Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NARBONNE

Service des contentieux de la protection

AFFAIRE N° RG 25/00385 - N° Portalis DBWX-W-B7J-DLVF

AFFAIRE :

S.A. ALOGEA

C/

[U] [Q]

☒ Copie exécutoire délivrée à : Me CLEMENT

☒ Copie à : Me CLEMENT

Copie dossier Copie préfécture

ORDONNANCE DE REFERE

RENDUE LE DIX NEUF JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

Dans l’affaire :

ENTRE :

S.A. ALOGEA, dont le siège social est sis 6 rue Barbès CS 50004 - 11000 CARCASSONNE représentée par Maître Pascal CLEMENT de la SELARL CLEMENT MALBEC CONQUET, avocats au barreau de NARBONNE, avocats plaidant

DEMANDEUR

ET :

Madame [U] [Q], née le 13 Avril 1967 à VILLENEUVE SUR LOT (47300), de nationalité Française, demeurant 1 rue Gustave Delory - Bât A1, Appt 112 - 11100 NARBONNE non comparante

DÉFENDEUR

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Elodie TORRES, JCP GREFFIER : Madame Clémence GARIN

PROCEDURE :

Date des débats : 01/12/2025 date à laquelle les parties ont été avisées que le délibéré était fixé au 19 Janvier 2026

DECISION : Contradictoire, réputée contradictoire, défaut, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 19 Janvier 2026

RAPPEL DES FAITS 

Suivant acte sous seing privé du 9 mars 2018, SA ALOGEA a consenti un bail d’habitation à Mme [U] [Q] sur des locaux sis 1 rue Gustave Delory, Appartement n°12, bâtiment A1, 11100 Narbonne, pour un loyer mensuel de 343,04 euros.

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2025, SA ALOGEA a fait délivrer à Mme [U] [Q] un commandement de payer la somme principale de 1653,59 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [U] [Q] le 16 mai 2025.

SA ALOGEA a ensuite fait assigner Mme [U] [Q] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Narbonne par acte de commissaire de justice du 1er septembre 2025 pour demander de :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; Ordonner l'expulsion de Mme [U] [Q] ; Le condamner au paiement : De l’arriéré locatif à la somme de 2 707,60 euros ; D’une indemnité mensuelle d’occupation ;De 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; Des dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 septembre 2025.

A l’audience du 1er décembre 2025, SA ALOGEA, représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes et a indiqué que la dette locative, actualisée au 1 er décembre 2025, s’élevait désormais à la somme de 5 261,07 euros.

Mme [U] [Q] n'a pas comparu ni personne pour la représenter.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 19 janvier 2025 et la décision rendue ce jour par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION   Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de l’Aude le 3 septembre 2025, soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, SA ALOGEA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 16 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 9 mars 2018 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 mai 2025 pour un montant principal de 1653,59 euros.

Cette somme n’a pas été réglée par Mme [U] [Q] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 juillet 2025.

Il convient, en conséquence, d'ordonner à Mme [U] [Q] ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser SA ALOGEA à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, si besoin est, avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ainsi qu’aux articles R.433-1 et suivants du même code au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

Sur le montant de l’arriéré locatif Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

SA ALOGEA produit, outre le contrat de bail signé le 9 mars 2018, le commandement signifié le 13 mai 2025 un décompte démontrant que Mme [U] [Q] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5 261,07 euros.

Mme [U] [Q], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 5 251,07 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, t out fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ces textes que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire.

Il est constant que l'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 14 juillet 2025, Mme [U] [Q] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Elle sera donc condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation pour la période courant du 14 juillet 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande de paiement des dégradations locatives Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de l’article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise (page 14) que l’expert mandaté a établi les comptes entre les parties et a estimé le préjudice subi par la SA ALOGEA du fait de sa locataire à la somme de 2946,20 euros et celui subi par Mme [Q] du fait de son bailleur à la somme de 2 058 euros.

Il convient dès lors, après compensation de ces sommes (2 946,20 – 2058), de condamner à titre provisionnel Mme [Q] à la somme de 888,20 euros au titre des dégradations locatives.

Sur la demande d’homologation du rapport d’expertise Aux termes de l'article 2044 du code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître.

En application de l'article 1565 du code de procédure civile, l'accord auquel sont parvenues les parties à une médiation, une conciliation ou une procédure participative peut être soumis, aux fins de le rendre exécutoire, à l'homologation du juge compétent pour connaître du contentieux dans la matière considérée. Le juge à qui est soumis l'accord ne peut en modifier les termes.

En l’espèce, la demande d’homologation du rapport d’expertise judiciaire ne saurait être accueillie en ce que ce rapport n’est ni un accord ni une transaction susceptible d’être homologué par le tribunal, mais un outil technique contenant des éléments lui permettant de statuer sur les demandes qui lui sont présentées par les parties.

Il convient donc de rejeter la demande.

Sur les demandes accessoires En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [U] [Q] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir SA ALOGEA, Mme [U] [Q] sera condamnée à lui verser la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS   La juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 mars 2018 entre SA ALOGEA et Mme [U] [Q] concernant les locaux à usage d’habitation sis 1 rue Gustave Delory, Appartement n°12, bâtiment A1, 11100 Narbonne sont réunies à la date du 14 juillet 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [U] [Q] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [U] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, SA ALOGEA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Mme [U] [Q] à verser à SA ALOGEA à titre provisionnel, à valoir sur les loyers et indemnités d'occupation, la somme de 5261,07 euros (décompte arrêté au 1er décembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNE Mme [U] [Q] à payer à SA ALOGEA à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 14 juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

CONDAMNE Mme [U] [Q] à payer à la SA ALOGEA à titre provisionnel la somme de 888,20 euros au titre des dégradations locatives ;

FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

REJETTE la demande d’homologation du rapport d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE Mme [U] [Q] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Mme [U] [Q] à verser à SA ALOGEA la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;a

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière La juge Clémence GARIN Elodie TORRES