Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN Juge des contentieux de la protection - [Adresse 1]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 25/00035 - N° Portalis DBWJ-W-B7J-C4EK

Le Copie + Copie exécutoire Me Aktan Copie Mme [Q] Copie sous-préfecture St-Quentin

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 24 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE

S.A. HLM CLESENCE inscrite au RCS de St Quentin sous le numéro 585 980 022 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Oktay AKTAN de la SCP LAURENT-LAVALOIS-AKTAN, avocats au barreau de SAINT-QUENTIN

DÉFENDERESSE

Mme [D] [Q] demeurant [Adresse 3]

non comparante

La cause ayant été débattue à l’audience publique des référés du 03 Octobre 2025 du juge des contentieux de la protection de SAINT-QUENTIN, (Aisne), présidée par Vassilia Lettré, juge placée déléguée par ordonnance de la Première Présidente de la cour d’appel d’Amiens du 4 juillet 2025 pour exercer la fonction de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Quentin, assistée de Karine BLEUSE, Greffière ;

Vassilia LETTRE juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors du délibéré : Karine BLEUSE

la décision suivante a été prononcée :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 2 novembre 2021, prenant effet le 25 novembre 2021, la SA HLM CLESENCE a donné à bail à Mme [D] [Q] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel actuel de 452,05 euros, outre une avance sur charges de 238,93 euros, soit au total 690,98 euros.

Se prévalant d’échéances de loyer demeurées impayées, le bailleur a fait délivrer le 15 novembre 2024 à Mme [D] [Q] commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 482,34 euros au titre des loyers et charges impayés. Le commandement de payer visait la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2025, signifié à personne, la SA HLM CLESENCE a fait assigner en référé Mme [D] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Quentin, afin de voir, notamment au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire ;ordonner l'expulsion de Mme [D] [Q] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 3], au besoin avec l’assistance de la force publique, à compter de la signification de la décision à intervenir ;condamner Mme [D] [Q] à lui payer la somme de 1.090,27 euros correspondant à l'arriéré de loyers et charges arrêtés au 15 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à venir ; condamner Mme [D] [Q] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer mensuel augmenté des charges, à compter de la date d'effet de la clause résolutoire et jusqu'au départ effectif des lieux ; condamner Mme [D] [Q] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil pour résistance abusive et injustifiée ;condamner Mme [D] [Q] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens en ce compris notamment les frais du commandement de payer, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification, et les frais pour parvenir à l'expulsion ;ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir. Dans son assignation, au soutien de ses prétentions, la SA HLM CLESENCE a fait valoir que la locataire n'a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois impartis par le commandement de payer du 15 novembre 2024, de sorte qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail, ce dernier se trouve résilié de plein droit.

L'affaire a été appelée à l'audience du 16 mai 2025, lors de laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 3 octobre 2025, où elle a été retenue.

A cette audience, la SA HLM CLESENCE, comparante représentée par son conseil Me AKTAN, a repris les termes de son assignation et actualisé sa demande en paiement à la somme de 210,15 euros (loyer d’aout 2025 inclus). Il a sollicité l’octroi de délais de paiement d’un montant de 20 euros par mois, indiquant que Mme [D] [Q] paie de nouveau les loyers courants. Il a précisé qu’elle était présente en début d’audience, qu’elle a dû partir avant que son dossier ne soit appelé en raison d’une urgence médicale mais qu’ils se sont mis d’accord sur les délais de paiement avant son départ.

Quant à Mme [D] [Q], régulièrement convoquée par exploit de commissaire de justice signifié à personne, elle a comparu en début d’audience lors de l’appel des causes mais elle était absente lorsque son dossier a été appelée sur le fond.

La juridiction n’a pas été destinataire d'un diagnostic social et financier concernant la locataire, ni d’un bordereau de carence.

En application de l'article 24, V. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La SA HLM CLESENCE a précisé n'avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Mme [D] [Q].

L'affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux articles 472 et 473 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la demande en résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Sur la recevabilité

Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, dans sa version antérieure à la loi du 29 juillet 2023, à peine d'irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En outre, à peine d’irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par voie électronique, au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 18 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 22 janvier 2025, et que l’assignation en date du 22 janvier 2025 a été dénoncée le 23 janvier 2025 au préfet de l’Aisne, soit six semaines au moins avant la première audience du 16 mai 2025.

Par conséquent, l’action sera déclarée recevable.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, dans sa version antérieure à la loi du 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une telle clause résolutoire.

Par exploit du 15 novembre 2024, le bailleur a fait commandement à Mme [D] [Q] de s’acquitter de la somme de 482,34 euros de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois. Ce commandement, délivré à l’étude d’huissier, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il résulte de l'historique du compte locataire en date du 15 janvier 2025 que les loyers n’ont pas été payés dans les deux mois. Faute d'avoir régularisé cette somme dans le délai imparti, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié à la date du 16 janvier 2025.

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, son expulsion ainsi que celle tous occupants de son chef sera ordonné.

Sur la demande en paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort du décompte actualisé de la créance produit à l’audience par le bailleur qu’à la date du 26 septembre 2025, Mme [D] [Q] demeure redevable de la somme de 29,47 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance du mois d’aout 2025 incluse, après soustraction des frais de justice (71,49 euros de commandement de payer, 13,04 euros de notification à la CCAPEX et 96,15 euros d’assignation) qui ne constituent pas des loyers ni des charges et qu’il n’y a pas lieu de comptabiliser dans le montant de l'arriéré locatif réclamé.

Mme [D] [Q], non comparante lorsque son dossier a été retenu par la juge, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Par conséquent, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 26 septembre 2025, échéance d’aout 2025 incluse, Mme [D] [Q] sera condamnée à payer à la SA HLM CLESENCE la somme de 29,47 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, conformément à sa demande et aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement suspensifs

En application de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 du code civil s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Conformément à l’article 24 VII de cette loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, la SA HLM CLESENCE sollicite des délais de paiement d’un montant de 20 euros par mois au bénéfice de la locataire, indiquant que le loyer courant est payé et que la locataire et elle se sont mises d’accord sur des délais de paiement avant l’audience.

Il ressort effectivement du décompte actualisé produit à l’audience que le dernier loyer a été payé et que Mme [D] [Q] a même réalisé un paiement par carte de 189 euros le 8 septembre 2025.

Compte-tenu du très faible montant de la dette, des versements effectués par la locataire pour s'en acquitter et de ses ressources, ainsi que de l'accord du bailleur, il apparaît que Mme [D] [Q] est en mesure de régler sa dette locative.

Dès lors, il sera accordé à Mme [D] [Q] des délais de paiement de 2 mois pour s’acquitter de sa dette, par une première mensualité de 20 euros devant intervenir le 5 du mois suivant la signification de la présente décision (ou selon accord des parties), et un deuxième et dernier versement correspondant au solde du principal outre les intérêts, les accessoires et les frais. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient de rappeler à Mme [D] [Q] que ce paiement intervient en plus du paiement des loyers et charges courants. Il convient également d'attirer l'attention de Mme [D] [Q] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Si Mme [D] [Q] se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées ci-dessus, en plus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué son effet.

Néanmoins, en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, des délais de paiement d'autre part, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le solde de la dette sera immédiatement exigible. Mme [D] [Q] pourra alors être expulsé sans nouvelle décision du juge et il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été perçus en vertu du bail. Les éventuelles indemnités d'occupation dues jusqu'à la libération effective des lieux, porteront intérêts au taux légal à date échue.

Sur la demande au titre de la résistance abusive

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être exécutés de bonne foi, tandis que l'article 1231-6 du même code prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En outre, il est constant que le simple fait de résister à un paiement en exécution à un contrat ne constitue pas une résistance abusive.

En l’espèce, la demanderesse ne démontrant pas en quoi la résistance de Mme [D] [Q] est abusive, la demande de la SA d’HLM CLESENCE sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n'en mette la totalité ou fraction à la charge de l'autre partie.

Mme [D] [Q], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, compte-tenu des sommes dues par Mme [D] [Q], de la vocation de bailleur social de la SA HLM CLESENCE, et de la spécificité du présent contentieux, notamment quant à son impact socio-économique, l’équité commande de rejeter les demandes formulées par le bailleur sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la présente action ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, et en conséquence, la résiliation à la date du 16 janvier 2025 du bail conclu entre la SA HLM CLESENCE et Mme [D] [Q] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] ;

CONDAMNE Mme [D] [Q] à payer à la SA HLM CLESENCE la somme de 29,47 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 26 septembre 2025, échéance du mois d’aout 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2025 ;

Toutefois,

Dès lors, il sera accordé à Mme [D] [Q] des délais de paiement de 2 mois pour s’acquitter de sa dette, par une première mensualité de 20 euros devant intervenir le 5 du mois suivant la signification de la présente décision (ou selon accord des parties), et un deuxième et dernier versement correspondant au solde du principal outre les intérêts, les accessoires et les frais.

AUTORISE Mme [D] [Q] à se libérer de sa condamnation au titre de l’arriéré locatif dans un délai de 2 mois, par le biais d’un premier versement de 20 euros devant intervenir le 5 du mois suivant la signification de la présente décision (ou selon accord des parties), et par un deuxième et dernier versement correspondant au solde du principal outre les intérêts, les accessoires et les frais ;

DIT que pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus, et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si Mme [D] [Q] se libère de sa dette dans les délais accordés ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement, même partiel, d’une mensualité à son terme, des échéances courantes du loyer ou d’une avance sur charges à son échéance, et après mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours :

le solde dû sera immédiatement exigible, et la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet ;faute de départ volontaire de Mme [D] [Q], il pourra être procédé à son expulsion des lieux loués ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement de quitter les lieux ;Mme [D] [Q] devra payer en deniers ou quittances à la SA HLM CLESENCE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, jusqu’à parfaite évacuation des lieux ; REJETTE la demande formulée par la SA HLM CLESENCE au titre de la résistance abusive ;

REJETTE la demande formulée par la SA HLM CLESENCE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [D] [Q] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE les demandes des parties plus amples ou contraires au dispositif de la présente décision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l’Aisne, en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit ;

Ainsi juge et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire le 24 novembre 2025.

LA GREFFIERE, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, Karine BLEUSE Vassilia LETTRÉ