Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 1] [Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/00479 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2QXB

Minute : 25/1285

Société FONCIERE CRONOS Représentant : Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431

C/

Madame [E] [N] [I] Mme [B] [W]

Exécutoire délivrée le : à :

Copie certifiée conforme délivrée le : à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 17 Novembre 2025 par Madame Magalie CART, vice-présidente placée, auprès du premier président près la cour d’appel de PARIS, déléguée au tribunal de proximité du Raincy par ordonnance en date du 21 août 2025 pour exercer les fonctions de juge des contentieux et de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 22 Septembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Magalie CART, vice-présidente placée, auprès du premier président près la cour d’appel de PARIS, déléguée au tribunal de proximité du Raincy par ordonnance en date du 21 août 2025 pour exercer les fonctions de juge des contentieux et de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

La Société FONCIERE CRONOS, société par actions simplifiée, dont le siège social, [Adresse 2] représentée par son mandataire, la société IN’LI PROPERTY MANAGEMENT, société par actions simplifiée, dont le siège social est situé à [Adresse 3], agissant poursuites et diligence de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par Maître Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [E] [N] [I] Mme [B] [W], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 29 août 2023, avec prise d'effet au 31 août 2023, la SCI FONCIÈRE CRONOS a donné à bail à Madame [E] [N] [I] [B] [W] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 4], ainsi qu’un emplacement de stationnement (parking extérieur n°20), et une cave (n°117), moyennant un loyer mensuel de 607,85 euros et 237,29 euros de provision sur charges pour le logement et un loyer mensuel de 44,85 euros et 1,90 euros de provision sur charges s’agissant du parking.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI FONCIÈRE CRONOS a, par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2024, fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2025, la SCI FONCIÈRE CRONOS a ensuite fait assigner Madame [E] [N] [I] [B] [W] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité du RAINCY aux fins de : - constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, - ordonner son expulsion, - ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de la défenderesse, - le condamner au paiement de la somme de 2.019,82 euros au titre de l'arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 22 septembre 2025.

A l’audience, la SCI FONCIÈRE CRONOS, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 1.763,27 euros arrêtée au 19 septembre 2025. Elle précise que le dernier loyer courant a été réglé mais qu’elle s'oppose à l’octroi de délais de paiement au profit de la défenderesse du fait de son absence à l’audience.

Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice signifié à personne, Madame [E] [N] [I] [B] [W] n’est ni présente, ni représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 17 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la dette locative

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, la SCI FONCIÈRE CRONOS produit un décompte démontrant que Madame [E] [N] [I] [B] [W] reste lui devoir, après déduction des frais (256,44 euros de frais de procédure), la somme de 1.763,27 euros à la date du 19 septembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse).

L'actualisation de la demande formée au titre de l'arriéré locatif est possible malgré l'absence de la défenderesse à l'audience, compte tenu du caractère déterminable de la créance demandée et de la précision du décompte produit.

En conséquence, Madame [E] [N] [I] [B] [W] sera condamnée au paiement de cette somme de 1.763,27 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 19 septembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2024 sur la somme de 1.886,94 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-SAINT-DENIS par la voie électronique le X, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, la SCI FONCIÈRE CRONOS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de SEINE-SAINT-DENIS par la voie électronique le 28 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 29 août 2023, avec prise d'effet au 31 août 2023, contient une clause résolutoire (n°18) et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause a été signifié le 25 octobre 2024, pour la somme en principal de 1.886,94 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 décembre 2024.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le tribunal constate que le dernier loyer courant a été réglé, mais que la locataire non comparante à l’audience n’a pas transmis les justificatifs de ses ressources avant l’audience. Il n’y a donc pas lieu de lui octroyer des délais de paiement d’office, cette dernière ne remplissant pas les conditions légales pour en bénéficier.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 26 décembre 2024.

Madame [E] [N] [I] [B] [W] étant réputée occupante sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d'autoriser la SCI FONCIÈRE CRONOS, à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à leur expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l'issue d'un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

En outre, Madame [E] [N] [I] [B] [W] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [E] [N] [I] [B] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d'équité, il n'y a pas lieu de le condamner sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La SCI FONCIÈRE CRONOS sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l'action de la SCI FONCIÈRE CRONOS ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 août 2023, avec prise d'effet au 31 août 2023, entre la SCI FONCIÈRE CRONOS, d'une part, et Madame [E] [N] [I] [B] [W] , d'autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 4], ainsi qu’un emplacement de stationnement (parking extérieur n°20), et une cave (n°117), sont réunies à la date du 26 décembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Madame [E] [N] [I] [B] [W] occupante sans droit ni titre depuis le 26 décembre 2024 ;

ORDONNE, en conséquence, à Madame [E] [N] [I] [B] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, la SCI FONCIÈRE CRONOS à faire procéder à l'expulsion de Madame [E] [N] [I] [B] [W], ainsi que tous occupants de leur chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Madame [E] [N] [I] [B] [W] à verser à la SCI FONCIÈRE CRONOS la somme de 1.763,27 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 19 septembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2024 sur la somme de 1.886,94 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [E] [N] [I] [B] [W] à payer à la SCI FONCIÈRE CRONOS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

DÉBOUTE la SCI FONCIÈRE CRONOS de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [E] [N] [I] [B] [W] aux dépens, qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La vice-présidente