Baux d'habitation - Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d'une indemnité pour amélioration des lieux loués

Du 26 février 2026

5AH

SCI/FH

PPP Contentieux général

N° RG 25/02297 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2UYB

[X] [Y]

C/

S.C.I. OLYMPIA, [H] [U]

- Expéditions délivrées à

Me Pablo MONTOYA Me Jonathan VANDENHOVE

- FE délivrée à

Le 26/02/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 26 février 2026

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEUR :

Monsieur [X] [Y] né le 15 Juillet 1995 à [Localité 1] [Adresse 2] [Localité 2]

Représenté par Me Pablo MONTOYA, Avocat au barreau de PARIS (plaidant) et par Me Bénédicte DELEU, Avocat au barreau de BORDEAUX (postulant)

DEFENDEURS :

S.C.I. OLYMPIA RCS [Localité 3] N° 539 449 652 [Adresse 3] [Localité 4]

Monsieur [H] [U] né le 05 Mai 1980 à [Localité 5] [Adresse 4] [Localité 2]

Tous deux représentés par Me Jonathan VANDENHOVE, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS : Audience publique en date du 27 Novembre 2025

PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT : Contradictoire et en dernier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Le 12 novembre 2022, la SCI OLYMPIA, ayant pour gérant Monsieur [H] [U], a consenti à Monsieur [X] [Y] un bail d’habitation verbal portant sur un logement meublé situé au [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 750 € et le versement d’une somme de 1.500 € à titre de dépôt de garantie.

Suivant courrier en date du 18 novembre 2022, Monsieur [X] [Y] a donné congé.

Il a, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 21 février 2023, mis en demeure la SCI OLYMPIA et Monsieur [H] [U] de lui restituer dans un délai de 3 jours le solde du dépôt de garantie d’un montant de 314,50 € majorée de 75 €.

Par courriers recommandés avec accusé de réception en date du 6 juin 2023, il a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure la SCI OLYMPIA et Monsieur [H] [U] de lui restituer sous quarante huit heures le solde du dépôt de garantie d’un montant de 314,50 € outre la majoration de 10% du loyer, soit 375 €.

Arguant de la non restitution du solde du dépôt de garantie, Monsieur [X] [Y] a, par requête reçue au greffe le 3 juin 2025, saisi le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de voir, sur le fondement de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire : - être jugé bien fondé en ses demandes, fins et conclusions, - en conséquence, - condamner in solidum la SCI OLYMPIA et Monsieur [H] [U] à lui payer les sommes suivantes assorties du taux d’intérêt légal au jour du jugement à intervenir : - 314,50 € au titre du dépôt de garantie, - 2.100 € au titre de la majoration de retard de la restitution du dépôt de garantie à parfaire au jour de la restitution, - condamner in solidum la SCI OLYMPIA et Monsieur [H] [U] à lui payer la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner in solidum la SCI OLYMPIA et Monsieur [H] [U] aux entiers dépens de l’instance.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 23 septembre 2025 au cours de laquelle l’affaire a été renvoyée à une date ultérieure.

Elle a été retenue à l’audience du 25 novembre 2025, après trois renvois contradictoires justifiés par la nécessité pour les parties d’échanger leurs conclusions et pièces.

A l’audience, Monsieur [X] [Y], représenté par son conseil, à maintenu ses demandes et actualisé sa créance à la somme de 2.789,50 €.

En défense, la SCI OLYMPIA et Monsieur [H] [U], représentés par leur conseil, demandent au juge des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions des articles 30, 31, 32 et 750-1 du code de procédure civile et sous le bénéfice de l’exécution provisoire : - à titre liminaire : de déclarer irrecevables les demandes à l’encontre de Monsieur [X] [Y] et de le mettre hors de cause, - à titre principal : - de juger que Monsieur [X] [Y] n’a pas donné une suite amiable à ce litige, - de déclarer irrecevables les demandes de Monsieur [X] [Y], - d’ordonner une conciliation entre la SCI OLYMPIA et Monsieur [X] [Y], - de désigner tel conciliateur qu’il plaire au juge afin de concilier les parties selon tel délai qu’il plaira au juge, - à titre subsidiaire : de prendre acte que la SCI OLYMPIA ne s’oppose pas au paiement de la somme de 314,50 € à Monsieur [X] [Y] et qu’elle est prête à la régler instamment par la remise d’un chèque à l’audience, - en tout état de cause : de débouter Monsieur [X] [Y] de ses toutes ses demandes, fins et prétentions relatives à des majorations de retard, aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile, - de juger que chaque partie conservera la charge des frais de représentation et dépens qu’elle a exposés.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 février 2026.

La présente décision, insusceptible d’appel, sera contradictoire en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS :

- Sur la recevabilité des demandes formées à l’encontre de Monsieur [H] [U] :

L’article 122 du code de procédure civile énonce que «constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée».

Il ressort des dispositions de l’article 30 du même code que «l’'action est le droit, pour l'auteur d'une prétention, d'être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée. Pour l'adversaire, l'action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention».

Selon les dispositions de l’article 31 du code de procédure civile, «l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé».

Aux termes des dispositions de l’article 32 du même code «est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir».

Monsieur [X] [Y] sollicite le remboursement du solde du dépôt de garantie qu’il a versé dans le cadre d’un bail verbal consenti par la SCI OLYMPIA. Il admet dans ses propres écritures que cette société est la bailleresse. Il se déduit des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 que le dépôt de garantie est versé au bailleur par le locataire pour garantir l'exécution de ses obligations locatives et doit être restitué au locataire à l’expiration d’un délai légal suivant la remise des clés. Il apparaît, ainsi, qu’il doit être restitué par le bailleur, soit la SCI OLYMPIA.

Or, Monsieur [X] [Y] sollicite la condamnation in solidum de Monsieur [H] [U] à lui restituer ce dépôt de garantie en se fondant sur les dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Il est constant que ce dernier n’est pas le bailleur de sorte qu’il n’a pas qualité à défendre dans le cadre de la présente instance. Aussi, les demandes de Monsieur [X] [Y] formulées à l’encontre de Monsieur [H] [U] seront déclarées irrecevables.

- Sur la recevabilité de la demande en justice :

L’article 750-1 du code de procédure civile énonce qu’ «en application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5. 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage. Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants : 1° Si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord; 2° Lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision ; 3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ; 4° Si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ; 5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l'article L. 125-1 du code des procédures civiles d'exécution».

La SCI OLYMPIA et Monsieur [H] [U] soulèvent l’irrecevabilité de la demande en justice de Monsieur [X] [Y], ce dernier ne rapportant pas la preuve d’un préalable amiable, une médiation ou une procédure participative. Ils considèrent que le fait d’avoir sollicité une locataire pour une conciliation ne constitue pas un préalable amiable tel que prévu par l’article 750-1 du code de procédure civile alors que le litige est inférieur à 5.000 €. Ils demandent, en outre, qu’une conciliation soit ordonnée et qu’un conciliateur soit désigné.

En l’espèce, la demande présentée par Monsieur [X] [Y] n’excède pas 5.000 €. Ce dernier explique dans ses écritures avoir sollicité une connaissance commune, Madame [V] [J], pour intervenir et trouver une conciliation entre les parties. Aucun élément ne permet de conclure que cette personne est conciliatrice de justice ou médiatrice, de sorte qu’il n’est pas prouvé qu’il a satisfait aux dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile.

Il s’ensuit que Monsieur [X] [Y] ne justifie pas avoir fait précéder sa demande en justice d’une tentative de mode amiable de règlement du litige alors qu’il ne se trouve pas dans un cas de dispense.

Il convient, dès lors, de déclarer sa requête irrecevable et de le renvoyer à saisir un conciliateur de justice ou un médiateur afin de satisfaire aux dispositions de l’article 750-1 du code procédure civile.

La demande en justice étant déclarée irrecevable, en raison de la fin de non-recevoir soulevée par la SCI OLYMPIA et Monsieur [H] [U], il n’y a pas lieu d’examiner l’affaire au fond, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur leurs demandes principales visant à voir ordonner une conciliation.

- Sur les dépens :

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Les dépens seront supportés par Monsieur [X] [Y], irrecevable en ses demandes.

PAR CES MOTIFS :

La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort :

DÉCLARE irrecevables les demandes de Monsieur [X] [Y] à l’encontre de Monsieur [H] [U], pour défaut de qualité à agir ;

DECLARE Monsieur [X] [Y] irrecevable en sa demande en justice ;

L’INVITE à saisir un conciliateur de justice ou un médiateur en vue d’une tentative préalable de conciliation ou de médiation ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le surplus des demandes de la SCI OLYMPIA et de Monsieur [H] [U] ;

LAISSE les dépens à la charge de Monsieur [X] [Y] ;

RAPPELLE que la décision est de droit exécutoire par provision.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Vice-Présidente et le Greffier.

LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE Chargée des contentieux de la protection