Demande en paiement du prix formée par le constructeur contre le maître de l'ouvrage ou son garant

COUR D'APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 29 JANVIER 2026

N° RG 22/01046 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MSHX

S.A.R.L. ANTHELIOS PROMOTION IMMOBILIERE

c/

S.A.R.L. AGENCE D'ARCHITECTURE DANANIK

S.C.P. JEAN DENIS SILVESTRI BERNARD BAUJET

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 11 janvier 2022 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX CEDEX (chambre : 7, RG : 21/05704) suivant déclaration d'appel du 01 mars 2022

APPELANTE :

S.A.R.L. ANTHELIOS PROMOTION IMMOBILIERE

[Adresse 2]

placée en liquidation judiciaire par jugement du 11 octobre 2023

Représentée par Me Julien FOUCHET de la SCP CORNILLE-FOUCHET Société d'avocats inter barreaux, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l'audience par Me Margaux LAFOURCADE

INTIMÉE :

S.A.R.L. AGENCE D'ARCHITECTURE DANANIK

EURL (RCS [Localité 3] n° 453 877 300), dont le siège social est à [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Me Jean-jacques ROORYCK de la SAS AEQUO AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l'audience par Me NECTOUX

INTERVENANTE :

SCP JEAN DENIS SILVESTRI - BERNARD BAUJET

MANDATAIRES JUDICIAIRE A LA LIQUIDATION DES ENTREPRISES PRES LES TRIBUNAUX DE LA COUR,

société civile professionnelle immatriculée sous le numéro 345 154 595 du registre

du commerce et des sociétés de [Localité 3], ayant son siège social [Adresse 1]

[Adresse 5], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés ès qualité au siège social, ès qualité de liquidateur

judiciaire de la société ANTHELIOS PROMOTION IMMOBILIERE

Représentée par Me Julien FOUCHET de la SCP CORNILLE-FOUCHET Société d'avocats inter barreaux, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l'audience par Me Margaux LAFOURCADE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 décembre 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Audience tenue en présence de Madame [J] [Z], greffière stagiaire.

ARRÊT :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1- La sarl Anthelios Promotion Immobilière, bénéficiaire d'une promesse de vente pour l'acquisition d'une parcelle située [Adresse 4], a signé le 6 septembre 2017 un contrat de maîtrise d'oeuvre avec l'eurl Agence d'Architecture Dananik, en vue de la réalisation d'un programme de logements, commerces et bureaux liés au projet Euratlantique.

Estimant avoir accompli sa mission d'assistance du maître de l'ouvrage à la faisabilité du projet, sans qu'aucun acompte n'ait été payé, la sarl Agence d'Architecture a adressé par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 janvier 2019, sa note d'honoraires correspondant à la totalité du travail effectué, soit la somme de 24 600 euros.

Faute d'accord avec Euratlantique, le maître de l'ouvrage n'a pas réalisé son projet et a refusé de régler l'architecte.

2- Par acte du 23 juillet 2021, l'eurl Agence d'Architecture Dananik a assigné la sarl Anthelios Promotion Immobilière devant le tribunal judiciaire de Bordeaux pour obtenir notamment sa condamnation à lui payer la somme de 24 600 euros, au titre de sa note d'honoraires.

Par jugement du 11 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- condamné la sarl Anthelios Promotion Immobilière à payer à l'eurl Agence d'Architecture Dananik les sommes de :

- 26 400 euros TTC avec intérêts légaux à compter du 17 janvier 2019,

- 6 000 euros TTC au titre de l'indemnité forfaitaire,

- condamné la sarl Anthelios Promotion Immobilière à payer à la sarl Agence Architecture Dananik la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que la présente décision est de droit assortie de l'exécution provisoire,

- condamné la sarl Anthelios Promotion Immobilière aux entiers dépens de l'instance,

- dit que les dépens seront recouvrés ainsi qu'il est dit à l'article 699 du code de procédure civile.

La sarl Anthelios Promotion Immobilière a relevé appel du jugement le 1er mars 2022.

Par jugement en date du 11 octobre 2023, le tribunal de commerce de Bordeaux a placé la société Anthelios Promotion Immobilière en liquidation judiciaire, et a désigné la scp Jean Denis Silvestri - Bernard Baujet en qualité de liquidateur judiciaire.

3- Aux termes de ses dernières conclusions d'intervention volontaire notifiées le 2 juillet 2025, la scp Jean Denis Silvestri Bernard Baujet, ès qualités de liquidateur judiciaire de la sarl Anthelios Promotion Immobilière demande à la cour d'appel, sur le fondement de l'article 1103 du code civil :

- de la déclarer en tant que liquidateur judiciaire de la société Anthelios Promotion Immobilière, recevable à intervenir volontairement à la présente instance,

- d'infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 11 janvier 2022,

et, statuant à nouveau,

- de débouter la société Agence d'Architecture Dananik de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- de condamner la société Agence d'Architecture Dananik aux entiers dépens de la première instance,

en toute hypothèse,

- de condamner la société Agence d'Architecture Dananik à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.

4- Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 19 novembre 2025, la sarl Agence d'Architecture Dananik demande à la cour d'appel, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1231-1 et suivants du code civil :

- de confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

- de condamner la sarl Anthelios Promotion Immobilière à lui payer une indemnité de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- de condamner la sarl Anthelios Promotion Immobilière aux dépens,

- d'ordonner l'inscription des condamnations prononcées au visa des articles 699 et 700 du code de procédure civile, au passif de la liquidation judiciaire de la Sarl Anthelios Promotion Immobilière.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 novembre 2025.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'intervention volontaire de la scp [V] en qualité de liquidateur judiciaire de la société Anthelios Promotion Immobilière.

5- La sarl Anthelios ayant été placée en liquidation judiciaire le 11 octobre 2023, l'intervention volontaire à la présente instance de la scp [V], en qualité de mandataire liquidateur, sera déclarée recevable.

Sur la demande formée par l'eurl Dananik tendant au paiement de ses honoraires.

6- Dans le cadre de son appel, la scp [V], ès qualités, reproche au tribunal d'avoir condamné la sarl Anthelios au paiement de la note d'honoraires de l'architecte.

Elle soutient que la somme de 22 000 euros HT réclamée n'est pas exigible dès lors qu'aucune phase de travail du contrat de maîtrise d'oeuvre n'a été respectée, et que la convention de partenariat n'a pas été régularisée avec l'EPA Euratlantique, alors même qu'elle constituait l'une des conditions d'exigibilité du paiement des honoraires de l'eurl Dananik.

Elle ne conteste pas en revanche avoir mis un terme à la mission de l'architecte et s'en remet donc sur la demande tendant au paiement de la somme de 5000 euros HT à titre d'indemnité forfaitaire.

7- L'eurl Dananik réplique que la sarl Anthelios Promotion Immobilière l'a laissée effectuer des prestations pendant plus de deux ans, sans jamais lui indiquer qu'elle n'avait pas signé de convention, de sorte que ce comportement est déloyal.

Elle sollicite par conséquent la confirmation du jugement qui a condamné la sarl Anthelios à lui payer le montant de sa note d'honoraires, pour assistance du maître d'ouvrage à la faisabilité du projet, outre la somme de 5000 euros HT au titre de l'indemnisation forfaitaire prévue expressément par l'article 4.1 du contrat d'architecte.

Sur ce,

8- Selon les dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, 'les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits', ils 'doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi'.

L'article 1353 du code civil prévoit quant à lui que 'Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation'.

9- Il est admis que si les conditions de rémunération de l'architecte ont été fixées dans le contrat, elles doivent être respectées (Civ.3ème, 9 juillet 2013, n°12-17489, Civ.3ème, 9 octobre 2013, n°12-23379).

10- En l'espèce, le contrat de maîtrise d'oeuvre prévoit en son article 4.1 que: 'chacune des phases de la présente mission est indépendante et fera l'objet d'un ordre de service adressé par le maître de l'ouvrage à l'architecte afin d'en lancer le commencement. Sans cet ordre de service, l'architecte ne pourra prétendre à aucun règlement d'honoraire d'une phase de travail qu'il aura lui-même engagée'.

11- L'article 4.2 du contrat décrit quant à lui les différentes phases de la mission comme suit:

'Phase études préliminaires

Phase avant-projet sommaire

Phase avant-projet détaillé

phase dépôt du permis de construire

Phase CCTP

Phase dossier de consultation des entreprises

Phase appel d'offres

Phase établissement des marchés

Phase notice descriptive de vente et documents commerciaux'.

12- Le contrat prévoit également dans son article 5 un montant d'honoraires fixé à 3,5% du montant HT des travaux, soit la somme de 266 000 euros HT, outre le paiement de la somme forfaitaire de 22 000 euros HT pour assistance du maître de l'ouvrage à la faisabilité du projet de la parcelle, décomposée comme suit:

- '5000 euros HT à la remise des études préliminaires et après signature de la convention de partenariat,

- 6000 euros HT à la remise des études préliminaires définitives approuvées par Euratlantique,

- 11 000 euros HT à la signature de l'acte authentique' (pièce 1 [V]).

13- Il en résulte que le contrat de maîtrise d'oeuvre liant les parties subordonne clairement les conditions de rémunération de l'architecte aux conditions prévues à chaque phase de la mission rappelée supra, qu'il convient d'examiner successivement.

14- Tout d'abord, la somme de 5000 euros HT n'était due qu'après la remise des études préliminaires et la signature de la convention de partenariat avec le groupe Euratlantique.

15- Il est constant que la signature d'une convention de partenariat entre la sarl Anthelios et la société Euratlantique n'est jamais intervenue.

16- Le moyen développé par l'eurl Dananik selon lequel le maître de l'ouvrage qui serait à l'origine de l'absence de signature de la convention, et aurait dès lors adopté un comportement déloyal, n'est étayé par aucun élément, la production d'un courriel en ce sens émanant du maître d'oeuvre lui-même, adressé à l'ordre des architectes, ne pouvant, en vertu du principe selon lequel on ne peut se constituer une preuve à soi-même, avoir force probante, de sorte qu'il sera écarté.

17- A titre surabondant, la cour d'appel observe que l'eurl Dananik, si elle produit des documents intitulés 'études de faisabilité du projet', ne justifie pas avoir vérifié l'adéquation du budget de la sarl Anthelios au programme de construction, ni fourni un rapport détaillé avec croquis quant à l'état des existants, tâches qui étaient pourtant comprises dans la phase dite d''études préliminaires' détaillée à l'article 4.2.1 du contrat de maîtrise d'oeuvre.

18- La somme de 6000 euros HT, ensuite, était due, en application des dispositions du contrat, après la remise des études préliminaires définitives approuvées par Euratlantique.

19- Or, il est constant qu'aucune étude préliminaire définitive réalisée par l'agence Dananik n'a été approuvée par Euratlantique.

20- Enfin, la somme de 11 000 euros HT n'était exigible après la signature de l'acte authentique de vente, laquelle n'a jamais eu lieu.

21- Il en ressort que les conditions de versement de la somme de 22 000 euros par la société Anthelios à l'eurl Dananik n'étaient pas remplies, ce qui n'est au demeurant pas contesté par l'eurl Dananik.

22- Pour réclamer cependant le paiement de la somme forfaitaire de 22 000 euros HT, l'eurl Dananik développe un moyen, qui a été retenu par le tribunal, selon lequel la sarl Anthelios, sans avoir délivré d'ordre de service, ni signé de convention, a sollicité amplement et durablement ses services, et n'a donc pas fait preuve de bonne foi dans l'exécution de la convention, ce qui justifierait sa condamnation au paiement des honoraires forfaitairement convenus.

23- Toutefois, la cour d'appel relève que, s'il n'est pas contesté que l'eurl Dananik a réalisé des prestations dans le cadre de la faisabilité du projet, l'examen du contrat de maîtrise d'oeuvre révèle que les conditions de rémunération de l'architecte étaient précisément décrites par celui-ci, qu'il était expressément stipulé contractuellement que l'architecte devait notamment disposer d'un ordre de service avant l'accomplissement de chacune des phases de sa mission, faute de quoi il ne pouvait prétendre à aucune rémunération.

24- Il appartenait dès lors à l'eurl Dananik de faire preuve d'élémentaire prudence, et de vérifier, et à défaut, de solliciter un ordre de service avant de commencer sa mission.

25- De même, elle ne peut sérieusement reprocher à la sarl Anthelios de ne pas l'avoir informée de l'absence de signature de la convention de partenariat avec la société Euratlantique, alors qu'il lui incombait également, en qualité de professionnelle, et afin de prétendre au paiement de ses honoraires, de s'assurer de la signature effective de ladite convention.

26- Par conséquent, le seul fait d'avoir réalisé des prestations relatives à la faisabilité du projet ne suffit pas à justifier le paiement des honoraires de l'eurl Dananik, en s'affranchissant des conditions du contrat, qui fait la loi des parties, du contrat, et alors que celle-ci ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de la sarl Anthelios dans l'exécution de celui-ci.

27- A titre superfétatoire, comme il l'a été évoqué supra, l'eurl Dananik ne démontre pas contrairement à ce qu'elle prétend, avoir effectué pendant deux ans des prestations pour le compte de la sarl Anthelios, les pièces versées aux débats ne correspondant pas aux chefs de mission qui lui étaient dévolus en application du contrat de maîtrise d'oeuvre.

28- En considération de ces éléments, le jugement qui a condamné la sarl Anthelios à lui verser la somme de 26 400 euros au titre des honoraires du contrat de maîtrise d'oeuvre sera infirmé, et l'eurl Dananik sera déboutée de sa demande à ce titre.

29- En revanche, aux termes de ses écritures d'appelante, la scp [V] ne conteste pas que la sarl Anthelios a mis un terme à la mission du maître d'oeuvre, ce qui justifie le paiement de la somme de 5000 euros HT à titre d'indemnité forfaitaire, telle que prévue par l'article 4.1 du contrat de maîtrise d'oeuvre.

30- Le jugement qui a condamné la sarl Anthelios à verser à l'eurl Dananik la somme de 6000 euros ttc à ce titre, sera confirmé de ce chef.

Sur les mesures accessoires.

31- Le jugement est infirmé sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

32- La scp [V], ès qualités, sera condamnée aux dépens de première instance et de la procédure d'appel.

33- L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Dans les limites de l'appel,

Déclare recevable l'intervention volontaire de la scp [V], ès qualités de mandataire-liquidateur de la sarl Anthelios Promotion Immobilière,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a condamné la sarl Anthelios Promotion Immobilière à payer à l'eurl Agence d'architecture Dananik la somme de 6000 euros ttc à titre d'indemnité forfaitaire.

Statuant à nouveau,

Déboute l'eurl Agence d'architecture Dananik de sa demande en paiement de la somme de 26 400 euros au titre de ses honoraires,

Y ajoutant,

Condamne la scp [V], ès qualités de mandataire-liquidateur de la sarl Anthelios Promotion Immobilière, aux dépens de première instance et de la procédure d'appel,

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,