Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 1] [Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/04344 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3AMJ

Minute : 25/1303

Société EMMAUS HABITAT Représentant : Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Madame [N] [G] Monsieur [H] [U]

Exécutoire délivrée le : à :

Copie certifiée conforme délivrée le : à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 17 Novembre 2025 par Madame Magalie CART, vice-présidente placée, auprès du premier président près la cour d’appel de PARIS, déléguée au tribunal de proximité du Raincy par ordonnance en date du 21 août 2025 pour exercer les fonctions de juge des contentieux et de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 22 Septembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Magalie CART, vice-présidente placée, auprès du premier président près la cour d’appel de PARIS, déléguée au tribunal de proximité du Raincy par ordonnance en date du 21 août 2025 pour exercer les fonctions de juge des contentieux et de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société EMMAUS HABITAT, demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [N] [G], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [H] [U], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 16 mai 2022, la société EMMAUS HABITAT a donné à bail à Madame [N] [G] et Monsieur [H] [U] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3]) à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 490,22 euros et 229,90 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société EMMAUS HABITAT a, par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2023, fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte de commissaire de justice du 17 mars 2025, la société EMMAUS HABITAT a ensuite fait assigner Madame [N] [G] et Monsieur [H] [U] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité du RAINCY aux fins de : - constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs des locataires, - ordonner leur expulsion, - les condamner solidairement au paiement de la somme de 3.305,02 euros au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus, d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer avec ses majorations et revalorisation et majorée de 25 % augmentée des charges exigibles, outre une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, incluant le coût du commandement de payer.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 22 septembre 2025.

A l’audience, la société EMMAUS HABITAT, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 13.095,88 euros arrêtée au 31 juillet 2025. Elle précise s'opposer à l’octroi de délais de paiement au profit des défendeurs au regard du montant de la dette locative et compte-tenu de l’absence de règlement des loyers courants depuis le mois de décembre 2024.

Bien que régulièrement cités par actes de commissaire de justice signifiés à étude concernant Madame [N] [G] et selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, s’agissant de Monsieur [H] [U], ils ne sont ni présents, ni représentés.

L'affaire a été mise en délibéré au 17 novembre 2025.

Par note en délibéré, reçue au greffe par courriel du 30 septembre 2025, sur autorisation du tribunal, le conseil du demandeur a transmis un décompte actualisé de la dette locative arrêtée au 30 septembre 2025 pour un montant de 14.670,92 euros (échéance du mois de septembre 2025 incluse), ainsi que la copie d’un courrier de la locataire sollicitant la résiliation du bail en date du 18 mars 2025 avec préavis de 3 mois à compter de la réception de la lettre, la bailleresse précisant maintenir les demandes formulées à son encontre du fait de son absence de départ des lieux loués.

Par note en délibéré, reçue au greffe par courriel du 30 septembre 2025, sur autorisation du tribunal, le conseil du demandeur a confirmé que seule l’article 24 de la loi de 1989 avait été visé sur la clause résolutoire du bail.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la dette locative

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, la société EMMAUS HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [N] [G] et Monsieur [H] [U] restent lui devoir, frais déduits (158,74 euros de frais de poursuite et 68,58 euros de frais de pénalité d’enquête sociale), la somme de 14.443,60 euros à la date du 30 septembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse).

L'actualisation de la demande formée au titre de l'arriéré locatif est possible malgré l'absence des défendeurs à l'audience, compte tenu du caractère déterminable de la créance demandée et de la précision du décompte produit.

La locataire a sollicité sa désolidarisation du bail en date du 18 mars 2025 avec préavis de 3 mois à compter de la réception de la lettre mais la bailleresse maintient les demandes formulées à son encontre du fait de son absence de départ des lieux loués.

Selon l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, « la solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé ».

Le tribunal constate que même si la bailleresse maintient ses demandes de condamnation solidaire à l’encontre de la locataire, elle confirme avoir été destinataire de son courrier avec fin de préavis au 18 juin 2025, et elle ne justifie pas ses affirmations selon lesquelles la locataire vivrait encore dans les lieux, la dernière assignation remise à étude datant du 17 mars 2025 soit antérieurement au courrier de préavis de la locataire.

Néanmoins, il ressort des dispositions de l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé, qu’à défaut d’avenant au contrat de bail avec mise en place d’un nouveau co-locataire titulaire du bail, Madame [N] [G] reste tenue en solidarité du paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation et frais accessoires sur une période de 6 mois à compter de la fin du préavis, soit jusqu’au 18 décembre 2025.

Conformément à l'article 1310 du code civil et compte tenu de la clause de solidarité (article 2) qui figure dans le contrat de bail, et au regard de la période visée par les demandes de condamnation arrêtées à la date du 30 septembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse), Madame [N] [G] et Monsieur [H] [U] seront tenus solidairement au paiement sur l’ensemble de la période visée par les demandes de la bailleresse.

En conséquence, Madame [N] [G] et Monsieur [H] [U] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme de 14.443,60 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 30 septembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2023 sur la somme de 2.939,28 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-SAINT-DENIS par la voie électronique le 21 mars 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société EMMAUS HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de SEINE-SAINT-DENIS par lettre recommandée avec accusé de réception le 9 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 16 mai 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause a été signifié le 20 septembre 2023, pour la somme en principal de 2.939,28 euros.

Le bail ayant été signé avant la loi nouvelle n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et la clause résolutoire se contentant de viser l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, non reproduit au contrat signé entre les parties, prévoyant un délai de 2 mois après délivrance d’un commandement infructueux pour entraîner la résiliation du bail pour acquisition de la clause résolutoire ; il y a donc lieu d’appliquer le délai de 2 mois même si le commandement délivré prévoit un délai de 6 semaines aux locataires pour régler leurs impayés.

En conséquence, ledit commandement de payer du 20 septembre 2023 étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 novembre 2023.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le tribunal constate que le dernier loyer courant n'a pas été réglé. Par ailleurs, les locataires non comparants à l’audience n’ont pas transmis les justificatifs de ses ressources avant l’audience. Il n’y a donc pas lieu de leur octroyer des délais de paiement d’office, ces derniers ne remplissant pas les conditions légales pour en bénéficier.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 21 novembre 2023.

Madame [N] [G] et Monsieur [H] [U] étant réputés occupants sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d'autoriser la société EMMAUS HABITAT, à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à leur expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l'issue d'un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

En outre, Madame [N] [G] et Monsieur [H] [U] seront condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

La bailleresse sera déboutée de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle, l’indemnité d’occupation fixée réparant suffisamment le préjudice découlant pour la demanderesse concernant l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [N] [G] et Monsieur [H] [U], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d'équité, il n'y a pas lieu de les condamner sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La société EMMAUS HABITAT sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l'action de la société EMMAUS HABITAT ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 mai 2022 entre la société EMMAUS HABITAT, d'une part, et Madame [N] [G] et Monsieur [H] [U], d'autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] escalier 2) à [Localité 2] sont réunies à la date du 21 novembre 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Madame [N] [G] et Monsieur [H] [U] occupants sans droit ni titre depuis le 21 novembre 2023 ;

ORDONNE, en conséquence, à Madame [N] [G] et Monsieur [H] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, la société EMMAUS HABITAT à faire procéder à l'expulsion de Madame [N] [G] et Monsieur [H] [U], ainsi que tous occupants de leur chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [N] [G] et Monsieur [H] [U] à verser à la société EMMAUS HABITAT la somme de 14.443,60 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 30 septembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2023 sur la somme de 2.939,28 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Madame [N] [G] et Monsieur [H] [U] à payer à la société EMMAUS HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

DÉBOUTE la société EMMAUS HABITAT de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [N] [G] et Monsieur [H] [U] aux dépens, qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La vice-présidente

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 16 mai 2022, la société EMMAUS HABITAT a donné à bail à Madame [N] [G] et Monsieur [H] [U] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3]) à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 490,22 euros et 229,90 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société EMMAUS HABITAT a, par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2023, fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte de commissaire de justice du 17 mars 2025, la société EMMAUS HABITAT a ensuite fait assigner Madame [N] [G] et Monsieur [H] [U] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité du RAINCY aux fins de : - constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs des locataires, - ordonner leur expulsion, - les condamner solidairement au paiement de la somme de 3.305,02 euros au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus, d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer avec ses majorations et revalorisation et majorée de 25 % augmentée des charges exigibles, outre une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, incluant le coût du commandement de payer.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 22 septembre 2025.

A l’audience, la société EMMAUS HABITAT, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 13.095,88 euros arrêtée au 31 juillet 2025. Elle précise s'opposer à l’octroi de délais de paiement au profit des défendeurs au regard du montant de la dette locative et compte-tenu de l’absence de règlement des loyers courants depuis le mois de décembre 2024.

Bien que régulièrement cités par actes de commissaire de justice signifiés à étude concernant Madame [N] [G] et selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, s’agissant de Monsieur [H] [U], ils ne sont ni présents, ni représentés.

L'affaire a été mise en délibéré au 17 novembre 2025.

Par note en délibéré, reçue au greffe par courriel du 30 septembre 2025, sur autorisation du tribunal, le conseil du demandeur a transmis un décompte actualisé de la dette locative arrêtée au 30 septembre 2025 pour un montant de 14.670,92 euros (échéance du mois de septembre 2025 incluse), ainsi que la copie d’un courrier de la locataire sollicitant la résiliation du bail en date du 18 mars 2025 avec préavis de 3 mois à compter de la réception de la lettre, la bailleresse précisant maintenir les demandes formulées à son encontre du fait de son absence de départ des lieux loués.

Par note en délibéré, reçue au greffe par courriel du 30 septembre 2025, sur autorisation du tribunal, le conseil du demandeur a confirmé que seule l’article 24 de la loi de 1989 avait été visé sur la clause résolutoire du bail.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la dette locative

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, la société EMMAUS HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [N] [G] et Monsieur [H] [U] restent lui devoir, frais déduits (158,74 euros de frais de poursuite et 68,58 euros de frais de pénalité d’enquête sociale), la somme de 14.443,60 euros à la date du 30 septembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse).

L'actualisation de la demande formée au titre de l'arriéré locatif est possible malgré l'absence des défendeurs à l'audience, compte tenu du caractère déterminable de la créance demandée et de la précision du décompte produit.

La locataire a sollicité sa désolidarisation du bail en date du 18 mars 2025 avec préavis de 3 mois à compter de la réception de la lettre mais la bailleresse maintient les demandes formulées à son encontre du fait de son absence de départ des lieux loués.

Selon l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, « la solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé ».

Le tribunal constate que même si la bailleresse maintient ses demandes de condamnation solidaire à l’encontre de la locataire, elle confirme avoir été destinataire de son courrier avec fin de préavis au 18 juin 2025, et elle ne justifie pas ses affirmations selon lesquelles la locataire vivrait encore dans les lieux, la dernière assignation remise à étude datant du 17 mars 2025 soit antérieurement au courrier de préavis de la locataire.

Néanmoins, il ressort des dispositions de l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé, qu’à défaut d’avenant au contrat de bail avec mise en place d’un nouveau co-locataire titulaire du bail, Madame [N] [G] reste tenue en solidarité du paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation et frais accessoires sur une période de 6 mois à compter de la fin du préavis, soit jusqu’au 18 décembre 2025.

Conformément à l'article 1310 du code civil et compte tenu de la clause de solidarité (article 2) qui figure dans le contrat de bail, et au regard de la période visée par les demandes de condamnation arrêtées à la date du 30 septembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse), Madame [N] [G] et Monsieur [H] [U] seront tenus solidairement au paiement sur l’ensemble de la période visée par les demandes de la bailleresse.

En conséquence, Madame [N] [G] et Monsieur [H] [U] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme de 14.443,60 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 30 septembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2023 sur la somme de 2.939,28 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-SAINT-DENIS par la voie électronique le 21 mars 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société EMMAUS HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de SEINE-SAINT-DENIS par lettre recommandée avec accusé de réception le 9 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 16 mai 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause a été signifié le 20 septembre 2023, pour la somme en principal de 2.939,28 euros.

Le bail ayant été signé avant la loi nouvelle n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et la clause résolutoire se contentant de viser l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, non reproduit au contrat signé entre les parties, prévoyant un délai de 2 mois après délivrance d’un commandement infructueux pour entraîner la résiliation du bail pour acquisition de la clause résolutoire ; il y a donc lieu d’appliquer le délai de 2 mois même si le commandement délivré prévoit un délai de 6 semaines aux locataires pour régler leurs impayés.

En conséquence, ledit commandement de payer du 20 septembre 2023 étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 novembre 2023.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le tribunal constate que le dernier loyer courant n'a pas été réglé. Par ailleurs, les locataires non comparants à l’audience n’ont pas transmis les justificatifs de ses ressources avant l’audience. Il n’y a donc pas lieu de leur octroyer des délais de paiement d’office, ces derniers ne remplissant pas les conditions légales pour en bénéficier.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 21 novembre 2023.

Madame [N] [G] et Monsieur [H] [U] étant réputés occupants sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d'autoriser la société EMMAUS HABITAT, à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à leur expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l'issue d'un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

En outre, Madame [N] [G] et Monsieur [H] [U] seront condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

La bailleresse sera déboutée de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle, l’indemnité d’occupation fixée réparant suffisamment le préjudice découlant pour la demanderesse concernant l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [N] [G] et Monsieur [H] [U], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d'équité, il n'y a pas lieu de les condamner sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La société EMMAUS HABITAT sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l'action de la société EMMAUS HABITAT ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 mai 2022 entre la société EMMAUS HABITAT, d'une part, et Madame [N] [G] et Monsieur [H] [U], d'autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3]) à [Localité 2] sont réunies à la date du 21 novembre 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Madame [N] [G] et Monsieur [H] [U] occupants sans droit ni titre depuis le 21 novembre 2023 ;

ORDONNE, en conséquence, à Madame [N] [G] et Monsieur [H] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, la société EMMAUS HABITAT à faire procéder à l'expulsion de Madame [N] [G] et Monsieur [H] [U], ainsi que tous occupants de leur chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [N] [G] et Monsieur [H] [U] à verser à la société EMMAUS HABITAT la somme de 14.443,60 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 30 septembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2023 sur la somme de 2.939,28 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Madame [N] [G] et Monsieur [H] [U] à payer à la société EMMAUS HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

DÉBOUTE la société EMMAUS HABITAT de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [N] [G] et Monsieur [H] [U] aux dépens, qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La vice-présidente

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 16 mai 2022, la société EMMAUS HABITAT a donné à bail à Madame [N] [G] et Monsieur [H] [U] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3]) à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 490,22 euros et 229,90 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société EMMAUS HABITAT a, par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2023, fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte de commissaire de justice du 17 mars 2025, la société EMMAUS HABITAT a ensuite fait assigner Madame [N] [G] et Monsieur [H] [U] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité du RAINCY aux fins de : - constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs des locataires, - ordonner leur expulsion, - les condamner solidairement au paiement de la somme de 3.305,02 euros au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus, d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer avec ses majorations et revalorisation et majorée de 25 % augmentée des charges exigibles, outre une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, incluant le coût du commandement de payer.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 22 septembre 2025.

A l’audience, la société EMMAUS HABITAT, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 13.095,88 euros arrêtée au 31 juillet 2025. Elle précise s'opposer à l’octroi de délais de paiement au profit des défendeurs au regard du montant de la dette locative et compte-tenu de l’absence de règlement des loyers courants depuis le mois de décembre 2024.

Bien que régulièrement cités par actes de commissaire de justice signifiés à étude concernant Madame [N] [G] et selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, s’agissant de Monsieur [H] [U], ils ne sont ni présents, ni représentés.

L'affaire a été mise en délibéré au 17 novembre 2025.

Par note en délibéré, reçue au greffe par courriel du 30 septembre 2025, sur autorisation du tribunal, le conseil du demandeur a transmis un décompte actualisé de la dette locative arrêtée au 30 septembre 2025 pour un montant de 14.670,92 euros (échéance du mois de septembre 2025 incluse), ainsi que la copie d’un courrier de la locataire sollicitant la résiliation du bail en date du 18 mars 2025 avec préavis de 3 mois à compter de la réception de la lettre, la bailleresse précisant maintenir les demandes formulées à son encontre du fait de son absence de départ des lieux loués.

Par note en délibéré, reçue au greffe par courriel du 30 septembre 2025, sur autorisation du tribunal, le conseil du demandeur a confirmé que seule l’article 24 de la loi de 1989 avait été visé sur la clause résolutoire du bail.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la dette locative

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, la société EMMAUS HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [N] [G] et Monsieur [H] [U] restent lui devoir, frais déduits (158,74 euros de frais de poursuite et 68,58 euros de frais de pénalité d’enquête sociale), la somme de 14.443,60 euros à la date du 30 septembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse).

L'actualisation de la demande formée au titre de l'arriéré locatif est possible malgré l'absence des défendeurs à l'audience, compte tenu du caractère déterminable de la créance demandée et de la précision du décompte produit.

La locataire a sollicité sa désolidarisation du bail en date du 18 mars 2025 avec préavis de 3 mois à compter de la réception de la lettre mais la bailleresse maintient les demandes formulées à son encontre du fait de son absence de départ des lieux loués.

Selon l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, « la solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé ».

Le tribunal constate que même si la bailleresse maintient ses demandes de condamnation solidaire à l’encontre de la locataire, elle confirme avoir été destinataire de son courrier avec fin de préavis au 18 juin 2025, et elle ne justifie pas ses affirmations selon lesquelles la locataire vivrait encore dans les lieux, la dernière assignation remise à étude datant du 17 mars 2025 soit antérieurement au courrier de préavis de la locataire.

Néanmoins, il ressort des dispositions de l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé, qu’à défaut d’avenant au contrat de bail avec mise en place d’un nouveau co-locataire titulaire du bail, Madame [N] [G] reste tenue en solidarité du paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation et frais accessoires sur une période de 6 mois à compter de la fin du préavis, soit jusqu’au 18 décembre 2025.

Conformément à l'article 1310 du code civil et compte tenu de la clause de solidarité (article 2) qui figure dans le contrat de bail, et au regard de la période visée par les demandes de condamnation arrêtées à la date du 30 septembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse), Madame [N] [G] et Monsieur [H] [U] seront tenus solidairement au paiement sur l’ensemble de la période visée par les demandes de la bailleresse.

En conséquence, Madame [N] [G] et Monsieur [H] [U] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme de 14.443,60 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 30 septembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2023 sur la somme de 2.939,28 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-SAINT-DENIS par la voie électronique le 21 mars 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société EMMAUS HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de SEINE-SAINT-DENIS par lettre recommandée avec accusé de réception le 9 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 16 mai 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause a été signifié le 20 septembre 2023, pour la somme en principal de 2.939,28 euros.

Le bail ayant été signé avant la loi nouvelle n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et la clause résolutoire se contentant de viser l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, non reproduit au contrat signé entre les parties, prévoyant un délai de 2 mois après délivrance d’un commandement infructueux pour entraîner la résiliation du bail pour acquisition de la clause résolutoire ; il y a donc lieu d’appliquer le délai de 2 mois même si le commandement délivré prévoit un délai de 6 semaines aux locataires pour régler leurs impayés.

En conséquence, ledit commandement de payer du 20 septembre 2023 étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 novembre 2023.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le tribunal constate que le dernier loyer courant n'a pas été réglé. Par ailleurs, les locataires non comparants à l’audience n’ont pas transmis les justificatifs de ses ressources avant l’audience. Il n’y a donc pas lieu de leur octroyer des délais de paiement d’office, ces derniers ne remplissant pas les conditions légales pour en bénéficier.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 21 novembre 2023.

Madame [N] [G] et Monsieur [H] [U] étant réputés occupants sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d'autoriser la société EMMAUS HABITAT, à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à leur expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l'issue d'un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

En outre, Madame [N] [G] et Monsieur [H] [U] seront condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

La bailleresse sera déboutée de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle, l’indemnité d’occupation fixée réparant suffisamment le préjudice découlant pour la demanderesse concernant l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [N] [G] et Monsieur [H] [U], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d'équité, il n'y a pas lieu de les condamner sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La société EMMAUS HABITAT sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l'action de la société EMMAUS HABITAT ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 mai 2022 entre la société EMMAUS HABITAT, d'une part, et Madame [N] [G] et Monsieur [H] [U], d'autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] escalier 2) à [Localité 2] sont réunies à la date du 21 novembre 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Madame [N] [G] et Monsieur [H] [U] occupants sans droit ni titre depuis le 21 novembre 2023 ;

ORDONNE, en conséquence, à Madame [N] [G] et Monsieur [H] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, la société EMMAUS HABITAT à faire procéder à l'expulsion de Madame [N] [G] et Monsieur [H] [U], ainsi que tous occupants de leur chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [N] [G] et Monsieur [H] [U] à verser à la société EMMAUS HABITAT la somme de 14.443,60 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 30 septembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2023 sur la somme de 2.939,28 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Madame [N] [G] et Monsieur [H] [U] à payer à la société EMMAUS HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

DÉBOUTE la société EMMAUS HABITAT de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [N] [G] et Monsieur [H] [U] aux dépens, qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La vice-présidente