Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 16 Février 2026 Président : Monsieur BIDAL, Juge Greffier : DE ANGELIS, Débats en audience publique le : 17 Novembre 2025

GROSSE : Le ................................................... à Me ..Marion LACOME D’ESTALENX

.................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 25/05237 - N° Portalis DBW3-W-B7J-65QC

PARTIES :

DEMANDEURS

S.A.S. GARANTME, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [I] [E] né le 30 Juin 1941 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR

Monsieur [A] [H] né le 30 Avril 1960 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 13 septembre 2019, Monsieur [I] [E] a loué à Monsieur [A] [H] un logement sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 460 euros outre 30 euros de provisions sur charges.

La SAS GARANTME s’est portée caution de Monsieur [A] [H] afin de garantir le paiement des loyers.

Le 8 janvier 2025, Monsieur [I] [E] a fait signifier à Monsieur [A] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [I] [E] a fait jouer l’engagement de caution, si bien que lui a été réglé la somme de 1 969,84 euros au titre des loyers impayés au 18 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de leurs moyens et de ses prétentions, Monsieur [I] [E] et la SAS GARANTME ont fait assigner Monsieur [A] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, à l’audience du 17 novembre 2025.

A cette audience, Monsieur [I] [E] et la SAS GARANTME, représentées par leur Conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance, en actualisant leur créance, celle-ci s'élevant à la somme de 2 173,12 euros, au 1er novembre 2025. Ils sollicitent tant l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire durant ces délais.

Monsieur [A] [H] ne comparaît pas et n’est pas représenté, bien que régulièrement cité par acte remis à étude.

L’affaire est mise en délibéré au 16 février 2026.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile, Vu l’article 1353 du code civil,

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 24 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 17 novembre 2025.

Monsieur [I] [E] et la SAS GARANTME justifie par ailleurs avoir procédé à la délivrance d’une assignation aux fins de constat de résiliation du bail après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, qui est intervenue le 10 janvier 2025, la situation d’impayés ayant perduré.

Leur action est donc recevable.

Sur les demandes principales Sur la subrogation L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes des articles 1346-1 et 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Ainsi, la caution d'un locataire qui a réglé des impayés de loyer, a le droit d'agir en résiliation et en expulsion en sa qualité de subrogé dans les droits du bailleur.

En l’espèce, il ressort de l’acte de cautionnement, du mandat de délégation de gestion de la procédure d’expulsion, du certificat Garantme et de la quittance subrogative signée le 18 décembre 2024, que la SAS GARANTME a réglé la somme totale de 1 969,84 euros à Monsieur [I] [E], au titre des loyers et charges impayés de Monsieur [A] [H].

La SAS GARANTME est donc en droit d’exercer, en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en paiement des sommes versées du fait du locataire et l’action en résolution de bail lui permettant, sinon de recouvrer les sommes versées, du moins d’éviter que les nouveaux loyers viennent à échéance et de limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l'une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d'ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le contrat de bail liant les parties,

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [A] [H] le 8 janvier 2025, pour un arriéré locatif de 2 547,24 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai imparti.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 8 mars 2025.

L’expulsion de Monsieur [A] [H] sera ordonnée, en conséquence.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Monsieur [A] [H] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 546,81 euros), à compter du 9 mars 2025 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à Monsieur [I] [E].

Sur le paiement des loyers et charges L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer » ; tandis que l'article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu de deux obligations principales : (...) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ».

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le contrat de bail,

En l’espèce, la SAS GARANTME verse aux débats un décompte arrêté au 12 septembre 2025, démontrant que Monsieur [A] [H] devait la somme de 2 187,08 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de septembre 2025 inclus ; un décompte arrêté au 1er novembre 2025, démontrant que Monsieur [A] [H] devait la somme de 2 173,12 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de novembre 2025 inclus ; ainsi qu’une quittance subrogative du 18 décembre 2024 aux termes desquelles la SAS GARANTME a réglé la somme totale de 1 969,84 euros à Monsieur [I] [E], au titre des impayés de Monsieur [A] [H].

Monsieur [A] [H] sera par conséquent condamnée à payer la somme de 2 173,12 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de novembre 2025 inclus, dont 203,28 euros à Monsieur [I] [E] et 1 969,84 euros à la SAS GARANTME.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement Vu l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,

Il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d'autoriser Monsieur [A] [H] à se libérer de sa dette locative en 36 mois par mensualités de 83 euros, le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d'attirer l'attention de Monsieur [A] [H] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire Vu l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,

Durant les délais de remboursement ayant été accordés à Monsieur [A] [H], les effets de la clause de résiliation sont suspendus. Si Monsieur [A] [H] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [A] [H] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,Monsieur [A] [H] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant correspond au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 546,81 euros), le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution. Sur les demandes accessoires Sur les dépens  L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [A] [H] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles   Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies par la SAS GARANTME, Monsieur [A] [H] sera condamné à lui verser la somme de 250 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE l'action de Monsieur [I] [E] et la SAS GARANTME recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 septembre 2019 entre Monsieur [I] [E], d'une part, et Monsieur [A] [H], d'autre part, concernant le logement sis [Adresse 3], sont réunies à la date du 8 mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [A] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [A] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS GARANTME pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [A] [H] à verser à Monsieur [I] [E] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 546,81 euros), à compter du 9 mars 2025 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à Monsieur [I] [E] ;

CONDAMNE Monsieur [A] [H] à verser à la SAS GARANTME la somme de 1 969,84 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [A] [H] à verser à Monsieur [I] [E] la somme de 203,28 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ACCORDONS des délais de paiement de 36 mois à Monsieur [A] [H] pour s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de sa dette locative de 2 173,12 euros et disons qu’il devra régler cette somme selon 36 mensualités de 83 euros chacune, le 08 de chaque mois, et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière étant augmentée du solde de la dette ;

SUSPENDONS la clause résolutoire pendant ce délai ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; qu’en revanche, à défaut du paiement de toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la dette deviendra immédiatement exigible et l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique pour la locataire et tous occupants de son chef ;

CONDAMNE Monsieur [A] [H] à verser à la SAS GARANTME une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [A] [H] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

La greffière, Le juge,