Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NARBONNE

Service des contentieux de la protection

AFFAIRE N° RG 25/00541 - N° Portalis DBWX-W-B7J-DNBV

AFFAIRE :

Etablissement public [I] AUDOIS

C/

[L] [Y]

☒ Copie exécutoire délivrée le

à :Etablissement public [I] AUDOIS

☒ Copie à :Etablissement public [I] AUDOIS

Copie dossier Copie préfécture

ORDONNANCE DE REFERE

RENDUE LE SEIZE FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX

Dans l’affaire :

ENTRE :

Etablissement public [I] AUDOIS dont le siège social est sis 1, place Saint Etienne - CS 40021 - 11890 CARCASSONNE CEDEX9 représenté par Madame [X] [E], munie d’un pouvoir de représentation

DEMANDEUR

ET :

Madame [L] [Y] demeurant Rue Jacques Kable - 82 résidence la Source - 4ème étage - 11200 LÉZIGNAN CORBIÈRES non comparante

DÉFENDEUR

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Frédérika ALCOVERE, GREFFIER : Madame Bérengère CASTELLS

PROCEDURE :

Date des débats : 05/01/2026 date à laquelle les parties ont été avisées que le délibéré était fixé au 16 Février 2026

DECISION : réputée contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 16 Février 2026

RAPPEL DES FAITS

Suivant acte sous seing privé du 13 septembre 2024, l'office public de l'habitat de l'[K] [I] AUDOIS a consenti un bail d'habitation à Mme [L] [Y] sur des locaux sis rue Jacques Kable, 82 Résidence La Source à Lézignan-Corbières (11200), pour un loyer mensuel de 366,85 euros, outre une provision pour charges de 144,28 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 mai 2025, l'office public de l'habitat de l'[K] [I] AUDOIS a fait délivrer à Mme [L] [Y] un commandement de payer la somme principale de 1 020,16 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [L] [Y] le 26 mai 2025.

L'office public de l'habitat de l'[K] [I] AUDOIS a ensuite fait assigner Mme [L] [Y] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Narbonne par acte de commissaire de justice du 6 septembre 2025 pour demander de :

- Constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire ; - Ordonner l'expulsion de Mme [L] [Y] ; - La condamner au paiement :

- De l'arriéré locatif à la somme de 1 189,38 euros ; - D'une indemnité mensuelle d'occupation ; De 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - Des dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 26 septembre 2025.

A l'audience du 5 janvier 2026, l'office public de l'habitat de l'[K] [I] AUDOIS, représenté, a maintenu l'intégralité de ses demandes et a indiqué que la dette locative, actualisée au 31 décembre 2025, s'élevait désormais à la somme de 2 957,06 euros.

Mme [L] [Y] n'a pas comparu ni personne pour la représenter.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 16 février 2026 et la décision rendue ce jour par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En vertu de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

1. Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de l'[K] le 26 septembre 2025, soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, l'office public de l'habitat de l'[K] [I] AUDOIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 26 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 6 septembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

2. Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Si le contrat de bail a été conclu après l'entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 (en vigueur depuis le 29 juillet 2023), laquelle a réduit à six semaines le délai légal d'acquisition de la clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers, il apparaît que les parties ont convenu contractuellement d'un délai plus long. En effet, elles ont stipulé que la résiliation de plein droit du bail n'interviendrait qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant un commandement de payer resté sans effet. Ce délai, plus favorable au locataire que celui prévu par la loi, doit dès lors être appliqué conformément à la volonté contractuelle des parties.

En l'espèce, le bail conclu le 13 septembre 2024 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 mai 2025 pour un montant principal de 1 020,16 euros.

Cette somme n'a pas été réglée par Mme [L] [Y] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 juillet 2025.

Il convient, en conséquence, d'ordonner à Mme [L] [Y] ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser l'office public de l'habitat de l'[K] [I] AUDOIS à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, si besoin est, avec le concours d'un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ainsi qu'aux articles R.433-1 et suivants du même code au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

3. Sur le montant de l'arriéré locatif

Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'office public de l'habitat de l'[K] [I] AUDOIS produit, outre le contrat de bail signé le 13 septembre 2024, le commandement signifié le 26 mai 2025 un décompte démontrant que Mme [L] [Y] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2 957,06 euros.

Mme [L] [Y], non comparante, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2 957,06 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ces textes que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire.

Il est constant que l'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 27 juillet 2025, Mme [L] [Y] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Elle sera donc condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation pour la période courant du 27 juillet 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi.

5. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [L] [Y] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir l'office public de l'habitat de l'[K] [I] AUDOIS, Mme [L] [Y] sera condamnée à lui verser la somme de 150 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 septembre 2024 entre l'office public de l'habitat de l'[K] [I] AUDOIS et Mme [L] [Y] concernant les locaux à usage d'habitation sis rue Jacques Kable, 82 Résidence La Source à Lézignan-Corbières (11200) sont réunies à la date du 27 juillet 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [L] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu'à défaut pour Mme [L] [Y] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'office public de l'habitat de l'[K] [I] AUDOIS pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Mme [L] [Y] à verser à l'office public de l'habitat de l'[K] [I] AUDOIS à titre provisionnel, à valoir sur les loyers et indemnités d'occupation, la somme de 2 957,06 euros (décompte arrêté au 31 décembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNE Mme [L] [Y] à payer à l'office public de l'habitat de l'[K] [I] AUDOIS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 27 juillet 2025 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNE Mme [L] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Mme [L] [Y] à verser à l'office public de l'habitat de l'[K] [I] AUDOIS la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière La juge