Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :

Copie exécutoire délivrée le : à :

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/09771 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBE6I

N° MINUTE : 3/2026

JUGEMENT rendu le 20 mars 2026

DEMANDERESSE Madame [J] [V], demeurant [Adresse 1], représentée par le cabinet de Me Guillaume LETAILLEUR, avocat au barreau de l’ESSONNE, [Adresse 2]

DÉFENDEUR Monsieur [K] [M], demeurant [Adresse 3], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 16 janvier 2026

JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 20 mars 2026 par Delphine THOUILLON, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 20 mars 2026 PCP JCP ACR fond - N° RG 25/09771 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBE6I

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 novembre 2023, Mme [J] [V], représentée par la S.A.S COS IMMOBILIER, a consenti un bail d'habitation à M. [K] [M] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2], 1er étage, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1080 euros et d'une provision pour charges de 120 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 juin 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3795,75 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire du contrat de bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [K] [M] le 23 juin 2025.

Par assignation du 14 octobre 2025, Mme [J] [V] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, et être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [K] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, sans délai, avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu, sous astreinte de 100 euros par jour à compter du jugement à intervenir et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : -une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, révisée annuellement en fonction de la clause insérée dans le bail tant que l'occupant n'aura pas quitté les lieux -7545,50 euros au titre de l'arriéré locatif quittancement du mois de septembre 2025 inclus, -dire que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 16 juin 2025, -1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 16 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été appelée à l'audience du 16 janvier 2026. À cette audience, l'affaire a été retenue. Mme [J] [V], représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 7 janvier 2026, s'élève désormais à 11075,19 euros. Mme [J] [V] considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Mme [J] [V] s'oppose à toute suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [K] [M] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Mme [J] [V] a précisé ne pas avoir connaissance de l'existence d'une telle procédure concernant M. [K] [M].

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 mars 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Mme [J] [V] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le contrat de bail conclu 8 novembre 2023 contient une clause résolutoire prévoyant que le contrat de location sera résilié de plein droit six semaines après la délivrance d'un commandement de payer demeurer infructueux. Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail mais accordant un délai de deux mois a été signifié au locataire le 16 juin 2025. Il sera donc fait application du délai de deux mois. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3795,75 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 août 2025 à minuit.

Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser Mme [J] [V] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [K] [M] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

La loi du 6 juillet 1989 (art. 4) répute non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance (courriers, emails, SMS, appels) pour retard de paiement.

En l'espèce, Mme [J] [V] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 7 janvier 2026, M. [K] [M] lui devait la somme de 10812,80 euros, soustraction faite des frais de relance, la clause les mettant à la charge du locataire dans le contrat de bail étant réputée non écrite.

M. [K] [M] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, au titre de l'arriéré locatif, des charges et indemnités d'occupation avec intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2025 sur la somme de 3679,95 (soit la somme de 3795,75 euros prévue au commandement de payer déduction faite des frais de relance), à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due et sera fixée au montant actuel du loyer et des charges.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 17 août 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [J] [V] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [K] [M], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de Mme [J] [V] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 juin 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 8 novembre 2023 entre Mme [J] [V], d'une part, et M. [K] [M], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2], 1er étage est résilié depuis le 16 août 2025, à minuit,

ORDONNE à M. [K] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 2], 1er étage ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

DEBOUTE Mme [J] [V] de sa demande d'astreinte,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [K] [M] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 17 août 2025, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [K] [M] à payer à Mme [J] [V] la somme de 10812,80 euros, au titre des loyers impayés, des charges et indemnités d'occupation avec intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2025 sur la somme de 3679,95 euros, à compter de l'assignation pour le surplus,

CONDAMNE M. [K] [M] à payer à Mme [J] [V] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [K] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 juin 2025 et celui de l'assignation du 14 octobre 2025,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 mars 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge