Autres demandes relatives à la copropriété

COUR D’APPEL DE BASTIA

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-= N° du dossier : N° RG 25/00382 - N° Portalis DBXH-W-B7J-DDND N° de Minute : 25/

JUGEMENT DU 13 Novembre 2025 --------------------- COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU PRONONCE DU DELIBERE:

M. LOBRY, Vice-Président, siégeant en qualité de Juge unique.

Assisté lors des débats et lors du prononcé de Madame CHIMINGERIU, Greffier

Débats à l’audience publique du :11 Septembre 2025

JUGEMENT: réputé contradictoire mis en délibéré, rendu par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2025 et signé par M. LOBRY et Madame CHIMINGERIU

ENTRE :

Le syndicat des copropriétaires RESIDENCE CITA DI SALI sise [Adresse 1] représenté et agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice Monsieur [E] [N] inscrit au RCS de BASTIA sous le n°[Numéro identifiant 1], exerçant sous l’enseigne Cabinet U RENOSU, sis à [Adresse 2], Rep/assistant : Me Frédérique CAMPANA, avocat au barreau d’AJACCIO

D’UNE PART,

ET :

S.C.I. JDSZ immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 528 658 867, dont le siège social est sis [Adresse 3] prise en la personne de son gérant Monsieur [V] [L], né le 27 février 1973 à [Localité 1] (93) demeurant et domicilié actuellement [Adresse 4], Non comparante ni représentée

D’AUTRE PART,

Le 1 copie exécutoire à Le syndicat des copropriétaires RESIDENCE CITA DI SALI 1 expedition à S.C.I. JDSZ 1 copie dossier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Se prévalant d'impayés au titre des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], sise [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, M. [E] [N], exerçant sous l'enseigne Cabinet U Renosu, a, par actes des 27 février et 5 mars 2025, a fait assigner la SCI JDSZ, propriétaires des lots n°12, n°96 et n°163 dépendant de la copropriété, devant la présente juridiction afin de la voir condamnée à lui payer les sommes qu'il estime lui être dues.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5], sise [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, M. [E] [N], exerçant sous l'enseigne Cabinet U Renosu, sollicite plus particulièrement du tribunal, au visa des articles 10, 10-1, 18 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 35 et 36 et suivants du décret du 17 mars 1967 et 1231-1 du code civil, de : - Dire et juger le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], sise [Adresse 1], représenté et agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, M. [E] [N], inscrit au RCS de Bastia sous le numéro [Numéro identifiant 1], exerçant sous l'enseigne Cabinet U Renosu, sis à [Adresse 2], recevable et bien fondée en sa demande, - Condamner la SCI JDSZ à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] la somme de 7 963,33 euros incluant les frais de mise en demeure, de dossier et de recouvrement, condamnation qui sera assortie des intérêts de droit à compter du 25 février 2021, date de la première mise en demeure, - Condamner la SCI JDSZ au paiement d'une somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, - Condamner la SCI JDSZ au paiement de la somme de 3 600 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner la SCI JDSZ en tous les dépens incluant les frais de notification de la décision à intervenir et les frais, émoluments et débours générés par l'exécution forcée de la déicsion, - Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit de la décision à intervenir, laquelle au contraire s'impose compte tenu de l'ancienneté de la dette du défendeur.

Il est expressément renvoyé aux écritures du demandeur pour l'exposé de ses moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

La SCI JDSZ n'a pas constitué avocat.

La clôture est intervenue le 21 mai 2025 conformément à l'ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état.

L'affaire a été retenue à l'audience du 11 septembre 2025 et mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIVATION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, la SCI JDSZ a été régulièrement assignée.

Il sera donc statué au fond et la présente décision sera réputée contradictoire.

1. Sur la demande en paiement

Aux termes de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété et des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Conformément à l'article 5 de cette même loi, dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

L'article 10-1 de cette même loi dispose quant à lui que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

L'article 14-1 de cette même prévoit enfin que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

Ne sont pas compris dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret au Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

Il résulte enfin de l'article 1353 du code civil que c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et, réciproquement, à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], sise [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, M. [E] [N], exerçant sous l'enseigne Cabinet U Renosu, produit notamment, au soutien de sa demande : - Un relevé du service de la publicité foncière attestant de la qualité de propriétaire des lots n°12, n°96 et n°163 de la SCI JDSZ, - Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division,

- Les convocations, justificatifs d'envoi et procès-verbaux des assemblées générales des 13 novembre 2020, 4 juillet 2022, 16 juin 2023, 14 mai 2024 portant à chaque fois approbation des charges de l'exercice précédent et vote du budget prévisionnel pour l'exercice à venir et de travaux, - Les appels de fonds trimestriels sur toute la période du 1er octobre 2019 au 31 mars 2025, - Les projets de répartition annuels 2019 à 2023, - Les états de situation des copropriétaires aux 10 juillet 2020, 1er janvier 2021, 1er janvier 2022, 1er janvier 2023 et 1er avril 2024, - Une mise en demeure en date du 25 février 2021, présentée le 1er mars 2021, invitant la défenderesse à s'acquitter de sa dette d'un montant de 1 549,95 euros, - Une mise en demeure en date du 11 juin 2024, présentée le 14 juin 2024, invitant la défenderesse à s'acquitter de sa dette d'un montant de 3 590,95 euros, - Une mise en demeure en date du 12 novembre 2024, présentée le 18 novembre 2024, invitant la défenderesse à s'acquitter de sa dette d'un montant de 6 949,86 euros, - Un relevé de compte détaillé du 1er octobre 2019 au 14 janvier 2025 mentionnant un solde débiteur de 7 101,97 euros. - Un état de situation comptable au 14 janvier 2025 mentionnant un solde débiteur de 8 263,33 euros - Le contrat de syndic.

Ces éléments permettent d'établir la réalité tant dans son principe que dans son montant d'une créance exigible du syndicat des copropriétaires à l'encontre de la SCI JDSZ relative à des arriérés de charges de copropriété à hauteur, en l'état du relevé de compte reproduit dans l'assignation, de 6 621,97 euros après déduction de 180 euros correspondant à des frais d'envoi du dossier pour assignation à un avocat qui ne relèvent pas de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et sont déjà pris en compte au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de 1 161,36 euros correspondant aux appels de fonds à compter du 1er avril 2025 non encore exigibles à la date de l'assignation, le demandeur ne pouvant ne pouvant se prévaloir des dispositions de l'article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 faute d'avoir engagé une procédure accélérée au fond.

La défenderesse échouant à faire la preuve de ce qu'elle se serait libérée, même partiellement, de son obligation dans la mesure où elle est défaillante dans le cadre de la présente instance, elle sera condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2024, correspondant à la date de présentation de la dernière mise en demeure de régler une somme d'un montant supérieur, conformément aux dispositions de l'article 1344-1 du code civil.

2. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, il y a seulement lieu de constater, d'une part, que le syndicat des copropriétaires ne produit strictement aucune pièce de nature à établir la mauvaise foi de la défenderesse, étant rappelé que la bonne foi est présumée, et, d'autre part, qu'il ne démontre pas davantage l'existence d'un préjudice indépendant du retard de paiement, déjà indemnisé par l'intérêt au taux légal.

Dès lors, il sera débouté de sa demande de ce chef.

3. Sur les demandes accessoires

La SCI JDSZ, partie perdante, sera condamnée aux dépens. Elle sera également condamnée à payer au syndicat des copropriétaires une somme qu'il est équitable de fixer à 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire, conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, assorti de droit de l'exécution provisoire,

Condamne la SCI JDSZ à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], sise [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, M. [E] [N], exerçant sous l'enseigne Cabinet U Renosu, la somme de 6 621,97 euros au titre des charges de copropriété dues au 5 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2024,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], sise [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, M. [E] [N], exerçant sous l'enseigne Cabinet U Renosu, de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Condamne la SCI JDSZ à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], sise [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, M. [E] [N], exerçant sous l'enseigne Cabinet U Renosu, la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI JDSZ aux entiers dépens.

Le Greffier Le Juge