Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 21/05098 - N° Portalis DBW3-W-B7F-Y2H7

AFFAIRE :

Mme [G] [S] (Me Mélanie BAGLIERI-PAPAZIAN) C/ S.C.P. DJOLAKIAN - RUSSO (Me Jean-claude BENSA) et autres

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l'audience Publique du 20 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Mme Anna SPONTI, Juge

Greffier : Madame Olivia ROUX, lors des débats

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 15 Janvier 2026

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026

Par Mme Anna SPONTI, Juge

Assistée de Madame Pauline BILLO-BONIFAY, greffier placé, lors du prononcé

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Madame [G] [S] née le 07 Juin 1978 à [Localité 6] (ISLANDE) de nationalité Islandaise, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Mélanie BAGLIERI-PAPAZIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSES

Madame [H] [M] [P] [V] née le 10 Décembre 1965 à [Localité 5], de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Jean-claude BENSA, avocat au barreau de MARSEILLE

S.C.P. DJOLAKIAN - [B] dont le siège social est sis [Adresse 4] prise en la personne de son représentant légal Maître [X] [B], domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par Maître Thomas D’JOURNO de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Par une promesse de vente établie le 10 août 2020 par Maître [X] [B], Notaire associé de la SCP « NICOLAS DJOLAKIAN et [X] [B] », Madame [S] [G] a entendu se porter acquéreur d’un bien immobilier sis au [Adresse 3], appartenant à Madame [H] [M] [P] [V], au prix de 200 000 euros.

La promesse était conclue sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt répondant aux caractéristiques suivantes avant le 10 novembre 2020: -Montant maximal de la somme empruntée : trois cent mille euros (300.000 euros) -Durée minimale de remboursement 20 ans. -Taux nominal d’intérêt maximal : 1,50% l’an (hors assurance).

La promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 10 décembre 2020, à seize heures.

Madame [S] [G] s’acquittait du paiement de la somme de 10.000 euros, correspondant à l’indemnité d’immobilisation prévue à l’acte.

Maître [X] [B] a par ailleurs rédigé un avenant à la promesse de vente afin de proroger les délais d’obtention de prêts pour la réitération authentique de l’acte, lequel n’a jamais été signé par l’acquéreur.

Après plusieurs relances, le notaire de l’acquéreur a communiqué à Maître [X] [B] un premier refus de prêt de la Banque PALATINE du 12 janvier 2021, suivi d’un second refus de prêt de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE BRIE PICARDIE du 22 janvier 2021.

Par courrier RAR en date du 03 mars 2021, Madame [S] sollicitait le remboursement de l’indemnité d’immobilisation compte tenu des refus de prêt.

Par acte d’huissier en date du 20 mai 2021, [G] [S] a assigné [H] [P] [V] devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins notamment de la voir condamner à lui restituer l'indemnité d'immobilisation.

La SCP NICOLAS DJOLAKIAN ET [X] [B], prise en la personne de Maître [X] [B], notaire à [Localité 5], qui détient les fonds en sa comptabilité, a également été attraite afin que le jugement à intervenir lui soit opposable.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 2 janvier 2024, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, [G] [S] sollicite de voir : ORDONNER à Madame [H] [M] [P] [V] de donner ordre à Me [X] [B], notaire à [Localité 5], qui détient les fonds en sa comptabilité, de restituer à Mme [S] [G] l’indemnité d’immobilisation de 10.000 € versée, au besoin l’y CONDAMNER, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir. CONDAMNER Madame [H] [M] [P] [V] à payer à Madame [S] [G] les intérêts au taux légal sur la somme de 10 000€ à compter de la mise en demeure du 3 mars 2021 avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière, et ce jusqu'à parfait paiement, DIRE le jugement à intervenir opposable à Maitre [X] [B], Notaire associé de la SCP « NICOLAS DJOLAKIAN et [X] [B] » à [Localité 5]. A défaut, si Madame [H] [M] [P] [V] s’est faite remettre la somme de 10.000 €, la condamner à payer à Madame [S] [G] ladite somme, outre intérêts au taux légal à compter de mise en demeure du 3 mars 2021 avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière, et ce jusqu'à parfait paiement, CONDAMNER Madame [H] [M] [P] [V] à payer à Madame [S] [G] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; CONDAMNER Madame [H] [M] [P] [V] à payer à Madame [S] [G] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER Madame [H] [M] [P] [V] aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de Maître Mélanie BAGLIERI-PAPAZIAN, avocat qui y a pourvu, sur son affirmation de droit, conformément aux dispositions des articles 695 et suivants du Code de Procédure Civile. DIRE n’y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Au soutien de ses prétentions, [G] [S] affirme que : -elle n’a pas obtenu les financements nécessaires à l’acquisition de l’appartement et n’a donc pas été en mesure de purger la condition suspensive d’obtention de prêt. Elle en a avisé son notaire par mail en date du 16 décembre 2020. -les deux attestations de refus de financement sont parfaitement conformes aux obligations contractuelles figurant dans la promesse de vente et ont été adressées aux différents notaires et parties intervenants à l’acte, -Ces dispositions ne mentionnent aucune obligation faite à l’acquéreur de déposer dans un délai déterminé ses demandes de prêt, ni d’en justifier au vendeur. Il n’est guère plus contractuellement prévu que Madame [S] [G] doive fournir au vendeur ou à son notaire une attestation de dépôt de dossier pour chacun des organismes de financement, -elle a nécessairement été confrontée à la paralysie découlant de la crise sanitaire, ce qui rendait impossible de s’en tenir aux délais stipulés dans la promesse de vente, -alors même que les délais prévus par la promesse de vente, savoir le 10 novembre 2020 pour la réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt et le 10 décembre 2020 pour l’expiration de la promesse, étaient expirés, et que la venderesse était informée du refus de financement, les parties manifestaient l’une et l’autre le souhait de poursuivre leurs engagements et de parvenir à la réitération de la vente. -le refus injustifié de lui restituer la somme due constitue une résistance abusive qui lui cause un préjudice psychologique et financier.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 30 septembre 2024, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, [H] [P] [V] sollicite de voir : Débouter Mme [S] [G] de l’ensemble de ses demandes. Condamner Mme [S] [G] au paiement d’une somme de 3.000 €uros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens distraits au profit de Me Jean-Claude BENSA conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses prétentions, [H] [P] [V] fait valoir que : -il n’est pas rapporté la preuve que Mme [S] [G] ait sollicité un prêt répondant aux caractéristiques fixées comme conditions suspensives pour obtenir un financement. -les refus d’obtention de prêt ont été transmis postérieurement aux délais fixés pour obtenir la levée de la condition suspensive (10 novembre 2020) et postérieurement aux délais consentis d’expiration de la promesse de vente. -les délais n'ont pas été prorogés en l'absence d'un avenant signé et la période de Covid 19 ne saurait justifier le non respect des délais.

Par conclusions notifiées le 5 juillet 2021, la SCP NICOLAS DJOLAKIAN ET [X] [B], prise en la personne de Maître [X] [B] s’en rapporte à justice.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient de rappeler que les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de "donner acte", "constater", "dire", "dire et juger", "rappeler" qui ne s'analyseraient pas comme des demandes au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n'appellent pas de décision spécifique.

Sur le paiement de l'indemnité d'immobilisation :

Aux termes de l'article 1103 du code civil, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”

L'article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l'espèce, la promesse était conclue sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt répondant aux caractéristiques suivantes avant le 10 novembre 2020: -Montant maximal de la somme empruntée : trois cent mille euros (300.000 euros) -Durée minimale de remboursement 20 ans. -Taux nominal d’intérêt maximal : 1,50% l’an (hors assurance).

L'avenant à la promesse de vente afin de proroger les délais d’obtention de prêts pour la réitération authentique de l’acte n'a pas été signé par Madame [S] de sorte qu'elle n'a pas de validité juridique stricto sensu. Il résulte néanmoins des pièces versées au débat et notamment les échanges de mails, que Madame [P] avait effectivement consenti à Madame [S] une certaine flexibilité en matière de délai, tel qu'en atteste notamment le courriel du 18 décembre 2020 par lequel elle demandait à l'acquéreuse si elle souhaitait poursuivre l'acquisition du bien en dépit de l'expiration du délai officiel de la promesse et du refus de prêt dont elle avait d'ores et déjà été informée. Il se déduit de ces éléments que la commune intention des parties était de prolonger les effets de la promesse.

Madame [S] verse au débat deux attestations en date des 12 et 22 janvier 2021 émanant de la banque PALATINE et de la banque CREDIT AGRICOLE BRIE PICARDIE portant refus de lui accorder le prêt sollicité d'un montant de 274 275 euros sur une durée de 240 mois concernant l'acquisition d'un appartement sis [Adresse 3].

Si ces attestations ne mentionnent pas expréssément le taux d'intérêt du prêt, il convient néanmoins de considérer que ce sont les banques qui fixent quasi unilatéralement les taux d'intérêt et que les demandes formulées par Madame [S] sont conformes aux caractéristiques de la promesse s'agissant tant du montant, que de la durée et doivent dès lors être considérées comme valides.

Il ressort également des pièces versées au débat que Madame [S] a été diligente, sollicitant des prêts dès le mois de septembre 2020 ce qui constitue un délai raisonnable, informant le notaire du refus dès le 16 décembre 2020 et relançant à plusieurs reprises les banques afin d'obtenir des justificatifs de refus de prêt, de sorte qu'il y a lieu de considérer qu'elle a été de bonne foi et n'est pas responsable de la date à laquelle les attestations lui ont été effectivement remises.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que la défaillance de la condition suspensive ne lui est pas imputable de sorte qu'il convient de lui restituer le montant de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 10.000 euros assorti du taux d'intérêt légal à compter de la mise en demeure adressée le 3 mars 2021.

L'astreinte sollicitée n’apparaît pas justifiée, elle ne sera pas prononcée.

En vertu de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. Il y a lieu d'ordonner la capitalisation des intérêts.

Il n'y a pas lieu de rendre opposable le jugement à une partie déjà dans la cause.

Sur la résistance abusive :

En application de l'article 1231-6 du code civil, les dommages intérêts dus à l'occasion du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Toutefois en vertu de l’article 1240 du même code selon lequel “Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.” En ce sens le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

La résistance abusive représente la contrainte pour le demandeur, d’agir en justice pour faire valoir ses droits à la suite d’une attitude abusive d’un particulier ou d’une société, refusant d’accéder aux prétentions du demandeur.

Si le demandeur peut réclamer l’octroi de dommages-intérêts destinés à indemniser le préjudice causé par cet abus, l’octroi de dommages et intérêts pour résistance abusive nécessite la preuve que la personne en cause a résisté à la demande de mauvaise foi, dans l’intention de nuire ou avec une légèreté blâmable assimilable au dol.

En l'espèce, Madame [S] ne rapporte ni la preuve de la mauvaise foi de Madame [P] [V], ni la preuve d'un préjudice indépendant du retard. Elle sera déboutée de sa demande.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

Aux termes des dispositions des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la partie défaillante supporte la charge des dépens de l’instance et des frais irrépétibles, sous réserve de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il y a lieu de condamner Madame [P] [V] aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il y a lieu de condamner Madame [P] [V] à verser à [G] [S] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 699 du Code de procédure civile dispose que « les avocats et avoués peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision ».

Il y a donc lieu d’autoriser la distraction des dépens au profit de l’avocat de la partie ayant obtenu gain de cause.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

CONDAMNE [H] [P] [V] à restituer à [G] [S] le montant de l'indemnité d'immobilisation soit la somme de 10 000 euros ;

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la date de la mise en demeure en date du 3 mars 2021 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE [G] [S] de la demande formulée au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE [H] [P] [V] aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

AUTORISE la distraction des dépens au profit de l'avocat ayant obtenu gain de cause ;

CONDAMNE [H] [P] [V] à verser à [G] [S] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE