataires. Monsieur [T] [N] et Madame [R] [O] épouse [N] seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 3902,21 euros par provision. Ils seront par ailleurs condamnés solidairement au paiement par provision d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er octobre 2025 à la date de libération effective des lieux.

La situation financière actuelle de Monsieur [T] [N] et Madame [R] [O] épouse [N] n’étant pas connue, compte tenu de leur carence pour l’établissement du diagnostic social et financier et de leur absence à l’audience, et la reprise du paiement du loyer courant n’étant par ailleurs pas établie, il n’y aura pas lieu de statuer sur l’octroi de délais de paiement.

7°) Sur les demandes accessoires Monsieur [T] [N] et Madame [R] [O] épouse [N] , qui succombent à l’instance, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il est par ailleurs équitable de condamner in solidum Monsieur [T] [N] et Madame [R] [O] épouse [N] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 octobre 2022 entre l’Office Public d’Aménagement et de Construction de la Savoie et Monsieur [T] [N] et Madame [R] [O] épouse [N] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 5 août 2024, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 octobre 2022 entre l’Office Public d’Aménagement et de Construction de la Savoie et Monsieur [T] [N] et Madame [R] [O] épouse [N] concernant l’emplacement de stationnement (n°9113) situé [Adresse 6], sont réunies à la date du 5 août 2024,

EN CONSÉQUENCE, ORDONNONS à Monsieur [T] [N] et Madame [R] [O] épouse [N] de libérer le logement et l’emplacement de stationnement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance, DISONS qu’à défaut pour Monsieur [T] [N] et Madame [R] [O] épouse [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPAC SAVOIE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, DÉBOUTONS l’OPAC Savoie de sa demande tendant au prononcé d’une astreinte, FIXONS l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué, CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [N] et Madame [R] [O] épouse [N] à payer à l’OPAC SAVOIE la somme provisionnelle de 3902,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation comprenant le mois de septembre 2025 outre les indemnités d'occupation dues postérieurement et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal, CONDAMNONS in solidum Monsieur [T] [N] et Madame [R] [O] épouse [N] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNONS in solidum Monsieur [T] [N] et Madame [R] [O] épouse [N] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé, RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 6 mars 2026, par Madame Eve TASSIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION