Demande en paiement des charges ou des contributions

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 21 Novembre 2025

AFFAIRE N° RG 24/01749 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-P5FI

NAC : 72A

Jugement Rendu le 21 Novembre 2025

FE Délivrées le :

__________________ ENTRE :

Syndicat des copropriétaires Résidence [Etablissement 1], situé [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL EGIDE, inscrite au RCS d’EVRY sous le numéro 809 931 884 - [Adresse 2]

représenté par Maître Lidia MORELLI de la SELARL MORELLI, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Madame [R] [C] en sa qualité d’héritière de Monsieur [V] [X] [C] décédé le 18 juin 2018 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

Défaillante

Etablissement UDAF DE L’AUBE en sa qualité de tuteur de Madame [I] [F] Veuve [C] née le 24 juin 1953 à [Localité 2] (28), désignée à cette fonction par décision du Juge des Tutelles du Tribunal Judiciaire de TROYES en date du 9 décembre 2020, dont le siège social est situé [Adresse 4]

Défaillant

DEFENDEURS COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 11 septembre 2025 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 17 Octobre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 21 Novembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [V] [C] et Mme [I] [F] épouse [C] étaient propriétaires des lots numéros 12 et 45 au sein de la résidence en copropriété [Etablissement 1] sise, [Adresse 1] à [Localité 3].

Monsieur [V] [C] est décédé le 18 juin 2018 à [Localité 1].

Mme [I] [C] a été placée sous la tutelle de l’UDAF de l’Aube par décision du juge des tutelles de TROYES le 9 décembre 2020.

Mme [R] [C], leur fille, a accepté la succession de M. [V] [C] par acte en date du 19 juin 2023.

Par acte de commissaire de Justice en date des 4 et 5 mars 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1], représenté par son syndic en exercice, la SARL EGIDE, a fait assigner Mme [R] [C] et l’UDAF de l’aube devant le tribunal judiciaire d’EVRY-COURCOURONNES aux fins de : - condamner solidairement Mme [R] [C] à régler les condamnations prononcées par jugement du 12 novembre 2021 à l’encontre de Mme [I] [F] VEUVE [C] (7570,24 euros au titre des charges de copropriété impayées au 3ème trimestre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal, la somme de 210 euros en règlement des frais de recouvrement, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens) - de les condamner solidairement à lui payer la somme de 8 759,68 euros au titre des charges de copropriété impayées au 18 janvier 2024, 85,81 euros de frais de recouvrement, 2500 euros de dommages et intérets et 2500 euros de frais irrépétibles, outre les dépens.

* En l’état de ses dernières conclusions en demande régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 11 août 2025 et signifiées le 1er août 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1], représenté par son syndic en exercice, la SARL EGIDE, sollicite le tribunal de :

Au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er janvier 2019 au 30 septembre 2021, charges du 3ème trimestre 2021 inclus : - Dire et juger que Madame [R] [C] est tenue solidairement au paiement des condamnations prononcées par le Jugement rendu le 12 novembre 2021 à l’encontre de Madame [I] [F] Veuve [C], - Ordonner que le jugement en date du 12 novembre 2021 rendu par le Tribunal judiciaire d’Evry-Courcouromies soit déclaré opposable à Madame [R] [C] celle-ci étant donc condamnée solidairement avec sa mère du paiement des condamnations prononcées En conséquence, - La condamner à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] : -la somme de 7.570,24 euros au titre de l’arriéré des charges au 3ème trimestre 2021 inclus, avec intérets au taux légal à compter de la décision à intervenir, -la somme de 210 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement, -la somme de 500 euros à titre de dommages et interéts, -la somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPC outre les dépens de l’instance,

Au titre des charges de copropriété dues depuis le 1er octobre 2021 jusqu’au 1er juillet 2025 (provisions 07/2025 à 09/2025 et appel fonds travaux 07/2025 inclus) : - Condamner solidairement Madame [I] [F] Veuve [C] representée par son tuteur l’UDAF de l’Aube et Madame [R] [C] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Residence [Etablissement 1] la somme de 19.400,91 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er juillet 2025, provisions 07/2025 à 09/2025 et appel fonds travaux 07/2025 inclus, cette somme portant interéts au taux légal à compter de la date de signification des présentes, - Ordonner la capitalisation des interéts de retard dans les conditions de l’article 1154 du Code Civil,

- Condamner solidairement Madame [I] [F] Veuve [C] représentée par son tuteur l’UDAF DE L’AUBE et Madame [R] [C] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Residence [Etablissement 1] la somme de 471,92 euros en règlement des frais de recouvrement,

- Condamner solidairement Madame [I] [F] Veuve [C] représentée par son tuteur l’UDAF DE L’AUBE et Madame [R] [C] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Residence [Etablissement 1] la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérets,

- Condamner solidairement Madame [I] [F] Veuve [C] représentée par son tuteur l’UDAF DE L’AUBE et Madame [R] [C] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Residence [Etablissement 1] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrepétibles;

- Ordonner l'execution provisoire,

- Condamner solidairement Madame [I] [F] Veuve [C] représentée par son tuteur l’UDAF DE L’AUBE et Madame [R] [C] aux entiers dépens.

Au soutien, il sollicite que le jugement du 12 novembre 2021 soit rendu opposable à Mme [R] [C] et qu’elle soit condamnée solidairement avec sa mère en ce qu’au moment où il avait introduit l’instance, il n’avait pas connaissance de l’existence de celle-ci, fille du de cujus. Il ajoute que depuis le 1er octobre 2021 (charges postérieures au jugement du 12 novembre 2021) les charges ne sont pas réglées et le solde est actuellement débiteur de la somme de 19 400, 91 euros. Il souligne, le non paiement des charges de copropriété occasionne aux autres copropriétaires un préjudice certain en ce qu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires de la résidence et la bonne gestion de la copropriété qui ne dispose d’aucun autre patrimoine que celui constitué par les paiements réguliers des charges.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

Mme [R] [C] et l’UDAF de l’Aube, bien que régulièrement assignés, n’ont pas comparu et n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 septembre 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 17 octobre 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que : “Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Bien que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne soit pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation de son compte individuel et il peut en demander rectification.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’occurrence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] produit, au soutien de sa demande en paiement : - le justificatif de la qualité de copropriétaire des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété; -les procès-verbaux des assemblées générales des 21 juin 2018, 5 juillet 2019, 30 juin 2021, 4 juillet 2022, 5 juillet 2023, 10 juin 2024, 10 juin 2025, - un décompte, dans ses écritures des charges de copropriété et appels de fonds impayés arrêté au 1er juillet 2025, sur la période du 1er octobre 2021 au 1er juillet 2025, provisions 07/2025 à 09/2025 et appel fonds travaux 07/2025 1er ADF financement frais inclus, présentant un solde débiteur de19 400,91 euros; - les appels de fonds et charges sur la période considérée, - le contrat de syndic,

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Sur les charges de copropriété dues pour la période du 1er janvier 2019 au 30 septembre 2021, charges du 3ème trimestre 2021 inclus

Le syndicat des copropriétaires sollicite que le jugement du 12 novembre 2021 du tribunal judiciaire pôle de proximité d’Evry Courcouronnes ayant condamné Mme [F] Veuve [C] soit rendu opposable à Mme [R] [C], compte tenu du fait que depuis est intervenue son acceptation à la succession.

Il ressort du règlement de copropriété que les obligations de chaque copropriétaires sont indivibles à l’égard du syndicat des copropriétaires lequel pourra exiger leur entière exécution de n’importe lequel des héritiers ou représentant d’un copropriétaire. De plus le règlement de copropriété prévoit la solidarité des copropriétaires indivis pour le paiement des charges vis-à-à vis du syndicat des copropriétaires.

En l’espèce, il ressort qu’au moment des condamnations prononcées par le tribunal judiciaire d’EVRY du 12 novembre 2021 que seule Madame [I] [F] Veuve [C] représentée par son tuteur l’UDAF DE L’AUBE, a été condamnée. Or depuis, sa fille Mme [R] [C] a opté dans le cadre de la succession le 19 juin 2023 en l’acceptant. Ainsi, étant copropriétaire des lots litigieux avec sa mère, le syndicat des copropriétaires est en droit à ce que la condamnation soit étendue à celle-ci. Mme[R] devenue copropriétaire indivisaire des lots est tenue des obligations relatives aux biens litigieux, en l’espèce au paiement des charges de copropriété.

En conséquence, il y aura lieu à rendre opposable ladite décision et à condamner solidairement Mme [R] [C] aux mêmes obligations, celle-ci étant copropriétaire indivisaire des lots.

Sur la période postérieure au 1er octobre 2021

A l’examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées au 1er juillet 2025, sur la période du 1er octobre 2021 au 1er juillet 2025, appel provision 07/2025 à 09/2025 et appel fonds travaux 07/2025 1er ADF financement frais inclus, s’élève bien à la somme de 19 400,91 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 1er août 2025, date de la signification des conclusions d’actualisation. En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Sur la solidarité

Aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

Comme il a été expliqué ci-dessus, il ressort du règlement de copropriété, versé contradictoirement aux débats que celui-ci prévoit la solidarité vis-à vis des copropriétaires indivis, ce qui est le cas en l’espèce.

En conséquence, les défendeurs seront seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 19400, 91 euros.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi des défendeurs, laquelle ne se présume pas au surplus dans un contexte où l’UDAF de l’Aube a effectué des démarches pour trouver une solution amiable avec Mme [R] [C] et où il s’agit d’une période où la succession n’était pas encore acceptée.

Au surplus, il ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’indemnisation.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permetre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] réclame une somme de 471,92 euros au titre des frais de recouvrement.

Les frais de suivi dossier avocat ne sont pas justifiés. Les frais d’huissier peuvent être recouvrés au titre des dépens.

Ainsi, seuls apparaissent fondés les frais de sommation d’opter pour un montant 85,81 euros.

Les défendeurs seront donc condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] la somme de 85, 81 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que : “La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

Les défendeurs, qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Ils seront sera par ailleurs condamnés in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort, CONDAMNE solidairement Madame [R] [C] au paiement des condamnations prononcées par le jugement en date du 12 novembre 2021 à l’encontre de l’association UDAF de l’Aube et de Madame [I] [C] à savoir : - à la somme en principal de 7570,24 euros au titre des charges de copropriété impayées au 3ème trimestre 2021 inclus, augmentés des intérets de retard à compter de l’assignation, - à la capitalisation des intérets de retard dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil - à la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérets - à la somme de 210, 60 euros au titre des frais nécessaires - à la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’aticle 700 du code de procédure civile - aux entiers dépens

CONDAMNE solidairement Mme [R] [C] et l’UDAF de l’aube es qualité de tuteur de Mme [I] [F] veuve [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] la somme de 19 400,91 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er juillet 2025, sur la période du 1er octobre 2021 au 1er juillet 2025, appel provision 07/2025 à 09/2025 et appel fonds travaux 07/2025 1er ADF financement frais inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 1er août 2025, date des conclusions en actualisation, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] de sa demande de dommages et intérêts;

CONDAMNE solidairement Mme [R] [C] et l’UDAF de l’aube es qualité de tuteur de Mme [I] [F] veuve [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] la somme 85,81 euros au titre des frais de recouvrement;

CONDAMNE solidairement Mme [R] [C] et l’UDAF de l’aube es qualité de tuteur de Mme [I] [F] veuve [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] la somme de 1.200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum Mme [R] [C] et l’UDAF de l’aube es qualité de tuteur de Mme [I] [F] veuve [C] aux entiers dépens;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT ET UN NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,