Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 1] [Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/01437 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2U5U

Minute : 25/1293

Monsieur [U] [S] [B] [G] Représentant : Me Sophie MATEOS, avocat au barreau de MELUN, vestiaire : 75 Madame [J] [Z] [L] [Q] épouse [G] Représentant : Me Sophie MATEOS, avocat au barreau de MELUN, vestiaire : 75

C/

Madame [X] [R]

Exécutoire délivrée le : à :

Copie certifiée conforme délivrée le : à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 17 Novembre 2025 par Madame Magalie CART, vice-présidente placée, auprès du premier président près la cour d’appel de PARIS, déléguée au tribunal de proximité du Raincy par ordonnance en date du 21 août 2025 pour exercer les fonctions de juge des contentieux et de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 22 Septembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Magalie CART, vice-présidente placée, auprès du premier président près la cour d’appel de PARIS, déléguée au tribunal de proximité du Raincy par ordonnance en date du 21 août 2025 pour exercer les fonctions de juge des contentieux et de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [U] [S] [B] [G] demeurant [Adresse 2] [Localité 2]

Madame [J] [Z] [L] [Q] épouse [G] demeurant [Adresse 2] [Localité 2]

tous deux représentés par Maître Sophie MATEOS, avocat au barreau de MELUN

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [X] [R] demeurant [Adresse 3] [Localité 3]

comparante en personne et assistée par sa fille Madame [V]

D'AUTRE PART

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 6 novembre 2019, avec prise d'effet au 12 novembre 2019, Monsieur [U] [G] et Madame [J] [Q] épouse [G] ont consenti un bail d'habitation à Madame [X] [R] sur des locaux situés [Adresse 3] (lot n°14 au 3ème étage et parking n°26) à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial de 722 euros et 95 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [U] [G] et Madame [J] [Q] épouse [G] ont, par acte de commissaire de justice du 16 août 2024, fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par actes de commissaire de justice du 3 février 2025, Monsieur [U] [G] et Madame [J] [Q] épouse [G] ont ensuite fait assigner Madame [X] [R] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité du RAINCY aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : constater l’acquisition de la clause résolutoire entraînant la résiliation du bail, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire pour manquements graves et répétés du locataire à ses obligations ;ordonner son expulsion immédiate,ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur,condamner Madame [X] [R] au paiement de la somme de 2.272,27 euros au titre de l'arriéré locatif avec les intérêts à compter du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus, d’une indemnité mensuelle d’occupation majorée avec révision comme elle l’aurait été en cas de poursuite du bail et avec régularisation des charges, outre une somme de 913 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 22 septembre 2025.

A l’audience, Monsieur [U] [G] et Madame [J] [Q] épouse [G], représentés par leur conseil, reprennent les termes de leur assignation actualisant la dette locative à la somme de 919,35 euros arrêtée au 17 septembre 2025, précisant être opposés sur le principe à l'octroi de délais de paiement au bénéfice de la locataire.

Madame [X] [R] comparaît en personne, assistée par sa fille Madame [V] [M] et reconnaît le principe et le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en s'acquittant du loyer courant et d'une somme supplémentaire de 30 euros en règlement de l'arriéré.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 17 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dette locative

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, Monsieur [U] [G] et Madame [J] [Q] épouse [G] produisent un décompte démontrant que Madame [X] [R] reste leur devoir, hors frais, la somme de 919,35 euros à la date du 17 septembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse).

Aucune contestation tant du principe que du montant de la dette n'est soulevée à l'audience.

En conséquence, Madame [X] [R] sera condamnée au paiement de cette somme de 919,35 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 17 septembre 2025 (échéance du mois septembre 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-SAINT-DENIS par la voie électronique le 6 février 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [U] [G] et Madame [J] [Q] épouse [G] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de SEINE-SAINT-DENIS par la voie électronique le 20 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 6 novembre 2019, avec prise d'effet au 12 novembre 2019 contient une clause résolutoire (article n°VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 août 2024, pour la somme en principal de 3.898,77 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 octobre 2024.

L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les bailleurs sont défavorables à l’octroi de délais de paiement au profit de la locataire au regard de ses ressources.

A l'audience, Madame [X] [R] demande le bénéfice de délais de paiement par versement de mensualités de 30 euros, en plus des loyers courants, afin de se maintenir dans les lieux. Elle indique vivre avec sa fille et avoir fait valoir ses droits à pension de retraite évaluée à un montant mensuel de 1.600 euros, percevant actuellement les allocations de retour à l’emploi par France Travail pour un montant mensuel de 1.179 euros. Elle précise que sa fille et son fils vont l’aider dans l’attente de la régularisation des APL de la CAF.

Il ressort des éléments du dossier que le dernier loyer courant a été réglé et que la locataire a effectué plusieurs virements pour diminuer sa dette locative. Cette dernière dispose des ressources nécessaires pour apurer le montant de sa dette locative dans les délais légaux prévus par les textes, d’autant que ses revenus vont augmenter prochainement avec la liquidation des droits à la retraite en cours de la locataire.

Compte tenu de ces éléments, Madame [X] [R] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

L’attention des locataires est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer courant et la mensualité de remboursement de l’arriéré locatif : ➢ la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs pourront faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de son chef ;➢Madame [X] [R] sera redevable d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.Les bailleurs seront déboutés de leur demande de majoration de l’indemnité d’occupation future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle, l’indemnité d’occupation fixée réparant suffisamment le préjudice découlant pour la demanderesse concernant l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [X] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires que Monsieur [U] [G] et Madame [J] [Q] épouse [G] ont dû accomplir, Madame [X] [R] sera condamnée à leur verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l'action de Monsieur [U] [G] et Madame [J] [Q] épouse [G] aux fins d'expulsion ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 novembre 2019, avec prise d'effet au 12 novembre 2019 entre Monsieur [U] [G] et Madame [J] [Q] épouse [G], d'une part, et Madame [X] [R], d'autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] (lot n°14 au 3ème étage et parking n°26) à [Localité 3] sont réunies à la date du 17 octobre 2024 ;

CONDAMNE Madame [X] [R] à verser à Monsieur [U] [G] et Madame [J] [Q] épouse [G] la somme de 919,35 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 septembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [X] [R] à s’acquitter de leur dette en 30 mensualités de 30 euros minimum chacune et une 31ème mensualité soldant la dette, en plus du loyer courant, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELLE que, conformément à l'article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu'en revanche, si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure :

➢ la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et le bail sera considéré comme résilié de plein droit à compter du 17 octobre 2024 ; ➢ le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ; ➢ les bailleurs seront autorisés, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l'expulsion de Madame [X] [R], ainsi que tous occupants de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire ; ➢ le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; ➢ Madame [X] [R] sera condamnée à verser à Monsieur [U] [G] et Madame [J] [Q] épouse [G] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ; DÉBOUTE Monsieur [U] [G] et Madame [J] [Q] épouse [G] de leur demande relative au délai d'expulsion ;

RAPPELLE que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'en dehors de la période de la trêve hivernale ;

CONDAMNE Madame [X] [R] à verser à Monsieur [U] [G] et Madame [J] [Q] épouse [G] une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [X] [R] aux dépens, qui comprennent le coût du commandement visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La vice-présidente