Autres demandes relatives à la vente

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 12] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le: Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre

N° RG 24/10633 N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 5]

N° MINUTE :

Assignation du : 02 Septembre 2024

JUGEMENT rendu le 19 Novembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [E] [P] [Adresse 1] [Localité 7]

Madame [H] [P] [Adresse 1] [Localité 7]

représentés par Maître François-Hugues CIRIER, avocat plaidant et par Maître Julie MALLET de l’AARPI TREHET AVOCATS ASSOCIES AARPI, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #J119

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [C] [Adresse 4] [Localité 6]

Non représenté

Décision du 19 Novembre 2025 2ème chambre N° RG 24/10633 N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 5]

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sarah KLINOWSKI, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Adélie LERESTIF, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 01 Octobre 2025,a vis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 19 Novembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Réputé contradictoire et en premier ressort

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 septembre 2023, Monsieur [E] [P] et Madame [H] [P] née [K], ci-après les consorts [P], ont consenti à Monsieur [M] [C] une promesse synallagmatique de vente portant sur un bien situé [Adresse 13] à [Localité 11] au prix de 510 000 euros.

La promesse synallagmatique de vente prévoyait une réitération de la vente par acte authentique au plus tard le 18 décembre 2023 et les parties ont fixé à 25 500 euros l’acompte à verser entre les mains de Maître [F] [S], notaire séquestre.

La vente n’a pas été réitérée.

Par courrier recommandé du 9 avril 2024, Maître [V] [J], notaire à [Localité 16], a mis en demeure Monsieur [M] [C] de venir signer l’acte authentique de vente en son étude le 25 avril 2024.

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Souhaitant obtenir l’exécution forcée de la vente et le paiement de la clause pénale, et par exploit d’huissier signifié le 2 septembre 2024 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, les consorts [P] ont fait assigner Monsieur devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de : A titre principal, CONDAMNER, Monsieur [C] à réitérer l’acte authentique en l’étude de Maître [V] [J], notaire à [Localité 16], dans un délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir et sous astreinte de 1.000 € par jour,CONDAMNER Monsieur [C] à payer, en outre, aux époux [P] la somme de 51.000 € au titre de la clause pénale,JUGER que le montant des condamnations portera intérêts au taux légal à compter du 09 avril 2024, date de la première mise en demeure de payer, les intérêts échus étant eux-mêmes capitalisés par périodes annuelles, conformément aux anciens articles 1153 et 1154, devenus 1231-6 et 1343-2 du Code civil,A titre subsidiaire, PRONONCER la résolution de l’acte sous seing privé en date du 23 septembre 2023 entre les époux [P] et Monsieur [C], portant sur les biens immobiliers situés [Adresse 14] et cadastrés [Cadastre 8], C3056 et C305,CONDAMNER Monsieur [C] à payer aux époux [P] la somme de 51.000 € au titre de la clause pénale,JUGER que le montant des condamnations portera intérêts au taux légal à compter du 09 avril 2024, date de la première mise en demeure de payer, les intérêts échus étant eux-mêmes capitalisés par périodes annuelles, conformément aux anciens articles 1153 et 1154, devenus 1231-6 et 1343-2 du Code civil,En tout état de cause, CONDAMNER Monsieur [M] [C] à payer à Monsieur [E] [P] et Madame [H] [P] la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,CONDAMNER Monsieur [M] [C] aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Julie MALLET, avocat au barreau de PARIS, pour ceux dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision, en application des articles 696 et 699 du Code de procédure civile,JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 décembre 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 1er octobre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2025, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

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MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en réalisation forcée de la vente

Les consorts [P], au visa des articles 1103, 1104 et 1221 du code civil, demandent au tribunal de condamner Monsieur [M] [C] à réitérer l’acte authentique de vente en l’étude de Maître [V] [J], notaire à Venansault, dans un délai de 15 jours à compter de la présente décision et sous astreinte. Ils précisent que les conditions suspensives de la promesse de vente ont été intégralement remplies, ce qui a été confirmé par Maître [F] [S], de sorte qu’en application des dispositions contractuelles de cette promesse, ils sont bien fondés à poursuivre en justice la réalisation de la vente.

Sur ce,

Aux termes de l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. En application de l’article 1114 du code civil, l'offre de vente se définit comme l'acte par lequel une personne se déclare prête à vendre un bien à des conditions déterminées ; elle doit donc être suffisamment précise et fixer les éléments essentiels du contrat projeté, pour la différencier de la simple invitation à entrer en pourparlers et le contrat ne peut se former que si le destinataire de l'offre l'accepte purement et simplement, sans formuler de réserves ou une contre-proposition.

Il est de principe que lorsqu’une condition suspensive est stipulée dans l’intérêt exclusif de l’une des parties, seule celle-ci peut se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance de cette condition.

En l’espèce, à titre liminaire, le tribunal interprète la demande des consorts [P] de condamner leur co-contractant à réitérer l’acte authentique de vente en une demande de perfection de la vente, relevant qu’ils évoquent dans leurs écritures une jurisprudence de la Cour de Cassation selon laquelle « le transfert de la propriété est un effet de la vente, selon les cas instantané ou différé, pour diverses raisons, mais le contrat n’est pas moins parfait dans un cas que dans l’autre. Rien ne s’oppose, par conséquent, à une constatation judiciaire de la perfection du contrat ».

Il est constant que les parties se sont accordées sur le bien objet de la vente mais également sur le prix, dans son quantum de 510 000 euros, le compromis précisant que le prix sera intégralement payé comptant le jour de la réitération de l’acte authentique.

Si la promesse synallagmatique de vente précise qu’à défaut de versement de l’acompte de 25 500 euros entre les mains du notaire séquestre, le vendeur « pourra considérer les présentes comme caduques en informant l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception dans le délai de quinze jours suivant la date d’échéance », le tribunal observe que les consorts [P] n’ont jamais usé de cette faculté, de sorte que le contrat n’est pas devenu caduc.

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En outre, la clause « Réitération par acte authentique » stipule que : « Sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu’elles contiennent, les présentes lient les parties définitivement. Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 18 décembre 2023 par [F] [S], notaire à [Localité 10], que les parties choisissent à cet effet d'un commun accord (…). La date ci-dessus mentionnée n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception. A défaut de s’être exécutée dans un délai de dix jours suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre : Invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de 51 000 euros,Ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuites ou de justice, augmentés du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa ci-dessus ». Les parties n’ont donc pas entendu faire de la réitération par acte authentique de la vente un élément constitutif de leur consentement et de la formation du contrat.

Maître [F] [S] a confirmé à son confrère le 8 avril 2024 la levée de toutes les conditions suspensives de droit commun qui étaient stipulées en page 18 de la promesse.

Les consorts [P] justifient par ailleurs avoir adressé à l’acquéreur par courrier recommandé du 9 avril 2024 par le biais de leur notaire une mise en demeure d’avoir à signer l’acte authentique de vente le 25 avril 2024.

Par conséquent, le compromis de vente du 23 septembre 2023 vaut vente et la vente est parfaite au profit de Monsieur [M] [C].

Le présent jugement constatant la perfection de la vente dans les conditions de la promesse de vente du 23 septembre 2023, il vaut lui-même vente et pourra être publié au service de la publicité foncière par toute partie intéressée, de sorte qu’il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [M] [C] à réitérer l’acte authentique de vente en l’étude de Maître [V] [J].

La demande principale des consorts [P] ayant été accueillie, il n’y a pas lieu d’examiner leur demande subsidiaire de résolution de l’acte sous seing privé et de condamnation au paiement de la clause pénale.

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Sur la clause pénale

Les demandeurs sollicitent également la condamnation de l’acquéreur au paiement de la somme de 51 000 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 avril 2024, intérêts dont ils sollicitent la capitalisation.

Sur ce,

Selon l’article 1103 du code civil, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 1231-5 du même code confère au juge le pouvoir de modérer une clause pénale, qui fixe d’avance le montant des dommages et intérêts dus à son cocontractant par celui qui manque à ses obligations, si elle est manifestement excessive au regard du préjudice réellement subi à la date où le juge statue.

En l’espèce, la clause « Réitération par acte authentique » ci-avant détaillée institue une clause pénale de 51 000 euros, soit 10% du prix de vente du bien, payable par celui qui ne satisfait pas à ses obligations.

Monsieur [M] [C] n’a pas réitéré la vente comme il s’y était engagé, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, de sorte qu’il est tenu de la clause pénale prévue au contrat.

Toutefois, les consorts [P] ne justifient pas d’un préjudice à hauteur de 51 000 euros, de sorte qu’il convient de réduire la clause pénale à 1 euro symbolique et de rejeter les demandes au titre de l’intérêt au taux légal et de la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires   Monsieur [M] [C] sera condamné aux dépens, dont distraction au profit de Maître Julie MALLET, avocat au barreau de Paris.

Il sera également condamné à verser aux consorts [P] pris ensemble la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles.   Il y a enfin lieu de rappeler au visa de l'article 515 du code de procédure civile que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement.

    PAR CES MOTIFS   Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

INTERPRÈTE la demande de « condamner Monsieur [C] à réitérer l’acte authentique en l’étude de Maître [V] [J] » en une demande de perfection de la vente,

Décision du 19 Novembre 2025 2ème chambre N° RG 24/10633 N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 5]

DÉCLARE parfaite au profit de Monsieur [M] [C] la vente consentie par Monsieur [E] [P] et Madame [H] [P] née [K], dans les conditions de la promesse synallagmatique de vente du 23 septembre 2023, de la maison située [Adresse 15], édifiée sur une parcelle de terrain cadastrée section [Cadastre 9], [Cadastre 3] et [Cadastre 2], d’une contenance totale de 10a 17ca,   DIT que le présent jugement vaut vente,

CONDAMNE Monsieur [M] [C] à verser à Monsieur [E] [P] et Madame [H] [P] née [K] pris ensemble 1 euro symbolique au titre de la clause pénale,

CONDAMNE Monsieur [M] [C] aux dépens,

DIT que les dépens pourront recouvrés directement par Maître Julie MALLET, avocate au barreau de Paris, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [M] [C] à verser à Monsieur [E] [P] et Madame [H] [P] née [K] pris ensemble la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande,   RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.  

Fait et jugé à [Localité 12] le 19 Novembre 2025

La Greffière La Présidente Adélie LERESTIF Sarah KLINOWSKI