Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :

Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Florent VIGNY ; Monsieur [S] [U] ; Madame [D] [V]

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 25/07496 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAUBW

N° MINUTE : 5-2026

JUGEMENT rendu le mardi 10 février 2026

DEMANDERESSE S.C.I. CESAR IDF, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Florent VIGNY de la SELAS BREMENS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C2199

DÉFENDEURS Monsieur [S] [U], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté

Madame [D] [V], demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 11 décembre 2025

JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 février 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 10 février 2026 PCP JCP fond - N° RG 25/07496 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAUBW

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de location du 01 juillet 2022 prenant effet le 22 juillet 2022, la SCI CESAR IDF a donné à bail à M. [S] [U] et à Mme [D] [V] agissant solidairement un appartement à usage d'habitation ainsi qu’une cave n°33 et un emplacement de parking n°21 situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1892 euros outre 131 euros de provision sur les charges locatives récupérables pour l’appartement et la cave, d’une part, et 125 euros pour l’emplacement de parking, d’autre part.

M. [S] [U] et Mme [D] [V] n’ont pas réglé régulièrement les loyers et charges.

Un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire leur a été signifié le 22 novembre 2024 pour un montant de 8 413,08 euros arrêté au 20 novembre 2024.

M. [S] [U] et Mme [D] [V] ont donné congé le 02 janvier 2025 et ont quitté les lieux le 10 février 2025. La demanderesse leur a adressé un décompte faisant état d’une dette locative d’un montant de 13 986,35 euros au 27 février 2025 dont ils ne se sont pas acquitté.

Par actes de commissaire de justice du 23 mai 2025 signifié à personne et du 25 juillet 2025 signifié suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, la SCI CESAR IDF a fait assigner M. [S] [U] et Mme [D] [V] respectivement aux dates susvisées devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de les voir : - condamner solidairement à lui payer en deniers ou quittances la somme de 13 986,35 euros arrêtée au 27 février 2025 en principal au titre des loyers et charges échus impayés, outre 1 398,63 euros au titre de la clause pénale insérée dans le contrat de bail, avec capitalisation des intérêts à compter du commandement de payer du 22 novembre 2024 - condamner solidairement à lui payer 500 euros à titre de dommages et intérêts - condamner solidairement à lui payer 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile - condamner solidairement aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer de payer et les frais d’exécution de la décision.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 décembre 2025 à laquelle la demanderesse représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

M. [S] [U] et Mme [D] [V], régulièrement assignés, n’ont pas comparu, ni personne pour eux. En application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition des parties au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement du solde locatif

L'article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose en outre que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l'espèce, la SCI CESAR IDF produit notamment l’état des lieux d’entrée et de sortie, le décompte de fin de location du 27 février 2025 à hauteur de 14 248,92 euros après déduction du dépôt de garantie de 2 017 euros, l’ajout des régularisations de charges pour 2023, 2024 et 2025 et incluant une estimation des imputations locatives à hauteur de 1 707,66 euros. Elle verse aux débats un décompte annexé à l’assignation, actualisé au 06 mars 2025, reprenant les éléments susvisés et déduction faite des « frais de commissaire de justice de 262,57 euros », soit un solde réclamé de 13 986,35 euros.

Ni comparants, ni représentés à l’audience, M. [S] [U] et Mme [D] [V] n’apportent par définition aucun élément de contestation sur le principe ou le montant de la dette, ni sur leur situation personnelle et financière et ne sollicitent pas de délais de paiement.

Il est toutefois relevé que le complément de charges de 2023 à 2025 d’un montant total de 403,40 euros n’est accompagné d’aucune pièce justificative et n’est donc pas établi. Par ailleurs, il convient de déduire du décompte de l’estimation des imputations locatives la somme de 324 euros pour la « mise en jeu (réglage) » des fenêtres de la cuisine et de la chambre dont il n’est pas établi qu’elle est du fait des locataires, et la somme de 151,80 euros pour le volet du séjour déjà mentionné « un peu dur nettoyage incomplet » lors de l’état des lieux d'entrée, et de réduire à la somme de 50 euros le débarras de la cave fixé 152,06 euros s’agissant exclusivement d’un « petit meuble ». Le montant total de 929,20 euros doit donc être déduit du montant réclamé de 13 986,35 euros, soit une créance de 13 057,15 euros.

En conséquence, M. [S] [U] et Mme [D] [V] seront condamnés solidairement en application du contrat de bail à payer à la SCI CESAR IDF la somme de 13 057,15 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 novembre 2024 et la SCI CESAR IDF sera déboutée du surplus de sa demande en paiement.

Sur la clause pénale

Aux termes de l'article 4 h) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble.

En l'espèce, le contrat de bail conclu le 01 juillet 2022 contient en son article XV une clause qui prévoit une majoration de 10% des sommes dues à l’expiration à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter du premier mois du terme.

La clause prévoyant une majoration, exprimée en pourcentage, en cas de non-paiement des loyers et des charges à leurs échéances s'analyse en une clause pénale.

Ainsi, cette clause, contraire aux dispositions d'ordre public précitées, est réputée non écrite. Dès lors il convient de rejeter la demande formulée en application de cette clause contractuelle.

Sur la demande de dommages et intérêts 

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. En l’espèce, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation du 23 mai 2025, le point de départ de la capitalisation sera cette date.

Sur les demandes accessoires

M. [S] [U] et Mme [D] [V], qui succombent, supporteront solidairement les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit, en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [S] [U] et Mme [D] [V] à verser à la SCI CESAR IDF la somme de 13 057,15 euros au titre du solde locatif avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 novembre 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil à compter du 23 mai 2025 ;

DEBOUTE la SCI CESAR IDF de sa demande en paiement d’une clause pénale ;

DEBOUTE la SCI CESAR IDF de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement M. [S] [U] et Mme [D] [V] aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE solidairement M. [S] [U] et Mme [D] [V] à verser à la SCI CESAR IDF la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SCI CESAR IDF du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que conformément à l'article 478 du code de procédure civile, ce jugement sera non avenu s'il n'a pas été notifié dans les six mois de sa date ;

DIT que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENITEUX DE LA PROTECTION