Demande d'expulsion et/ou d'indemnités dirigée contre les occupants des lieux

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 1] [Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/00883 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2SIH

Minute : 25/1290

Monsieur [J] [W] Représentant : Me Sophie MATEOS, avocat au barreau de MELUN, vestiaire : 75

C/

Madame [U] [Q]

Exécutoire délivrée le : à :

Copie certifiée conforme délivrée le : à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 17 Novembre 2025 par Madame Magalie CART, vice-présidente placée, auprès du premier président près la cour d’appel de PARIS, déléguée au tribunal de proximité du Raincy par ordonnance en date du 21 août 2025 pour exercer les fonctions de juge des contentieux et de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

Après débats à l'audience publique du 22 Septembre 2025 tenue sous la présidence Madame Magalie CART, vice-présidente placée, auprès du premier président près la cour d’appel de PARIS, déléguée au tribunal de proximité du Raincy par ordonnance en date du 21 août 2025 pour exercer les fonctions de juge des contentieux et de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [J] [W], demeurant [Adresse 2] - [Localité 2]

représenté par Maître Sophie MATEOS, avocat au barreau de MELUN

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [U] [Q], demeurant [Adresse 3] [Localité 3]

Comparante en personne et assistée de Maître Sarah KACEL, avocat au barreau de Paris

D'AUTRE PART

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 18 novembre 2004, Monsieur [J] [W] a donné à bail à Madame [U] [Q] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 640 euros et 200 euros de provision sur charges et un euro de frais accessoires.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [J] [W] a, par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2024, fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2025, Monsieur [J] [W] a ensuite fait assigner Madame [U] [Q] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité du RAINCY aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : - constater l’acquisition de la clause résolutoire entraînant la résiliation du bail, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire pour manquements graves et répétés de la locataire à ses obligations ; - ordonner son expulsion immédiate, - ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs, - le condamner au paiement de la somme de 5.691,68 euros au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus, d’une indemnité mensuelle d’occupation majorée des charges actuellement dues et révisable comme en cas de poursuite du bail, outre une somme de 913 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la CCAPEX.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 22 septembre 2025.

A l’audience, Monsieur [J] [W], représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 15.940,38 euros arrêtée au 17 septembre 2025. Il précise s'opposer à la demande de délais de paiement au profit de la locataire au regard de la dette locative importante.

Madame [U] [Q] comparaît en personne, assistée par son conseil qui dépose des conclusions soutenues oralement. Elle reconnaît le principe mais pas le montant de la dette locative, affirmant avoir régler le dernier loyer courant par un virement récent de 1.100 euros. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en s'acquittant du loyer courant et d'une somme supplémentaire de 250 euros en règlement de l'arriéré afin de suspendre les effets de la clause résolutoire du bail et de débouter le bailleur de l’ensemble de ses demandes, y compris des demandes de frais irrépétibles et de dépens ne visant pas la locataire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 17 novembre 2025.

Par note en délibéré, reçue au greffe par courriel du 13 novembre 2025, sur autorisation du tribunal, le conseil du demandeur a transmis un décompte actualisé de la dette locative arrêté au 13 novembre 2025 pour un montant hors frais de 16.787,48 euros.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dette locative

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, Monsieur [J] [W] produit un décompte démontrant que Madame [U] [Q] reste lui devoir, hors frais, la somme de 16.787,48 euros à la date du 13 novembre 2025 (échéance du mois de novembre 2025, jusqu'au 17 novembre 2025, incluse).

L'actualisation de la demande formée au titre de l'arriéré locatif est possible, compte tenu du caractère déterminable de la créance demandée et de la précision du décompte produit, qui confirme le versement avancé à l’audience par la locataire de 1.100 euros ayant été encaissé le 19 septembre 2025 par le bailleur.

En conséquence, Madame [U] [Q] sera condamnée au paiement de cette somme de 16.787,48 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 13 novembre 2025 (échéance du mois de novembre 2025, jusqu'au 17 novembre 2025, incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2024 sur la somme de 1.079,91 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-SAINT-DENIS par la voie électronique le 17 janvier 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [J] [W] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de SEINE-SAINT-DENIS par la voie électronique le 6 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 18 novembre 2004 contient une clause résolutoire et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause a été signifié le 5 septembre 2024, pour la somme en principal de 1.079,91 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 novembre 2024.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le bailleur est défavorable à l’octroi de délais de paiement au profit de la locataire.

Madame [U] [Q] sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire avec versements de mensualités de 250 euros par mois en sus du loyer courant, affirmant avoir fait un virement pour régler le dernier loyer courant. Elle occupe les lieux depuis 21 ans avec ses trois âgés de 17 à 26 ans. Elle explique percevoir depuis peu des ressources à hauteur de 2.000 euros par mois car elle tient une société qui a connu des difficultés expliquant sa dette locative. Elle indique que son fils travaille pour un salaire brut de 1.900 euros. Elle précise que contrairement aux conclusions de l’enquête sociale établie, elle ne perçoit pas d’allocations par la CAF et qu’il s’agit d’un bailleur privé. A titre subsidiaire, elle ne demande pas de délais pour quitter les lieux car elle a été destinataire d’un congé pour reprise avec prise d’effet au 17 novembre 2025 par son bailleur et elle envisage d’aller vivre chez sa sœur dans l’attente de l’issue de ses recherches pour identifier un logement en location moins onéreux.

Le tribunal constate que même si le dernier loyer courant au moment de l’audience a été réglé comme confirmé par la note en délibéré produit par le conseil du bailleur, ce dernier loyer a été encaissé postérieurement à l’audience et la dette est d’un montant très important avec une nette augmentation depuis la délivrance de l’assignation. Par ailleurs, les ressources de la locataire ne permettent pas l'apurement de la dette dans les délais légaux prescrits par les textes.

Madame [U] [Q] sera donc déboutée de sa demande de délais de paiement.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 6 novembre 2024.

Sur la demande d'expulsion immédiate

En vertu de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

Il ressort des pièces versées aux débats que la locataire est entrée dans les lieux en exécution d'un contrat de bail, et même si le loyer a été réglé irrégulièrement, il n'est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois. Par ailleurs, il convient de rappeler que la bonne foi est présumée. Or, en l'espèce, Monsieur [J] [W] ne rapporte aucun élément de preuve de la mauvaise foi de la locataire, cette mauvaise foi ne pouvant être caractérisée uniquement par un manquement aux obligations contractuelles.

Compte tenu des dispositions précitées et des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de réduire le délai de deux mois suivant le commandement des lieux, les bailleurs seront donc déboutés de leur demande de ce chef.

***

Madame [U] [Q] étant réputée occupante sans droit ni titre à compter du 6 novembre 2024, il convient d'autoriser Monsieur [J] [W], à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l'issue d'un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

En outre, Madame [U] [Q] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion. Le bailleur sera débouté de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle, l’indemnité d’occupation fixée réparant suffisamment le préjudice découlant pour la demanderesse concernant l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [U] [Q], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires que Monsieur [J] [W] a dû accomplir, Madame [U] [Q] sera condamnée à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l'action de Monsieur [J] [W] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 novembre 2004 entre Monsieur [J] [W], d'une part, et Madame [U] [Q], d'autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] à [Localité 3] sont réunies à la date du 6 novembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Madame [U] [Q] occupant sans droit ni titre depuis le 6 novembre 2024 ;

ORDONNE, en conséquence, à Madame [U] [Q] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, Monsieur [J] [W] à faire procéder à l'expulsion de Madame [U] [Q], ainsi que tous occupants de leur chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DÉBOUTE Monsieur [J] [W] de sa demande relative au délai d'expulsion ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Madame [U] [Q] à verser à Monsieur [J] [W] la somme de 16.787,48 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 13 novembre 2025 (échéance du mois de novembre 2025, jusqu'au 17 novembre 2025, incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2024 sur la somme de 1.079,91 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

DÉBOUTE Monsieur [J] [W] de sa demande de majoration de l'indemnité mensuelle d'occupation ;

DÉBOUTE Madame [U] [Q] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Madame [U] [Q] à payer à Monsieur [J] [W] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE Madame [U] [Q] à verser à Monsieur [J] [W] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [U] [Q] aux dépens, qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La vice-présidente