Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 1] [Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 24/09790 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2DBF

Minute : 25/1281

S.A. IMMOBILIERE 3F Représentant : Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Madame [J] [R] [D]

Exécutoire délivrée le : à :

Copie certifiée conforme délivrée le : à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 17 Novembre 2025, par Madame Magalie CART, vice-présidente placée, auprès du premier président près la cour d’appel de PARIS, déléguée au tribunal de proximité du Raincy par ordonnance en date du 21 août 2025 pour exercer les fonctions de juge des contentieux et de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 22 Septembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Magalie CART vice-présidente placée, auprès du premier président près la cour d’appel de PARIS, déléguée au tribunal de proximité du Raincy par ordonnance en date du 21 août 2025 pour exercer les fonctions de juge des contentieux et de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. IMMOBILIERE 3F, société Anonyme d’HLM, dont le siège social, [Adresse 2] [Localité 2]

représentée par Maître Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [J] [R] [D] demeurant [Adresse 3] [Localité 3]

comparante en personne

D'AUTRE PART

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 4 février 2022, la SA IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d'habitation à Madame [J] [D] sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial de 449,91 euros hors provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA IMMOBILIERE 3F a, par acte de commissaire de justice du 3 juillet 2024, fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 1- octobre 2024, la SA IMMOBILIERE 3F a ensuite fait assigner Madame [J] [D] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité du RAINCY aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : constater l’acquisition de la clause résolutoire entraînant la résiliation du bail, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire pour manquements graves et répétés de la locataire à ses obligations ;ordonner son expulsion,ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur,condamner Madame [J] [D] au paiement de la somme de 6.246,42 euros au titre de l'arriéré locatif avec les intérêts à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. L'affaire a été appelée à l’audience du 19 mai 2025, renvoyée du fait de la désignation d’un avocat à l’aide juridictionnelle en cours pour la défenderesse.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 22 septembre 2025.

A l’audience, la SA IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 6.382,50 euros arrêtée au 15 septembre 2025, précisant ne pas être opposée à l'octroi de délais de paiement au bénéfice de Madame [J] [D].

Madame [J] [D] comparaît en personne et reconnaît le principe et le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en s'acquittant du loyer courant et d'une somme supplémentaire de 180 euros en règlement de l'arriéré.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 17 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dette locative

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, la SA IMMOBILIERE 3F produit un décompte démontrant que Madame [J] [D] reste lui devoir, hors frais, la somme de 6.382,50 euros à la date du 15 septembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse).

Aucune contestation tant du principe que du montant de la dette n'est soulevée à l'audience.

En conséquence, Madame [J] [D] sera condamnée au paiement de cette somme de 6.382,50 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 15 septembre 2025 (échéance du mois septembre 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-SAINT-DENIS par la voie électronique le 17 octobre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales de SEINE-SAINT-DENIS par lettre recommandée avec accusé de réception le 28 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 4 février 2022 contient une clause résolutoire (article n°9) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 juillet 2024, pour la somme en principal de 3.231,67 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 septembre 2024.

L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le bailleur est favorable à l’octroi de délais de paiement au profit de la locataire du fait de la reprise du paiement des loyers courant et du bénéfice des APL ayant même versé un rappel.

A l'audience, Madame [J] [D] demande à ce que lui soit accordé des délais de paiement par versement de mensualités de 180 euros, en plus des loyers courants, afin de se maintenir dans les lieux. Elle déclare vivre seule sans enfant à charge et travailler en intérim pour un revenu mensuel entre 1.000 et 1.300 euros.

Il ressort des éléments du dossier que le dernier loyer courant a été réglé et que la locataire dispose des ressources nécessaires pour apurer le montant de la dette locative dans les délais légaux prévus par les textes.

Compte tenu de ces éléments, Madame [J] [D] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

L’attention du locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer courant et la mensualité de remboursement de l’arriéré locatif : ➢ la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef ;➢Madame [J] [D] sera redevable d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [J] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d'équité, il n'y a pas lieu de le condamner sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La SA IMMOBILIERE 3F sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l'action de la SA IMMOBILIERE 3F aux fins d'expulsion ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 février 2022 entre la SA IMMOBILIERE 3F, d'une part, et Madame [J] [D], d'autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] à [Localité 3], sont réunies à la date du 4 septembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [J] [D] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 6.382,50 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 septembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [J] [D] à s’acquitter de la dette en 35 mensualités de 180 euros minimum chacune et une 36ème mensualité soldant la dette, en plus du loyer courant, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELLE que, conformément à l'article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu'en revanche, si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure :

➢ la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et le bail sera considéré comme résilié de plein droit à compter du 4 septembre 2024 ; ➢ le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ; ➢ la bailleresse sera autorisée, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l'expulsion de Madame [J] [D], ainsi que tous occupants de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire ; ➢ le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; ➢ Madame [J] [D] sera condamnée à verser à la SA IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ; RAPPELLE que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DÉBOUTE la SA IMMOBILIERE 3F de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [J] [D] aux dépens, qui comprennent le coût du commandement visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La vice-présidente