Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le :

à : Monsieur [B] [G]

Copie exécutoire délivrée le :

à : Maître Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/07486 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAT7W

N° MINUTE : 9

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 26 février 2026

DEMANDEUR

Etablissement public [Localité 1] HABITAT- OPH, [Adresse 1] représenté par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [G], [Adresse 2] comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 11 décembre 2025

ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 février 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 26 février 2026 PCP JCP ACR référé - N° RG 25/07486 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAT7W

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 15 février 2022, l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH a consenti un bail d’habitation à M. [B] [G] sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 2], escalier 33, rez-de-chaussée, porte n°1, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 204,77 euros outre une provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 6 septembre 2023, l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1116,21 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [B] [G] le 8 septembre 2023.

Par assignation du 12 août 2025, l’établissement public PARIS HABITAT – OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de M. [B] [G] et de tous occupants de son chef et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes: - une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et aux charges, jusqu’à libération des lieux, - 976,69 euros à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, - 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 août 2025 et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience lors de laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 11 décembre 2025, l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH, représenté par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance et précisé que la dette locative actualisée au 30 novembre 2025 s'élevait à la somme de 840,20 euros, mois de novembre inclus. Il s’est dit favorable au plan d’apurement proposé par le défendeur et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [B] [G], comparant en personne, a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux et a indiqué pouvoir payer la somme de 840,20 euros en un seul versement, en plus du loyer courant.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 6 septembre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1116,21 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 novembre 2023.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 novembre 2025, M. [B] [G] lui devait la somme de 840,20 euros, échéance de novembre 2025 incluse.

M. [B] [G] sera donc condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision compte tenu des paiements intervenus depuis la délivrance du commandement de payer et de l’assignation.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [B] [G] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard de l’accord du bailleur, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience sera réputée satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier et notamment de l’audience que les revenus du foyer de M. [B] [G] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 840,20 euros en plus du loyer courant afin de régler sa dette, une deuxième échéance devant apurer la dette en intérêts et frais. Enfin, le bailleur est favorable au plan d’apurement proposé.

Dans ces conditions, il convient d’accorder à M. [B] [G] 2 mois de délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due jusqu’à libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH ou à son mandataire, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [B] [G], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera également condamné à payer la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 septembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 février 2022 entre l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH et M. [B] [G] concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 2], escalier 33, rez-de-chaussée, porte n°1, est résilié depuis le 7 novembre 2023,

CONDAMNE M. [B] [G] à payer à l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH la somme de 840,20 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE M. [B] [G] à se libérer de sa dette en réglant la somme de 840,20 euros dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, la 2ème et dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais et devant être payée en même temps que le loyer, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [B] [G],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 7 novembre 2025, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [B] [G] et à celle de tous occupants de son chef, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, M. [B] [G] sera condamné à verser à l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, CONDAMNE M. [B] [G] à payer à l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [B] [G] aux dépens de la présente instance,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge