Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 1] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 1]

N° RG 25/00409 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2TQD

Minute : 25/00692

S.A. ICF LA SABLIERE SA D’HLM Représentant : Me Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 97

C/

Madame [K] [N] Représentant : Me Rachid HASSAINE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 240

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 Novembre 2025

DEMANDEUR :

S.A. ICF LA SABLIERE SA D’HLM [Adresse 2] [Localité 2]

représentée par Maître Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE

DÉFENDEUR :

Madame [K] [N] [Adresse 3] [Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-002428 du 03/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

comparante en personne, assistée de Maître Rachid HASSAINE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉBATS :

Audience publique du 17 Octobre 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 3 mars 2005, ICF La Sablière a donné à bail à Mme [K] [N] et M. [J] [E] un logement situé [Adresse 3], [Localité 3], pour un loyer hors charges de 296,87 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 149,41 €.

Par acte séparé à effet au 15 février 2010, ICF La Sablière a donné à bail à Mme [K] [N] et M. [J] [E] un emplacement de stationnement n°54664 situé [Adresse 4], [Localité 3] situé à la même adresse, pour un loyer de 61,80 €.

Par avenant du 16 décembre 2016, ces contrats ont été transférés au seul nom de Mme [K] [N].

ICF La Sablière a fait signifier à Mme [K] [N], par exploit de commissaire de justice du 13 août 2024, un commandement de payer les loyers dus au titre du contrat de bail en date du 3 mars 2005 pour une somme principale de 1 281,87 € visant la clause résolutoire.

ICF La Sablière a fait signifier à Mme [K] [N], par exploit de commissaire de justice du 13 août 2024, un commandement de payer les loyers dus au titre du contrat de bail à effet au 15 février 2010 pour une somme principale de 335,95 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 18 décembre 2024, ICF La Sablière a fait assigner Mme [K] [N] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 21 février 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 17 octobre 2025.

ICF La Sablière, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter Mme [K] [N] de l’intégralité de ses demandes et de : constater l’acquisition des clauses résolutoires ; ordonner l’expulsion de Mme [K] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de Mme [K] [N] ; condamner Mme [K] [N] à payer : la somme provisionnelle de 6 610,01 € à valoir sur l’arriéré des loyers ; une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal ; une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que les baux en date du 3 mars 2005 et à effet au 15 février 2010 font force de loi entre les parties, qu’ils contiennent une clause résolutoire, que Mme [K] [N] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’elle a été mise en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’elle n’y a pas déféré, qu’il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux.

Mme [K] [N], comparante, assistée, demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement d’un montant de 80 euros par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire, en actualisant sa situation personnelle et financière. Elle indique avoir payé son dernier loyer courant avant l’audience.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe du Tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

Par note en délibéré, transmise au greffe du Tribunal le 30 octobre 2025, ICF La Sablière a adressé un décompte actualisé de sa créance faisant état de versements pour un montant global de 800 euros le jour de l’audience et d’une dette arrêtée à la somme de 5 810,01 euros.

MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L’article 835 du même code dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 3 mars 2005 que Mme [K] [N] doit payer un loyer d’un montant de 296,87 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 149,41 €. Il ressort du contrat de location de l'emplacement de stationnement que Mme [K] [N] s’est engagé à payer un loyer d’un montant de 61,80 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, au titre de ces deux contrats, s’est élevé à la somme de 703,92 €.

Le bailleur produit en délibéré un décompte, prenant en considération les paiements allégués par la locataire à l’audience pour un montant global de 800 euros, démontrant que Mme [K] [N] restait devoir la somme de 5 810,01 € euros à la date du 17 octobre 2025, terme de septembre 2025 .

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 53,34 € (enquête sociale), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 5 756,67 €, arrêtée au 17 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus, ce qui n’est pas contesté en défense.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur en obtienne paiement compte tenu de l’ancienneté de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [K] [N] au paiement d’une somme provisionnelle de 5 756,67 €, arrêtée au 17 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus.

Sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1225 du code civil dispose que la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.

En l'espèce, le bail conclu le 3 mars 2005 contient telle une clause résolutoire en son article 20.5. et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 13 août 2024 pour la somme en principal de 1 281,87 €.

Ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 octobre 2024.

Par ailleurs, le bail conclu le 15 février 2010 contient également une clause résolutoire en son article 13 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 13 août 2024 pour la somme en principal de 335,95 €.

Ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai d’un mois pour s’exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 septembre 2024.

L’obligation n’apparaît donc pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux donnés à bail.

Toutefois, Mme [K] [N] propose de régler 80 euros par mois pour apurer sa dette.

Il ressort des déclarations à l'audience que Mme [K] [N] perçoit des ressources qui lui permettent d’assurer le paiement de ses charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire qui la place en situation de régler la dette locative. Mme [K] [N] justifie de la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience.

Compte tenu de ces éléments, Mme [K] [N] est autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets des clauses de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par Mme [K] [N] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, les clauses de résiliation de plein droit seront réputées ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d'attirer solennellement l'attention de Mme [K] [N] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, les clauses résolutoires reprendront leur plein effet et dès lors que les baux seront résiliés, ICF La Sablière pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [K] [N]. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à Mme [K] [N], du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet des baux résiliés, de payer à ICF La Sablière une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si les baux n’avaient pas été résiliés, jusqu’à parfaite libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût d’un seul des commandements de payer en date du 13 août 2024 et de l’assignation en date du 18 décembre 2024.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 mars 2005 entre ICF La Sablière et Mme [K] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], [Localité 3] sont réunies à la date du 15 octobre 2024 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet au 15 février 2010 entre ICF La Sablière et Mme [K] [N] concernant l’emplacement de stationnement n°54664 situé [Adresse 4], [Localité 3] sont réunies à la date du 14 septembre 2024 ;

CONDAMNE Mme [K] [N] à verser à ICF La Sablière la somme provisionnelle de 5 756,67 €, au titre des l’arriéré des loyers et des charges arrêtés au 17 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus ;

AUTORISE Mme [K] [N] à s’acquitter de sa dette, savoir la somme de 5 756,67 € euros, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 80 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et les clauses résolutoires reprendront leurs effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

CONDAMNE Mme [K] [N] au paiement des loyers et charges provisionnels dus au titre, d’une part, du contrat de bail conclu le 3 mars 2005 entre ICF La Sablière et Mme [K] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], [Localité 3], d’autre part, du contrat de bail à effet au 15 février 2010 portant sur l’emplacement de stationnement n°54664 situé [Adresse 4], [Localité 3] sur la période courant du 1er novembre 2025, terme de octobre 2025 inclus, jusqu’à l’acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [K] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle due par Mme [K] [N] à compter de la résiliation des baux et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Mme [K] [N] à payer à ICF La Sablière l'indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DEBOUTE ICF La Sablière de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [K] [N] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût de l’un des commandements de payer délivré le 13 août 2024 et de l’assignation ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et ordonné à Bobigny le 20 novembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION