Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 1] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 25/08470 N° Portalis DB3S-W-B7J-3U73

Minute : 1304/25

Société CDC HABITAT Représentant : Me Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau du VAL D’OISE

C/

Monsieur [E] [X] Madame [L] [A]

Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me LE DEUN Copie délivrée à : M. [X] MME [A] Le 21 Novembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 20 Novembre 2025 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 20 Octobre 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau du VAL D’OISE

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [X], demeurant [Adresse 3] non comparant

Madame [L] [A], demeurant [Adresse 3] comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature électronique en date du 28 juin 2024, CDC Habitat a donné à bail à M. [E] [X] et Mme [L] [A] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer hors charges de 919,41 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 254,72 €.

Par acte séparé du même jour, CDC Habitat a donné à bail à M. [E] [X] et Mme [L] [A] un emplacement de stationnement n°44 situé à la même adresse, pour un loyer de 60,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, CDC Habitat a fait signifier à M. [E] [X] et Mme [L] [A], par exploit de commissaire de justice du 14 février 2025, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 3 696,08 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 15 juillet 2025, CDC Habitat a fait assigner M. [E] [X] et Mme [L] [A] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 20 octobre 2025 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

CDC Habitat, comparant, représenté, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter M. [E] [X] et Mme [L] [A] de l'intégralité de leurs demandes et de : o à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire ; o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ; o en tout état de cause : ? ordonner l'expulsion de M. [E] [X] et Mme [L] [A] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ; ? dire que le sort des meubles sera réglé dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d'exécution ; ? condamner solidairement M. [E] [X] et Mme [L] [A] à payer : ? la somme de 9 373,12 € à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 13 octobre 2025, échéance de novembre 2025 incluse ; ? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ; ? une somme de 1 000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ; ? une somme de 800,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ? les entiers dépens de la présente procédure ; o ne pas écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 28 juin 2024 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que M. [E] [X] et Mme [L] [A] n'ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu'ils ont été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'ils n'y ont pas déféré, qu'en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

Mme [L] [A], comparante, demande au juge des contentieux de la protection de leur octroyer des délais de paiement d'un montant de 300,00 € par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire, en actualisant leur situation personnelle et financière.

M. [E] [X], assigné à l'étude du commissaire de justice, n'a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe du Tribunal avant l'audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

Par note en délibéré, transmise au greffe du Tribunal le 30 octobre 2025, CDC Habitat a fait parvenir un décompte actualisé de la dette au 29 octobre 2025, reprenant le paiement d'une somme de 1 273 euros par les locataires le 24 octobre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de M. [E] [X] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

L'article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 28 juin 2024 que M. [E] [X] et Mme [L] [A] doivent payer un loyer d'un montant de 919,41 € hors charges, augmenté de charges récupérables d'un montant de 254,72 €. Il ressort du contrat de location de l'emplacement de stationnement que M. [E] [X] et Mme [L] [A] se sont engagés à payer un loyer d'un montant de 60,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s'est élevé à la somme de 1272,13 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [E] [X] et Mme [L] [A] restaient devoir la somme de 9 716,14 € euros à la date du 13 octobre 2025, terme d'octobre 2025 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 370,04 € (2 × 13,51 € + 184,97 € + 158,05 €).

Par ailleurs, il ressort du décompte fourni en délibéré par le bailleur que les locataires ont effectué un versement volontaire pour une somme de 1 273 euros le 24 octobre 2025.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [E] [X] et Mme [L] [A] au paiement d'une somme de 8 073,10 €, arrêtée au 24 octobre 2025, terme d'octobre 2025 inclus.

Conformément à l'article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité en son article 4.

o Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.

En l'espèce, le bail conclu le 28 juin 2024 contient telle une clause résolutoire en son article 7 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 14 février 2025 pour la somme en principal de 3 696,08 €. Le bail concernant l'emplacement de stationnement conclu le même jour contient également une clause résolutoire et le commandement de payer a également visé cette clause.

Le commandement de payer offre un délai de deux mois au locataire pour s'exécuter de sorte que le bailleur doit être regardé comme ayant renoncé en pleine connaissance de cause à un droit acquis.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 avril 2025.

Le commandement de payer a également visé la clause résolutoire figurant dans le contrat de location de l'emplacement de stationnement, de sorte qu'il y a lieu de retenir que la résiliation de ce contrat est intervenue à la même date que celle du contrat principal.

Toutefois, M. [E] [X] et Mme [L] [A] proposent de régler 300,00 € par mois pour apurer leur dette.

Il ressort des déclarations à l'audience que M. [E] [X] et Mme [L] [A] perçoivent des ressources qui leur permettent d'assurer le paiement de leurs charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire qui les placent en situation de régler la dette locative.

M. [E] [X] et Mme [L] [A] justifient d'un paiement pour un montant de 1 273 euros le 24 octobre 2025, soit une somme supérieure au montant du loyer courant. Ce paiement constitue l'exécution d'une promesse effectuée à l'audience de sorte que la condition relative à la reprise du paiement du loyer doit être considérée comme constituée.

Compte tenu de ces éléments, M. [E] [X] et Mme [L] [A] sont autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets des clauses de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par M. [E] [X] et Mme [L] [A] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, les clauses de résiliation de plein droit seront réputées ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d'attirer solennellement l'attention de M. [E] [X] et Mme [L] [A] sur le fait qu'en cas de non-paiement d'une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, les clauses de résiliation de plein droit reprendront leur plein effet et dès lors que les baux seront résiliés, CDC Habitat pourra faire procéder à l'expulsion de M. [E] [X] et Mme [L] [A]. L'intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à M. [E] [X] et Mme [L] [A], du fait de l'occupation sans droit ni titre des lieux objet des baux résiliés, de payer à CDC Habitat une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si les baux n'avaient pas été résiliés, jusqu'à parfaite libération des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

o Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

En application de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, CDC Habitat n'établit pas l'existence d'un préjudice particulier, autre que celui résultant du retard dans les paiements et de la nécessité d'agir en justice.

Il en résulte que sa demande de dommages-intérêts ne peut aboutir et sera rejetée.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 juin 2024 entre CDC Habitat et M. [E] [X] et Mme [L] [A] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 15 avril 2025 ;

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le même jour entre CDC Habitat et M. [E] [X] et Mme [L] [A] concernant l'emplacement n°44 de stationnement situé à la même adresse sont réunies à la date du 15 avril 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [X] et Mme [L] [A] à verser à CDC Habitat la somme de 8 073,10 €, au titre de l'arriéré des loyers et des charges arrêtés au 24 octobre 2025, terme d'octobre 2025 inclus ;

AUTORISE M. [E] [X] et Mme [L] [A] à s'acquitter de leur dette, savoir la somme de 8 073,10 € euros, outre le loyer et les charges courants, en 26 mensualités de 300 € chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

CONDAMNE solidairement M. [E] [X] et Mme [L] [A] au paiement des loyers et charges dus au titre, des contrats de bail conclus le 28 juin 2024 entre CDC Habitat et M. [E] [X] et Mme [L] [A] concernant, d'une part, l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3], d'autre part, l'emplacement de stationnement n°44 situé à la même adresse, sur la période courant du 1er novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, jusqu'à l'acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [E] [X] et Mme [L] [A] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [E] [X] et Mme [L] [A] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [X] et Mme [L] [A] à payer à CDC Habitat l'indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE CDC Habitat de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE CDC Habitat de sa demande en paiement d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [X] et Mme [L] [A] au paiement des entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 20 novembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION