Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 16 Février 2026 Président : Monsieur BIDAL, Juge Greffier : DE ANGELIS, Débats en audience publique le : 17 Novembre 2025

GROSSE : Le ................................................... à Me ..Marion LACOME D’ESTALENX............................................. à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 25/02161 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6JOH

PARTIES :

DEMANDERESSES

S.A.R.L. BONLOCA, dont le siège social est sis [Adresse 1] - En qualité de bailleur - [Localité 1]

représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

S.A. SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR

Monsieur [U] [F] [M] [A] né le 16 Avril 1989 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 9 juin 2024, la SARL BONLOCA a sous-loué à Monsieur [U] [F] [M] [A] un logement sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 365 euros outre 85 euros de provisions sur charges.

La SA SEYNA s’est portée caution de Monsieur [U] [F] [M] [A] afin de garantir le paiement des loyers.

Le 8 janvier 2025, la SARL BONLOCA a fait signifier à Monsieur [U] [F] [M] [A] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Des loyers étant demeurés impayés, la SARL BONLOCA a fait jouer l’engagement de caution, si bien que lui a été réglé la somme de 1 146,77 euros au titre des loyers impayés au 20 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de leurs moyens et de ses prétentions, la SARL BONLOCA et la SA SEYNA ont fait assigner Monsieur [U] [F] [M] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, à l’audience du 17 novembre 2025.

A cette audience, la SARL BONLOCA et la SA SEYNA, représentées par leur Conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance, en actualisant leur créance, celle-ci s'élevant à la somme de 5 857,80 euros, au 1er novembre 2025.

Monsieur [U] [F] [M] [A] ne comparaît pas et n’est pas représenté, bien que régulièrement cité par acte remis à étude.

L’affaire est mise en délibéré au 16 février 2026.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile, Vu l’article 1353 du code civil,

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 27 mars 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 17 novembre 2025.

La SARL BONLOCA et la SA SEYNA justifie par ailleurs avoir procédé à la délivrance d’une assignation aux fins de constat de résiliation du bail après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, qui est intervenue le 10 janvier 2025, la situation d’impayés ayant perduré.

Leur action est donc recevable.

Sur les demandes principales Sur la subrogation L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes des articles 1346-1 et 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Ainsi, la caution d'un locataire qui a réglé des impayés de loyer, a le droit d'agir en résiliation et en expulsion en sa qualité de subrogé dans les droits du bailleur.

En l’espèce, il ressort de l’acte de cautionnement, du mandat de délégation de gestion de la procédure d’expulsion, du certificat Garantme et de la quittance subrogative signée le 20 décembre 2024, que la SA SEYNA a réglé la somme totale de 1 146,77 euros à la SARL BONLOCA, au titre des loyers et charges impayés de Monsieur [U] [F] [M] [A].

La SA SEYNA est donc en droit d’exercer, en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en paiement des sommes versées du fait du locataire et l’action en résolution de bail lui permettant, sinon de recouvrer les sommes versées, du moins d’éviter que les nouveaux loyers viennent à échéance et de limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l'une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d'ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le contrat de sous-location liant les parties,

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [U] [F] [M] [A] le 8 janvier 2025, pour un arriéré locatif de 1 350 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai imparti.

Pour autant, force est de constater que la clause résolutoire litigieuse stipule un délai d’un mois en cas de non-paiement du loyer et de ses accessoires. Elle fait ainsi échec aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que le commandement de payer délivré sur le fondement d’une telle clause est irrégulier et privé d’effet, nonobstant le fait qu’il mentionne de manière erronée que ce n’est qu’à l’expiration d’un délai de deux mois et faute par le débiteur de s’être exécuté, que la bailleresse pourra se prévaloir de la clause.

La SARL BONLOCA et la SA SEYNA seront ainsi déboutées de leur demande aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Pour autant, il ressort des pièces produites que Monsieur [U] [F] [M] [A] n’a pas régulièrement payé son loyer depuis son entrée dans les lieux (ce qui n’est pas contesté) ; qu’au 1er mars 2025, la dette locative de Monsieur [U] [F] [M] [A] n’était pas soldée ; qu’au 1er novembre 2025, la dette locative de Monsieur [U] [F] [M] [A] n’était toujours pas soldée.

En conséquence de la grave inexécution contractuelle qui lui est imputable, il y a lieu de prononcer la résiliation du contrat de sous-location aux torts de Monsieur [U] [F] [M] [A], et d’ordonner son expulsion des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Monsieur [U] [F] [M] [A] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 453,90 euros), à compter du présent jugement jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la SARL BONLOCA.

Sur le paiement des loyers et charges L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer » ; tandis que l'article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu de deux obligations principales : (...) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ».

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le contrat de sous-location,

En l’espèce, la SA SEYNA verse aux débats un décompte arrêté au 1er novembre 2025, démontrant que Monsieur [U] [F] [M] [A] devait la somme de 5 857,80 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de novembre 2025 inclus, ainsi qu’une quittance subrogative du 20 décembre 2024 aux termes desquelles la SA SEYNA a réglé la somme totale de 1 146,77 euros à la SARL BONLOCA, au titre des impayés de Monsieur [U] [F] [M] [A].

Monsieur [U] [F] [M] [A] sera par conséquent condamnée à payer la somme de 5 857,80 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de novembre 2025 inclus, dont 4 711,03 euros à la SARL BONLOCA et 1 146,77 euros à la SA SEYNA.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les demandes accessoires Sur les dépens  L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [U] [F] [M] [A] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles   Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies par la SA SEYNA, Monsieur [U] [F] [M] [A] sera condamné à lui verser la somme de 300 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE l'action de la SARL BONLOCA et la SA SEYNA recevable ;

DEBOUTE la SARL BONLOCA et la SA SEYNA de leur demande aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de sous-location conclu le 9 juin 2024 entre la SARL BONLOCA, d'une part, et Monsieur [U] [F] [M] [A], d'autre part, concernant le logement sis [Adresse 3] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [U] [F] [M] [A] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [F] [M] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA SEYNA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [U] [F] [M] [A] à verser à la SA SEYNA la somme de 1 146,77 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [U] [F] [M] [A] à verser à la SARL BONLOCA la somme de 4 711,03 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [U] [F] [M] [A] à verser à la SARL BONLOCA une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 453,90 euros), à compter du présent jugement jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la SARL BONLOCA ;

CONDAMNE Monsieur [U] [F] [M] [A] à verser à la SA SEYNA une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [F] [M] [A] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

La greffière, Le juge,