Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

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Copie exécutoire délivrée le : à :

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/10137 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBH6T

N° MINUTE : 7/2026

JUGEMENT rendu le 20 mars 2026

DEMANDEURS Monsieur [U] [R], demeurant [Adresse 1], Madame [Z] [T] [F] épouse [R], demeurant [Adresse 1], représentés par le cabinet de Me Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2],vestiaire : #E1677

DÉFENDEURS Monsieur [C] [W], demeurant [Adresse 3], non comparant, ni représenté Monsieur [K] [W], domicilié : [Adresse 4] [Adresse 5], [Adresse 6], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 16 janvier 2026

JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 20 mars 2026 par Delphine THOUILLON, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 20 mars 2026 PCP JCP ACR fond - N° RG 25/10137 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBH6T

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé des 25 et 30 mai 2023, prenant effet le 6 juin 2023, M. [U] [R] et Mme [Z] [T] [R], représentés par BEEIMMO, ont consenti un bail meublé d'habitation à M. [C] [W] sur des locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 370 euros à la date de prise d'effet du bail.

M. [K] [W] s'est porté caution par acte sous seing privé du 25 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2025, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1530,10 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, reproduisant la clause résolutoire du contrat de bail.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 22 juillet 2025.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [C] [W] le 19 mai 2025.

Par assignation du 8 octobre 2025 signifiée à étude à M. [C] [W] et par assignation du 22 octobre 2025 signifiée à la personne de M. [K] [W], M. [U] [R] et Mme [Z] [T] [R] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, sous le bénéfice de l'exécution provisoire aux fins de : - à titre principal constater l'acquisition de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail, et en tout état de cause : - ordonner l'expulsion de M. [C] [W] et de tous occupants de son chef et le transport des meubles et objets garnissant les lieux loués qui ne seraient pas la propriété du bailleur, - condamner solidairement M. [C] [W] avec M. [K] [W] au paiement des sommes suivantes : -une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 387,57 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, -3461,94 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 12 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, -1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 9 octobre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 16 janvier 2026, M. [U] [R] et Mme [Z] [T] [R], représentés par leur avocat, maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 5 janvier 2026, s'élève désormais à 5012,22 euros, échéance de janvier 2026 incluse. M. [U] [R] et Mme [Z] [T] [R] considèrent qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ils s'opposent à toute demande de suspension des effets de la clause résolutoire et à toute demande de délais y compris envers la caution

M. [K] [W] expose qu'il est le frère du locataire et que ce dernier travaillait quand il a accepté d'être caution pour son appartement. Il explique qu'il a peu de liens avec lui et que les relations avec son frère se font par l'intermédiaire de leur père. Il fait valoir que, pour lui, le cautionnement n'était valable que pour une année. Il demande des délais de paiement sur 24 mois et souhaite ne pas payer les frais de procédure.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [C] [W] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Conformément à l'article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs, lorsque l'un d'eux ne comparaît pas, la décision est réputée contradictoire à l'égard de tous, lorsque la décision est susceptible d'appel.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 mars 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

M. [U] [R] et Mme [Z] [T] [R] justifient avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation bien qu'ils soient dispensés de le faire en qualité de bailleurs personnes privées.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, le contrat de bail a été conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et a été renouvelé postérieurement à l'entrée en vigueur de cette même loi. Force est néanmoins de constater que le bail renouvelé contient une clause résolutoire stipulant que le contrat sera résolu de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 16 mai 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1530,10 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 juillet 2025, à minuit.

Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser M. [U] [R] et Mme [Z] [T] [R] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la validité et l'étendue de l'engagement de caution

L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose, en ses deux derniers alinéas, que : "Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement."

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que l'acte de cautionnement est à durée indéterminée mais il est limité dans son montant en principal et accessoires à la somme de 8880 euros. Il contient la mention du montant du loyer, des conditions de sa révision ainsi que la reproduction de l'avant dernier alinéa de l'article 22-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. En outre, par mention M. [K] [W] a déclaré s'engager en qualité de caution solidaire à payer en cas de défaillance dans le paiement des loyers, dans la limite d'un montant maximum de 8880 euros, soit 24 mois de loyers.

Ainsi, l'acte de cautionnement solidaire de M. [K] [W] a été valablement conclu. Conformément aux dispositions contractuelles, son engagement est valable jusqu'à l'extinction des obligations du locataire, sans pouvoir dépasser une durée maximum de 24 mois et " jusqu'à libération des lieux ", étant précisé qu'il est également redevable des indemnités d'occupation postérieures à la résiliation, sous réserve d'absence de résiliation de sa part et de la limite de son engagement.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, M. [U] [R] et Mme [Z] [T] [R] versent aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 5 janvier 2026, M. [C] [W] leur devait la somme de 5012,22 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, terme de janvier 2026 inclus.

M. [C] [W], absent à l'audience, n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Dès lors, il convient de le condamner solidairement avec M. [C] [W] à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2025 sur la somme de 1530,10 euros, à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur les délais de paiement sollicités par la caution

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

M. [K] [W] n'a fourni aucune pièce quant à sa situation financière et la possibilité de faire face à la dette dans un délai de deux ans dans le cadre des dispositions de l'article 1343-5 du code civil. En outre, il n'est fait état d'aucune tentative de rapprochement auprès des bailleurs suite au commandement de payer ou de l'assignation.

Décision du 20 mars 2026 PCP JCP ACR fond - N° RG 25/10137 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBH6T

Dès lors, il n'y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 387,57 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 17 juillet 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [U] [R] et Mme [Z] [T] [R] ou à leur mandataire.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [C] [W] et M. [K] [W], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de M. [U] [R] et Mme [Z] [T] [R] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 mai 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu les 25 et 30 mai 2023 entre M. [U] [R] et Mme [Z] [T] [R], d'une part, et M. [C] [W], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 2] est résilié depuis le 16 juillet 2025, à minuit,

ORDONNE à M. [C] [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 7] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [C] [W] solidairement avec M. [K] [W] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 387,57 euros par mois,

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 17 juillet 2025, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONSTATE la validité de l'acte de cautionnement de M. [K] [W],

CONDAMNE M. [C] [W] solidairement avec M. [K] [W], à payer à M. [U] [R] et Mme [Z] [T] [R] la somme de 5012,22 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, décompte arrêté au 5 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2025 sur la somme de 1530,10 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DEBOUTE M. [K] [W] de sa demande de délais de paiement,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [C] [W], solidairement avec M. [K] [W], à payer à M. [U] [R] et Mme [Z] [T] [R] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [C] [W], solidairement avec M. [K] [W], aux dépens de l'instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 16 mai 2025 et celui des assignations des 8 octobre 2025 et 22 octobre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 mars 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge