Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :

Copie exécutoire délivrée le : à : Maître JOBIN Maître LEMONNIER Maître ORLIAC

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 24/01076 - N° Portalis 352J-W-B7H-C33ED

N° MINUTE : 2 JCP

JUGEMENT rendu le mardi 18 novembre 2025

DEMANDEURS S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître LEMONNIER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P0516

Monsieur [O] [F], intervenant volontaire à l’instance demeurant [Adresse 2] représenté par Maître ORLIAC, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E971

DÉFENDEUR Monsieur [V] [N], demeurant [Adresse 3] représenté par Maître JOBIN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D1064 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-030274 du 03/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 19 septembre 2025

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 novembre 2025 par Olivier ADAM, Vice-président assisté de Laura JOBERT, Greffier Décision du 18 novembre 2025 PCP JCP fond - N° RG 24/01076 - N° Portalis 352J-W-B7H-C33ED

FAITS ET PROCEDURE

Par exploit d'huissier en date du 19 décembre 2023 la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de céans Monsieur [V] [N] aux fins de voir : - A titre principal, déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail, - A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur, - Ordonner l'expulsion de Monsieur [V] [N] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique, - Condamner Monsieur [V] [N] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7 950,00 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 juin 2023 sur la somme de 3 750,00 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation, - Fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges, - Condamner Monsieur [V] [N] à payer lesdites indemnités d'occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, - Condamner Monsieur [V] [N] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, - Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir. - Condamner Monsieur [V] [N] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l'appui de ses prétentions le demandeur expose que Monsieur [O] [F] a donné à bail le 1er février 2021 à Monsieur [V] [N] un logement sis [Adresse 3]. La société ACTION LOGEMENT SERVICES s'est porté caution dans le cadre du dispositif VISALE et qu'à la suite d'incident de paiement la caution a versé au propriétaire la somme de 3750 Euros au titre des loyers et charges pour les mois de janvier 2023 à juin 2023. Il précise qu'à la suite un commandement de payer visant la clause résolutoire a été adressé au locataire tandis que la caution réglait suite à son engagement par la propriétaire les loyers et charges dus de juillet 2023 à décembre 2023 soit 4200 Euros. En l'absence de règlement des dettes, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, a engagé la présente procédure en résiliation du bail et expulsion.

L'affaire a été appelée le 26 mars 2024 et renvoyée à plusieurs reprises au cours desquelles Monsieur [N] [V] a mis en cause le bailleur pour irrégularités et demandé son intervention volontaire. Monsieur [O] [F], bailleur, est intervenu volontairement à l'audience du 13 septembre 2024, représenté. Les parties ont communiqué des conclusions y compris à l'audience de plaidoirie, en date du 19 septembre 2025.

A l'audience ACTION LOGEMENT SERVICES a réitéré ses prétentions, les modifiant et les actualisant cependant, aux fins de voir: - A titre principal, déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail, - A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur, - Ordonner l'expulsion de Monsieur [V] [N] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique, - Condamner Monsieur [V] [N] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 15050 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 juin 2023 sur la somme de 3 750,00 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation, - Fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges, - Condamner Monsieur [V] [N] à payer lesdites indemnités d'occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, - A titre subsidiaire, condamner Monsieur [O] [F] bailleur, à lui restituer tout ou partie de la somme de 15050 Euros de façon qu'au total, ACTION LOGEMENT SERVICES soit entièrement remboursée, - En tant que de besoin, condamner Monsieur [O] [F] à relever ACTION LOGEMENT SERVICES indemne de toutes condamnations en principal, intérêts et dépens, - Condamner Monsieur [V] [N] et/ou Monsieur [O] [F] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, - Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir. - Condamner Monsieur [V] [N] et/ou Monsieur [O] [F] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Le demandeur expose après avoir rappelé le dispositif VISALE qu'il est bien subrogé dans les droits du bailleur de telle sorte que les demandes en acquisition de la clause résolutoire et en expulsion restent opérantes quels que soient les manquements du bailleur invoqués en défense tandis que les textes applicables en la matière en cas de surendettement pourront avoir à s'appliquer ; il précise qu'en tout état de cause s'il est considéré que les loyers versés par ACTION LOGEMENT SERVICES n'étaient au final pas dus par le locataire, il conviendra de condamner le bailleur à restituer lesdits loyers à ACTION LOGEMENT SERVICES. Il précise enfin que depuis d'autres versements sont intervenus, sans qu'il puisse pour autant produire les quittances subrogatives afférentes.

En défense, Monsieur [N] a comparu, représenté et sollicite de voir : - Requalifier le bail en un bail de locaux vides, - Dire qu'au regard de l'encadrement des loyers à [Localité 1], et compte de la superficie du logement (13, 13 m2), de la période de construction de l'immeuble (avant 1946) et du type de location (non meublée), le montant du loyer doit être ramené à la somme de 471.37 € par mois depuis la date de prise d'effet du bail soit depuis le 1er décembre 2020, et - Ordonner : Dans l'hypothèse où la société ACTION LOGEMENT SERVICES serait déclarée recevable en ses demandes, dire qu'il faut déduire des sommes réclamées par la société ACTION LOGEMENT SERVICES à Monsieur [V] [N] les sommes de 11520,54 Euros, ou à tout le moins de 8541,09 Euros (trop perçu de loyer) et de 1560 Euros (non justification des provisions de charges réclamées) ; 2°/ Dans l'hypothèse où ACTION LOGEMENTS SERVICES serait déclarée irrecevable en ses demandes, condamner Monsieur [O] [F] à payer à Monsieur [V] [N] les sommes de 11520,54 Euros (trop perçu de loyer) et 1560 Euros (charges non justifiées), - Condamner Monsieur [O] [F] à payer à Monsieur [V] [N] la somme de 5000 Euros à titre de dommages-intérêts ; - Dire que la somme allouée à titre de dommages-intérêts se compense avec les sommes réclamées par la société ACTION LOGEMENT SERVICES à Monsieur [V] [N], - Dire qu'il faut également déduire des sommes réclamées par la société ACTION LOGEMENT SERVICES à Monsieur [V] [N] la somme de 700 Euros (versée à Monsieur [F] le 14 février 2024), la somme de 600 € (versée à M. [F] le 29 juin 2024) et la somme de 700 Euros (versée à Monsieur [F] le 15 septembre 2024), - Débouter la société ACTION LOGEMENT SERVICES de ses demandes de résiliation de bail (constat de l'acquisition de la clause résolutoire et prononcé de la résilitation aux torts du preneur) et d'expulsion, - A titre subsidiaire, octroyer à Monsieur [V] [N] des délais de paiement à hauteur de 50 Euros par mois et suspendre les effets de la clause résolutoire, - A titre très subsidiaire, accorder à Monsieur [V] [N] un délai de neuf mois pour se reloger, - Dire que l'indemnité d'occupation, qui se substitue au loyern ne peut pas être supérieure à la somme de 471,37 € par mois, - Dire n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - Débouter ACTION LOGEMENT SERVICES et Monsieur [F] de l'ensemble de leurs demandes, - Ecarter l'exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

A l'appui de ses prétentions il expose que le bailleur n'a pas mentionné la bonne surface sur le bail et a produit un bail modifié au niveau de la date pour bénéficier du cautionnement VISALE ce qui rend nul le contrat de cautionnement et rend irrecevable sa demande vis-à-vis du locataire et qu'il a par ailleurs saisi le 10 juillet 2024 la Commission Départementale de Conciliation estimant que le loyer était trop élevé ce qui a été confirmé par avis du 13 décembre 2024 tandis que le logement apparaît comme un logement vide et non meublé. Il estime donc que le loyer doit être réduit de telle sorte que le bailleur lui doit la somme de 11520,54 Euros outre 1560 Euros au titre des régularisations de charges et 5000 Euros de dommages et intérêts compte tenu de l'exposition au plomb et l'absence de communication des diagnostic techniques en pièces jointes au bail. Par ailleurs, Monsieur [N] demande que ces sommes ainsi que ses versements récents soient déduits de la créance de ACTION LOGEMENT SERVICES. Enfin, il ajoute que la demande en résiliation du bail est non fondée car en déduction des sommes réclamées il n'y a pas de dette de loyer alors que le bailleur est de mauvaise foi et subsidiairement des délais de paiement ainsi qu'un délai de 9 mois pour se reloger tandis qu'il a saisi la commission de surendettement. Il sollicite enfin de ne pas être condamné au titre de l'article 700 et que l'exécution provisoire sera écartée compte tenu de sa situation de précarité.

Monsieur [F] a comparu, représenté. Il sollicite du juge des contentieux de la protection aux fins de : o Débouter Monsieur [N] de toutes demandes contraires aux présentes, o Le juger irrecevable et le cas échéant le débouter en sa demande de nullité ou de résiliation de plein droit de l'acte de cautionnement, o Le débouter en sa demande de requalification du bail, o Le juger irrecevable et en tout cas mal fondé en toute demande de restitution de loyer pour la période antérieure au 3 mars 2022 comme étant prescrite, o Dire qu'à ce titre Monsieur [F] ne saurait être redevable d'une somme supérieure à 1369,20 Euros à prendre en considération dans les comptes entre les parties o Débouter Monsieur [N] au titre de la restitution des provisions sur charges 2022, 2023 et 2024, o Dire que Monsieur [F] ne saurait être redevable d'une somme supérieure à 390 € au titre de 2020 et 2021 à prendre en considération dans les comptes entre les parties, o Fixer les charges récupérables 2023 à la somme de 363,12 € et condamner Monsieur [N] à les payer, o Le débouter en sa demande de dommages intérêts, o Fixer l'indemnité d'occupation hors charges à la somme de 533,08 Euros retenue par la commission de conciliation, o Le condamner au paiement de la somme de 3000 Euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance, o Donner acte à Monsieur [F] de ce qu'il assumera ses obligations à l'égard d'ACTION LOGEMENT, o Débouter tout ou partie de toute demande d'article 700 à son égard.

A l'appui de ses prétentions il expose que le locataire tente d'inverser la charge des responsabilités et de justifier le non-paiement des loyers alors que le logement est resté à la disposition et que les demandes de ACTION LOGEMENT SERVICES ne sont pas irrecevables car il ne peut soulever la nullité du contrat de cautionnement. Il précise que concernant les loyers il y a prescription de ses demandes antérieures au 3 mars 2022 de telle sorte que la somme qui serait due s'élève au maximum à 1369,20 Euros tandis que s'agissant des charges celle-ci peuvent être régularisées dans les 3 ans de la prescription . Enfin le bailleur indique que la demande de dommages et intérêts pour 5000 Euros est injustifiée alors que les lieux ont été rénovés et les diagnostic transmis depuis alors qu'il n'avaient pas été demandé jusqu'à présent ; il précise enfin qu'il y a lieu de ne pas admettre de délais de paiement et de fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 533 Euros avec un éventuel remboursement de sa part en cas de trop perçu.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2025. Il sera statué par jugement contradictoire susceptible d'appel.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en acquisition de la clause résolutoire et en expulsion :

L'article 1103 du Code civil énonce que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 du Code civil énonce que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. L'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 énonce que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Sur la procédure engagée par ACTION LOGEMENT SERVICES :

Par acte sous seing privé du 19 novembre 2020, Monsieur [F] [O] a donné à bail à Monsieur [N] [V] un logement sis [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 670 Euros et 30 Euros de provision mensuelle pour charges. Cet engagement comporte une clause résolutoire en application de l'article 24 de loi du 6 juillet 1989.

Au regard d'échéances de loyer non réglées un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré par ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur selon convention du 18 janvier 2021 à Monsieur [N] [V] le 8 juin 2023 pour obtenir paiement d'une somme de 3750 Euros au principal. Les notifications de la procédure à la CCAPEX et à la Préfecture ont été effectuées conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Ledit commandement étant demeuré infructueux, par acte d'huissier du 30 décembre 2024, Monsieur [F] [O] a fait assigner Monsieur [N] [V] devant le tribunal de céans aux fins de constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail et ordonner l'expulsion de Monsieur [N] [V] ainsi que tout occupant de son chef, avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

A cet égard Monsieur [N] soulève plusieurs moyens de défense en invoquant la nullité du contrat de cautionnement aux motifs que le bailleur n'a pas déclaré la bonne date du bail et n'a pas mentionné l'exacte surface des lieux de même que dans le bail lequel n'a pas été accompagné des diagnostics techniques et s'avère être en fait un bail de logement vide et non meublé qu'il convient de requalifier ; Il précise qu'après saisine de la commission de conciliation le montant du loyer doit être révisé et qu'après calcul, il n'existe pas de dette justifiant l'acquisition de la clause résolutoire.

Il conclue donc à la requalification du bail et à la nullité du contrat de cautionnement et concluant au débouté de ACTION LOGEMENT SERVICES s'agissant de la procédure en acquisition de la clause résolutoire ou de résiliation. Il convient donc d'examiner ces différents moyens.

Sur la qualification du bail :

S'agissant du bail il est constaté que celui-ci est signé par les parties le 19 novembre 2020 avec une prise d'effet au 1er décembre. Un état des lieux, assez succinct, est établi le 25 novembre 2020 mentionnant des éléments de mobilier dont un équipement de cuisine avec éléments de cuisson et réfrigérateur (à changer par un réfrigérateur neuf) et dans le séjour un canapé convertible pour le couchage. La rubrique literie est barrée pour signifier l'absence de ces éléments. Monsieur [N] invoque dès lors l'absence d'éléments de literie (draps, oreillers, couverture) pour demander la requalification en contrat de logement vide. L'absence de ces éléments n'est pas contestée par le bailleur qui pour autant estime que cela ne remet pas en cause le caractère meublé du logement.

Le décret du 31 juillet 2015 relatif au mobilier d'un logement meublé, mentionné à l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, énonce notamment que celui-ci comporte au minimum les éléments suivants : 1° Literie comprenant couette ou couverture (…). En l'absence de ces éléments, le contrat de bail sera requalifié en bail de logement vide. Ceci emporte une conséquence s'agissant du montant du dépôt de garantie et du montant du loyer, sachant que le montant des loyers est réglementé à [Localité 1].

En revanche, il convient de préciser que les dispositions relatives à l'acquisition de la clause résolutoire sont identiques qu'il s'agisse d'un logement vide ou d'un logement meublé : l'article 24 énonce ainsi " tout contrat de bail d'habitation ". En conséquence une éventuelle requalification du bail, si elle modifie certains droits et certaines obligations des parties, est sans objet dans l'appréciation de la validité en la forme de la procédure en acquisition de la clause résolutoire. Par ailleurs, s'agissant de la surface du logement, si elle apparaît erronée après mesurage dans le cadre des démarches effectuées par le défendeur dans le cadre de la présente procédure, il y a lieu de rappeler que le preneur a souscrit au contrat sans réserve et n'a pas fait de remarques sur la surface du logement avant la saisine du juge des contentieux de la protection par ACTION LOGEMENT SERVICES. Il est observé d'ailleurs que le défendeur ne demande pas l'annulation du contrat de bail, lequel en tout état de cause repose aussi sur un accord entre les parties ayant conduit Monsieur [N] à régler le loyer jusqu'en décembre 2022.

Sur le contrat de cautionnement et l'irrecevabilité des demandes de la caution :

Le contrat de cautionnement a été signé par la caution, ACTION LOGEMENT SERVICES et le bailleur, Monsieur [F] le 18 janvier 2021. Il ne prévoit pas l'intervention ou un dispositif de subrogation au bénéfice du locataire quant à la validité du contrat. Il prévoit la résiliation de plein droit en cas de fraude ou fausse déclaration du bailleur. Monsieur [N] estime qu'il y a fraude en ce que la surface et la date déclarée du contrat sont erronées et présume d'une fraude du bailleur. Il appartiendra le cas échéant donc aux parties de ce contrat, et en l'espèce à ACTION LOGEMENT SERVICES, d'engager une démarche en vue de la résiliation du contrat. En conséquence, en l'absence de résiliation à ce stade, il ne sera pas fait droit à la demande visant à l'irrecevabilité de l'action de ACTION LOGEMENT SERVICES du fait de la résiliation du contrat.

Sur le montant du loyer et des charges, du dépôt de garantie et l'acquisition de la clause résolutoire :

S'agissant du montant du loyer, celui-ci a été fixé à 670 Euros hors charges et apparaît dépasser le montant maximum du loyer réglementé pour la surface de 13,3 m2 à [Localité 1]. La commission départementale de conciliation, saisie par Monsieur [N] indique dès lors que pour ce logement le loyer de référence majoré est de 533,08 Euros mensuels hors charges. Cependant, ainsi qu'il l'a été constaté, le bail doit être requalifié en bail de logement vide, le loyer de référence majoré étant dès lors de 471,37 Euros hors charges, tel que démontré par le preneur. Sur le montant des charges, et ce alors que l'absence de régularisation est invoquée, les parties ne remettent pas en cause la provision elle-même, fixée à 30 Euros mensuels.

En conséquence le loyer charges comprises du mensuellement par Monsieur [N] s'établit à la somme mensuelle de 501,37 Euros. Il n'est pas contesté par les parties que Monsieur [N] a réglé ses loyers de décembre 2020 à décembre 2022 soit 16800 Euros puis n'a pas réglé ses loyers de janvier 2023 à août 2023 (hormis 350 Euros en mars 2023), date d'échéance du délai du commandement de payer. En conséquence le montant total des paiements effectifs du preneur s'établit à 17150 Euros échéance de juin 2023 incluse.

Au regard du loyer réellement dû mensuellement par le preneur au mois d'août 2023 soit 501,37 Euros la créance du bailleur s'élève à la somme de 16043,84 Euros (loyers de décembre 2020 à août 2023). Le différentiel avec les versements effectifs s'établit donc à la somme de 1106,16 Euros).

En second lieu, s'agissant d'un logement vide le dépôt de garantie est fixé au maximum à un mois de loyer soit en l'espèce 501,37 Euros alors que la somme versée a été de 1400 Euros soit en conséquence un crédit en faveur du preneur de 898,63 Euros.

Il apparaît par conséquent que le compte du locataire à la date du commandement de payer et à son échéance était créditeur pour la somme de 2004,79 Euros (1106,16 + 898,63) au mois d'août 2023 inclus.

Enfin, l'existence d'une éventuelle prescription s'agissant des sommes réclamées de même que le calcul des régularisations de charges a posteriori sont inopérants s'agissant de l'appréciation de la créance du bailleur dans le cadre d'une demande en acquisition de la clause résolutoire laquelle consiste uniquement en la comparaison des sommes versées et des loyers et charges effectivement dus. En conséquence, en l'absence de dette du locataire à la date du commandement de payer, il n'y avait pas lieu d'engager une procédure en acquisition de la clause résolutoire en juin 2023.

La demande en acquisition de la clause résolutoire de ACTION LOGEMENT SERVICES sera par conséquent rejetée.

Sur la demande subsidiaire en résiliation du bail :

Aux termes de l'article 1728 du Code civil le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le paiement du loyer et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire.

Conformément à l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogé dans les droits du bailleur, sollicite à titre subsidiaire la résiliation du bail.

Au regard des pièces produites, il apparaît que Monsieur [N] n'a pas réglé ses loyers à compter de janvier 2023 hormis très partiellement pour quelques mois, le demandeur sollicitant, uniquement s'agissant de sa créance au titre de caution, la somme de 15050 Euros mois de juillet 2025 inclus. Il est en tout état de cause démontré que le locataire n'a pas versé de loyer sur de nombreux mois ceci constituant un manquement grave vis-à-vis de ses obligations et justifiant la résiliation du bail.

En conséquence il sera prononcé la résiliation du bail à compter de la date de la présente décision. Monsieur [N] devenant occupant sans titre à compter de cette même date, il sera fait droit à la demande d'expulsion formée par ACTION LOGEMENT SERVICES.

Sur l'indemnité d'occupation :

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES demande qu'il soit fixé une indemnité d'occupation due par le preneur à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges.

En conséquence, Monsieur [N] sera condamné au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle pour la somme de 501,37 Euros, loyer et charges comprises, à compter de la date de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif et reconventionnellement en déduction d'un trop perçu de loyers :

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite la condamnation de Monsieur [V] [N] à lui verser la somme de 15050 €, actualisée au mois de juillet 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 juin 2023 sur la somme de 3 750 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation.

Elle sollicite, à titre subsidiaire, la condamnation de Monsieur [O] [F], à lui restituer tout ou partie de la somme de 15050 Euros de façon qu'au total, ACTION LOGEMENT SERVICES soit entièrement remboursée.

Pour sa part, Monsieur [N] demande au juge des contentieux de la protection de dire, au cas où la société ACTION LOGEMENT SERVICES serait recevable en son action, qu'il faut déduire des sommes réclamées par la société ACTION LOGEMENT SERVICES à Monsieur [N] les sommes de 11520,54 Euros (hors prescription) et à tous le moins 8541,09 Euros (avec prescription) en trop perçu des loyers et 1560 Euros en charges injustifiées et à défaut condamner le bailleur au paiement de ces sommes.

Cependant le calcul opéré par le défendeur consiste en la réduction théorique du loyer contractuel de 700 Euros à un loyer réglementé de 471,37 Euros pour l'ensemble du bail soit de décembre 2020 à septembre 2025, soit 11520,54 Euros (hors prescription) et considérer que le locataire est créancier de cette somme alors même qu'il n'a pas effectué ou presque de versement depuis janvier 2023.

Il convient en revanche d'étudier les créances respectives d'une part à compter de janvier 2023, date à laquelle ACTION LOGEMENT SERVICES a pris le relais, et d'autre part de Monsieur [N] pour la période antérieure, soit de décembre 2020 à décembre 2022 :

1°/ Sur la créance de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :

Ainsi qu'il l'a précédemment indiqué, le loyer charges comprises de 501,37 Euros devant être retenu, et compte tenu du décompte produit par le demandeur et non contesté par les autres parties, il apparaît que la créance de ACTION LOGEMENT SERVICES vis-à-vis du locataire s'établit à la somme de 10878,77 Euros (501,37 X 21 mois + 100 + 250) mois de juillet 2025 inclus.

Monsieur [N] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 10878,77 Euros (10878,77 Euros - 1400 Euros) à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 juin 2023 sur la somme de 3 750 €, et pour le surplus à compter de l'assignation.

En conséquence, la différence par rapport au montant effectivement versé par ACTION LOGEMENT SERVICES au bailleur devient une créance à l'encontre de Monsieur [F] [O], bénéficiaire d'un trop versé, pour la somme de 4171,23 Euros. Monsieur [F] [O] sera en conséquence condamné au paiement de cette somme à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 juin 2023 sur la somme de 3 750 €, et pour le surplus à compter de l'assignation.

Il sera observé que sur cette période la question d'une éventuelle prescription ne court pas, puisqu'elle commence en janvier 2023 et que le demandeur a produit les quittances subrogatives afférentes, justifiant ses demandes.

2°/ Sur la créance de Monsieur [N] :

Monsieur [N] sollicite subsidiairement la condamnation du bailleur au paiement des sommes de 11520,54 Euros (hors prescription) et à tous le moins 8541,09 Euros (avec prescription), sommes dont il a été démontré qu'elles ne pouvaient être retenues, car partant du principe théorique d'un versement intégral du loyer par le preneur pendant toute la période.

Il n'est cependant pas contesté par les parties que Monsieur [N] a réglé ses loyers de décembre 2020 à décembre 2022 soit 16800 Euros avec un loyer charges comprises de 700 Euros mensuels. Au regard du loyer devant être retenu soit 501,37 Euros mensuels, il aurait dû régler la somme de 12032,88 Euros, ce qui conduit à un trop versé en principe de 4767,12 Euros.

Sur cette période le bailleur excipe de la prescription de l'action en application de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 lequel énonce que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. En l'espèce Monsieur [N] ayant fait connaître son droit par conclusions du 3 mars 2025, seules les créances postérieures au 3 mars 2022 ne sont admises soit en l'espèce les différentiels courant à compter de mars 2022 qui totalisent la somme de 1986,30 Euros (198,63 Euros X 10). Enfin, Monsieur [N] invoque des versements récents qu'il a effectué auprès du bailleur, en cours ) de procédure soit en février 2024 (700 Euros), juin 2024 (600 Euros) et septembre 2024 (700 Euros), justifiés comme ayant été réglés directement au bailleur. Ces sommes sont donc à réduire compte tenu du loyer charges comprises retenu, soit 501,37 Euros) soit un surplus de 495,89 Euros (198,83 X 2 + 98,63) versé par la locataire au bailleur de que celui-ci doit lui rembourser. En conséquence, Monsieur [F] [O] sera condamné à régler à Monsieur [N] la somme de 2482,19 Euros au titre du trop versé de loyers pour la période décembre 2020-mars 2022 et les versements ponctuels de février 2024, juin 2024, et septembre 2024.

Sur la demande du preneur et du bailleur au titre des charges :

Monsieur [N] sollicite une créance au titre des charges indiquant qu'en l'absence de régularisation de charges les provisions, soit 30 Euros mensuels, doivent lui être remboursées par le bailleur pour la période décembre 2020-mars 2025 pour la somme totale de 1560 Euros. Cependant, le locataire ne saurait être remboursé de sommes qu'il n'a pas versé, ce qui est le cas à partir de janvier 2023, les reliquats versés sporadiquement pendant cette période ayant été intégrés précédemment au titre des créances de loyers.

Par ailleurs, le bailleur peut régulariser les charges dans le délai de 3 ans soit pour les années 2022, 2023 et 2024 tandis que peut intervenir la prescription dans les 3 ans années précédant l'action, de telle sorte que les demandes formées pour les années 2020 et 2021 sont prescrites. Pour sa part, Monsieur [F] indique qu'après calcul de régularisation de charges pour 2023, le preneur lui reste redevable de la somme de 363,12 Euros. Cependant le document produit n'est pas un décompte de régularisation de charges mais une régularisation des charges dues par le propriétaire pour 2022, qui ne justifie pas suffisamment la demande du bailleur.

En conséquence il ne sera pas fait droit aux demandes du locataire et du preneur au titre des charges.

Sur la demande de délais de paiement :

En vertu des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier, le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée énonce en son V que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l'espèce, il n'est pas démontré que la condition d'une reprise intégrale du loyer courant avant l'audience soit remplie puisque sur les trois derniers mois de référence soit juillet, août et septembre 2025 un seul paiement est intervenu par virement instantané pour les besoins de la cause, par virement instantané 4 jours avant l'audience.

Au surplus, Monsieur [N] sollicite des délais de paiement avec des mensualités de 50 Euros mensuels. Cependant, il n'est pas produit d'éléments probants relatifs à sa situation financière, la déclaration de revenus 2023 pour 12000 Euros annuels ne permettant pas de mesurer les capacités financières de Monsieur [N] alors que celui-ci indique exercer des missions. Enfin, la dette cumulée vis-à-vis de la caution et du bailleur est très importante et ne peut être résorbée, intégralement et même significativement, par échéances de 50 Euros tel que demandé sur une période de 36 mois.

Le demandeur indique par ailleurs avoir effectué un dépôt de dossier de surendettement, ce qui en l'état n'a pas de conséquence sur l'octroi de délais tel que prévu par la loi du 6 juillet 1989.

Au regard de ces éléments, force est de constater qu'il ne peut être fait droit à cette demande.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux :

L'article L 412-3 du Code des procédures civiles d'exécution énonce que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce Monsieur [N] sollicite un délai pour quitter les lieux de 9 mois compte tenu de ses difficultés pour se reloger. Il produit à ce titre différentes pièces relatives à des alertes internet et à des candidatures par le biais uniquement du site " loc'annonce " à partir de mai 2024. Ces éléments permettent de mesurer partiellement que le relogement, compte tenu de la situation de Monsieur [N] est difficile, mais ne démontrent pas en quoi les recherches sont effectives et élargies ni pour quelle raison le délai de 9 mois est nécessaire. Au surplus il convient de rappeler que Monsieur [N] a été destinataire du commandement visant la clause résolutoire au mois de juin 2023 il ya près de 2 ans ½ tandis qu'il a été assigné en expulsion en décembre 2023 soit il y a près de 2 ans, ce qui devait conduire à une recherche active compte tenu de l'éventualité d'un départ des lieux. En conséquence, au regard de ces éléments, il ne peut être fait droit à cette demande.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts :

Monsieur [N] sollicite la condamnation du bailleur à lui payer à Monsieur [V] [N] la somme de 5000 Euros à titre de dommages-intérêts compte tenu de l'absence de communication des diagnostics techniques et de l'exposition au plomb.

Cependant, il y a lieu de rappeler que Monsieur [N] a volontairement contracté en 2020, estimant que la contrepartie demandée pour son logement était envisageable, sans s'être renseigné sur les les diagnostics techniques devant être produits par le bailleur. Celui-ci par ailleurs démontre que le bien a été pour partie rénové. Surtout, Monsieur [N] ne produit pas d'éléments démontrant que le manquement du bailleur, s'il peut engager sa responsabilité, lui a causé réellement un grief ou préjudice, s'agissant de ses conditions de vie dans le logement, les températures au sein de celui-ci ou encore sur sa santé. Il n'est pas justifié non plus du quantum demandé.

En l'absence d'éléments suffisants, il ne sera donc pas fait droit à cette demande.

Sur les demandes accessoires :

L'équité commande de ne pas faire droit à la demande d'indemnité formée par les parties sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés, étant précisé que Monsieur [N] est bénéficiaire de l'aide juridictionnelle.

Au regard des solutions du litige, les parties succombantes chacune partiellement, garderont à leur charge leurs dépens.

Compte tenu de la nature du litige, il n'y pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire susceptible d'appel, mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 19 novembre 2020 entre Monsieur [F] [D] et Monsieur [N] [V] à compter de la présente décision,

DECLARE, en conséquence, Monsieur [N] [V] ainsi que tous occupants de son chef, occupant sans droit ni titre, à compter de la date de la présente décision,

DIT qu'à défaut de libération spontanée des lieux sis [Adresse 3] deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l'expulsion de Monsieur [N] [V] ainsi qu'à celle de tous occupants et biens de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, en application des dispositions des articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due mensuellement par Monsieur [N] [V] à la somme de 501,37 Euros, à verser par Monsieur [N] [V] au bailleur à compter de la présente décision,

DIT que Monsieur [N] [V] reste redevable soit au bailleur soit à la caution sur quittances subrogatives, des loyers non réglés, pour un montant de 501,37 Euros charges comprises mensuellement à compter du 1er août 2025 jusqu'à la date de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [N] [V] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES, au titre des quittances subrogatives, la somme de 10878,77 Euros, créance courant jusqu'au mois de juillet 2025, laquelle portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 juin 2023 pour la somme de 3750 Euros et à compter de l'assignation pour le surplus,

CONDAMNE Monsieur [F] [D] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES, en tant que bailleur, la somme de 4171,23 Euros, créance courant jusqu'au mois de juillet 2025, laquelle portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 juin 2023 pour la somme de 3750 Euros et à compter de l'assignation pour le surplus

CONDAMNE Monsieur [F] [D] à verser à Monsieur [N] [V] la somme de 1986,30 Euros au titre du trop versé de loyers pour la période décembre 2020-mars 2022, REJETTE les autres demandes des parties,

DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

DIT que les parties garderont à leur charge leurs dépens respectifs,

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé au Tribunal judiciaire de Paris Pôle proximité aux jour, an et mois susdits.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection