Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 1] [Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 24/07988 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z3IG

Minute : 25/1249

Société IMMOBILIERE 3F Représentant : Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Madame [S] [W]

Exécutoire délivrée le : à :

Copie certifiée conforme délivrée le : à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 06 Novembre 2025 par Madame Magalie CART, vice-présidente placée, auprès du premier président près la cour d’appel de PARIS, déléguée au tribunal de proximité du Raincy par ordonnance en date du 21 août 2025 pour exercer les fonctions de juge des contentieux et de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 11 Septembre 2025 tenue sous la présidence par Madame Magalie CART, vice-présidente placée, auprès du premier président près la cour d’appel de PARIS, déléguée au tribunal de proximité du Raincy par ordonnance en date du 21 août 2025 pour exercer les fonctions de juge des contentieux et de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société IMMOBILIERE 3F, société Anonyme d’HLM siège social, [Adresse 2] [Localité 2]

représentée par Maître Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [S] [W] demeurant [Adresse 3] [Localité 3]

comparante en personne

D'AUTRE PART

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 6 septembre 2012, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Madame [S] [W] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 420 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a, par acte de commissaire de justice du 26 janvier 2024, fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte de commissaire de justice du 6 septembre 2024, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a ensuite fait assigner Madame [S] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du RAINCY aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers et charges,ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef, des lieux concernés au besoin avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier,ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de la défenderesse,la condamner au paiement de la somme de 12.219,95 euros au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 11 septembre 2025.

A l’audience, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 17.982,30 euros arrêtée au 1er septembre 2025. Elle précise s'opposer à la demande de délais de paiement formulée par le locataire du fait de l’absence de paiement du dernier loyer courant.

Madame [S] [W] comparaît en personne et reconnaît le principe mais pas le montant de la dette locative, indiquant avoir effectué un règlement de 600 euros le 3 septembre 2025. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en s'acquittant du loyer courant et d'une mensualité complémentaire de 500 euros en règlement de l'arriéré.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025.

Par note en délibéré reçue au greffe par courriel le 14 octobre 2025, sur demande du tribunal, le conseil de la demanderesse a transmis un décompte actualisé de la dette locative, précisant maintenir l’ensemble de ses demandes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dette locative

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F produit un décompte démontrant que Madame [S] [W] reste lui devoir, la somme de 17.975,76 euros arrêté au 13 octobre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse).

En conséquence, Madame [S] [W] sera condamnée au paiement de la somme de 17.975,76 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 13 octobre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2024 sur la somme de 7.333,22 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 6 septembre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales de SEINE-ET-MARNE par lettre recommandée avec accusé de réception le 22 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 6 septembre 2012 contient une clause résolutoire (article n°9) et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause a été signifié le 26 janvier 2024, pour la somme en principal de 7.333,22 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 mars 2024.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

La SA D'HLM IMMOBILIERE 3F s'oppose à la demande de délais de paiement formulée par le locataire du fait de l’absence de paiement du dernier loyer courant. Elle souligne une reprise partielle du versement du loyer courant avec un règlement de 600 euros le 3 septembre dernier et en août 2025 ainsi qu’une somme de 743 euros réglée en juillet 2025.

Madame [S] [W] sollicite des délais de paiements suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail par versement de mensualités de 500 euros en sus du loyer courant. Elle est sans emploi et perçoit des allocations mensuelles 1.158 euros par France travail. Elle vit avec son enfant de 20 ans sans ressources, expliquant sa dette locative par les difficultés rencontrées du fait d’un licenciement subi en 2022.

Le tribunal constate au regard du décompte actualisé, produit en cours de délibéré à la demande du magistrat, que le dernier loyer courant à la date de l’audience n’avait été réglé que partiellement pour un montant de 600 euros sur un loyer dû pour le mois d’août 2025 d’un montant de 756,76 euros, mais que la locataire a effectué en cours de délibéré un nouveau virement de 150 euros courant quasiment le montant du loyer mensuel. Néanmoins il ressort des éléments versés aux débats sur les ressources et charges de la locataire que les revenus actuels de Madame [S] [W] ne permettent pas l'apurement de la dette locative importante dans les délais légaux prescrits par les textes, cette mensualité devant intervenir sus du loyer courant.

Madame [S] [W] sera donc déboutée de sa demande de délais de paiement.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 27 mars 2024.

Madame [S] [W] étant réputée occupante sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d'autoriser la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F, à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l'issue d'un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

En outre, Madame [S] [W] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [S] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d'équité, il n'y a pas lieu de la condamner sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La SA D'HLM IMMOBILIERE 3F sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l'action de la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 septembre 2012 entre la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F, d'une part, et Madame [S] [W], d'autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 27 mars 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Madame [S] [W] est occupante sans droit ni titre depuis le 27 mars 2024 ;

ORDONNE, en conséquence, à Madame [S] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F à faire procéder à l'expulsion de Madame [S] [W], ainsi que tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Madame [S] [W] à verser à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 17.975,76 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 13 octobre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2024 sur la somme de 7333,22 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

DÉBOUTE Madame [S] [W] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Madame [S] [W] à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

DÉBOUTE la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F de sa demande au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [S] [W] aux dépens, qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La vice-présidente