Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 23 MARS 2026

Chambre 6/Section 5 AFFAIRE: N° RG 25/08100 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3ONX N° de MINUTE : 26/00220

Madame [S] [Q] [E] [Adresse 1] [Localité 1] représentée par Maître Kelly MELLUL de la SELARL CABINET TREF, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 281

Madame [M] [G] [E] [P], représentée par son représentant légal Madame [S] [E] née le 09 Juillet 2012 à [Localité 2] [Adresse 1] [Localité 1] représentée par Maître Kelly MELLUL de la SELARL CABINET TREF, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 281

Madame [V] [Z] [E] [P], représentée par son représentant légal Madame [S] [E] née le 20 Avril 2017 à [Localité 3] [Adresse 1] [Localité 1] représentée par Maître Kelly MELLUL de la SELARL CABINET TREF, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 281

DEMANDEURS

C/

Monsieur [U] [W] [X] [Adresse 2] [Localité 4] défaillant

Monsieur [A] [F] [Adresse 3] [Localité 5] défaillant

DEFENDEURS COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’ article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 16 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Mars 2026. JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffière.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte authentique reçu le 15 septembre 2022, M. [X] et M. [F] ont consenti à Mme [S] [E], Mme [V] [E] [P] et Mme [D] [E] [P] une promesse d’achat stipulée sous conditions suspensives portant sur un bien sis [Adresse 4], la vente devant être réitérée avant le 1e septembre 2023.

Suivant acte authentique reçu le 27 octobre 2023, l’acte du 15 septembre 2022 a été annulé et Mme [S] [E], Mme [V] [E] [P] et Mme [D] [E] [P] ont consenti à la SCCV Villa de la campagne (dont les associés sont M. [X] et M. [F]) une promesse unilatérale de vente stipulée sous conditions suspensives et portant sur le bien sis [Adresse 4].

Le 10 avril 2024, les parties ont régularisé l’annulation de la promesse du 27 octobre 2023.

Par acte authentique reçu le 10 avril 2024, Mme [S] [E], Mme [V] [E] [P] et Mme [D] [E] [P] ont consenti à M. [X] et M. [F] une promesse unilatérale de vente stipulée sous conditions suspensives et portant sur le bien sis [Adresse 4], la vente devant être réitérée le 5 juillet 2024.

La vente n’a pas été réitérée.

C’est dans ces conditions que Mme [S] [E], Mme [V] [E] [P] et Mme [D] [E] [P] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de leur préjudice : - M. [X] par acte d’huissier du 13 août 2025 ; - M. [F], par acte d’huissier du 13 août 2025.

Avisé à personne, M. [F] n'a pas constitué avocat.

Avisé à étude, M. [X] n'a pas constitué avocat.

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire, conformément aux dispositions des articles 473 (en cas de défendeur unique) et 474 (en cas d’une pluralité de défendeurs dont un au moins ne comparaît pas) du code de procédure civile.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 10 décembre 2025 par ordonnance du même jour, et l'affaire appelée à l'audience de plaidoiries du 16 février 2026.

Le jugement a été mis en délibéré au 23 mars 2026, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leur assignation introductive d’instance, Mme [S] [E], Mme [V] [E] [P] et Mme [D] [E] [P] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

- condamner solidairement M. [X] et M. [F] au paiement de la somme de 19 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ; - condamner solidairement M. [X] et M. [F] au paiement de la somme de 100 000 euros en réparation du préjudice financier et de la perte de chance de réaliser un bénéfice ; - condamner solidairement M. [X] et M. [F] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ; - condamner les défendeurs aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens développés, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le fond des demandes principales

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 1304-3 du même code précise que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

La condition suspensive de l'obtention d'un prêt doit être réputée accomplie si les bénéficiaires ne démontrent pas qu'ils ont sollicité, conformément aux prévisions de la promesse de vente, un prêt conforme aux spécifications prévues (Cass. 1re civ., 7 mai 2002, no 99-17.520, Bull. civ. I). Ainsi, les tribunaux doivent rechercher si la demande de prêt formulée par le bénéficiaire est conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse de vente (voir en ce sens : Cass. 3e civ., 25 janv. 2018, n° 16-26.385).

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, l’article 1353 du code civil disposant, qu’en matière contractuelle, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, est sollicité le paiement de l’indemnité d’immobilisation ainsi stipulée :

« les PARTIES conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 19 000 EUR. […] Toutefois, dans le dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, ce dernier s’oblige irrévocablement au versement de celle-ci, à première demande du PROMETTANT et à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains du BIEN pendant la durée des présentes. »

La promesse a été stipulée sous condition suspensive d’obtention d’un prêt (cf. pages 11 et 12 de l’acte), pour laquelle les défendeurs, qui supportent la charge de la preuve sur ce point, ne justifient d’aucune démarche, de sorte qu’elle doit être réputée accomplie.

Partant, les conditions de paiement de l’indemnité d’immobilisation sont réunies.

Les demandes indemnitaires seront rejetées faute de preuve de l’évolution du marché.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de M. [X] et M. [F], succombant à l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés dans la mesure où se trouvent établis leur réalité (ce qui suppose la production de notes d’honoraires et de factures détaillées), leur nécessité et le caractère raisonnable de leur taux, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu

à condamnation.

En l’espèce, M. [X] et M. [F], condamnés aux dépens, seront condamnés à payer à Mme [S] [E], Mme [V] [E] [P] et Mme [D] [E] [P] une somme qu’il est équitable, en l’absence de preuve des frais exposés, de fixer à 2 000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum M. [X] et M. [F] à payer à Mme [S] [E], Mme [V] [E] [P] et Mme [D] [E] [P] la somme de 19 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

DEBOUTE Mme [S] [E], Mme [V] [E] [P] et Mme [D] [E] [P] de leur demande en paiement à titre de dommages et intérêts ;

MET les dépens in solidum à la charge de M. [X] et M. [F] ;

CONDAMNE in solidum M. [X] et M. [F] à payer à Mme [S] [E], Mme [V] [E] [P] et Mme [D] [E] [P] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

La minute est signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, Le président,