Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° RG 24/07623 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M7J4

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG 11ème Chambre Civile, Commerciale et des Contentieux de la Protection [Adresse 1] [Adresse 1] [Adresse 1]

11ème civ. S3

N° RG 24/07623 N° Portalis DB2E-W-B7I-M7J4

Minute n°25/

Copie exec. à : - Me Valérie BACH - Me Serge HECKEL - M. [D] [X]

Le

Le Greffier Serge HECKEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 19 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. INNOV’IMMO Immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n° 522 260 694 prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est sis [Adresse 2] [Adresse 2] représentée par Me Valérie BACH, substituée par Me Yuri SOKOLOV, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 37

DEFENDEURS :

Monsieur [U] [X] demeurant [Adresse 2] représenté par Me Serge HECKEL, substitué par Me Marisa PISSARRO avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 192

Monsieur [R] [M] dont le dernier domicile connu est sis [Adresse 2] non comparant, non représenté

Monsieur [D] [X] demeurant [Adresse 3] non comparant, non représenté

Madame [W] [H] dont le dernier domicile connu est sis [Adresse 4] non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS : A l'audience publique du 19 Septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 19 Novembre 2025. JUGEMENT : Réputé contradictoire en premier ressort, Rendu par mise à disposition au greffe, Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de location de locaux meublés du 3 août 2021 avec effet au même jour pour une durée d’un an, la S.A.R.L. INNOV'IMMO a donné à bail à M. [U] [X] et M. [R] [M] un logement à usage d’habitation de 3 pièces d’une superficie approximative de 57,86 m² situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 1 150 € outre un forfait de charges de 50 €.

M. [D] [X] et Mme [W] [H] se sont portés caution solidaire dans le bail.

Le conseil de la S.A.R.L. INNOV'IMMO a adressé le 15 janvier 2024 au conseil de M. [U] [X] dont copie à M. [D] [X] et Mme [W] [H] mentionnant que les locataires ont quitté le logement le 15 juin 2022 en se contentant de remettre les clés dans la boîte aux lettres du bailleur sans communiquer leur nouvelle adresse. Il réclame le paiement de la somme de 11 963,70 € au titre des loyers dus du 3 août 2021 au 15 juin 2022.

Le conseil de M. [U] [X] répondait le 23 mars 2024 rappelant l’obligation de délivrance et exposant que la mise à disposition d’un autre logement que celui prévu au contrat de location relève d’un commodat en contrepartie de la délivrance du logement initial et sous toute réserve de ses propres préjudices.

La S.A.R.L. INNOV'IMMO a fait assigner M. [U] [X], M. [R] [M], M. [D] [X] et Mme [W] [H] à l’audience du 29 novembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice des 1er, 2 et 7 août 2025 pour voir :

- déclarer sa demande régulière, recevable et bien fondée ; - condamner solidairement M. [U] [X], M. [R] [M], M. [D] [X] et Mme [W] [H] à lui verser une somme de 11 963,70 € au titre de l’arriéré de loyers avec intérêts légaux de retard à compter de l’exigibilité de chaque échéance de loyer le 1er jour de chaque mois ; - condamner solidairement M. [U] [X], M. [R] [M], M. [D] [X] et Mme [W] [H] aux entiers frais et dépens, ainsi qu’à lui verser la somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; - rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’affaire a été renvoyée au contradictoire et à la demande des parties comparantes à six reprises jusqu’à l’audience du 19 septembre 2025, M. [R] [M] et Mme [W] [H] ayant été respectivement assignés par procès-verbal délivré en application de l’article 659 du code de procédure civile, M. [D] [X] par acte délivré à l’étude du commissaire de justice et informé par avis de renvoi du greffe en application de l’article 830 du code de procédure civile.

A cette audience, la S.A.R.L. INNOV'IMMO, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance y ajoutant selon conclusions du 3 avril 2025 sa demande de voir déboutés M. [R] [M], M. [D] [X] et Mme [W] [H] de toutes leurs demandes, fins et prétentions, et notamment la demande de versement d’une indemnité de 12 000 € à titre de dommages et intérêts.

Elle expose au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que les locataires n’ont pas respecté leur obligation de paiement des loyers, aucun paiement n’étant intervenu.

Elle soutient qu’aux termes du bail d’habitation et de sa clause particulière, les locataires ont expressément consenti à la mise en disposition d’un logement équivalent dont il n’est pas soutenable qu’elle ait pu intervenir à titre gratuit, la charge de la preuve d’un prêt à usage non rapportée incombant à M. [U] [X].

Elle soutient que la demande de dommages et intérêts n’est pas fondée, les prétendues nuisances sonores n’étant pas établies.

Elle ajoute qu’elle a, en vertu de la clause particulière, respecté la délivrance d’un appartement de remplacement conforme à sa destination.

Elle soutient que le consentement de M. [U] [X] n’a pas été vicié, le fait que l’appartement initial n’ait pu être mis à disposition résultant de circonstances indépendantes de sa volonté.

M. [U] [X], représenté par son conseil, au soutien de ses conclusions responsives et récapitulatives du 13 mai 2025 demande de : - déclarer la société INNOV’IMMO mal fondée ; - la débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - à titre subsidiaire, prononcer la nullité du bail en date du 3 août 2021 et le déclarer nul est de nul effet ; En tout état de cause, - la condamner à lui verser un montant de 12 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis ; - la condamner aux entiers dépens et à lui verser un montant de 1 500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soutient que le logement n’a jamais été délivré aux locataires, ceux-ci ayant accepté de signer le bail en raison du caractère temporaire et raisonnable de son indisponibilité et de la mise à disposition pour quelques jours d’un appartement qui ne correspondait pas à leurs critères ce que confirment les témoignages produits.

Il soutient que la mise à disposition temporaire du logement de substitution ne pouvait être qu’à titre gratuit, le bailleur n’ayant d’ailleurs réclamé ni moyen, ni paiement du temps de l’occupation.

Il soutient que cette situation lui a causé un préjudice, trouble de jouissance et préjudice moral.

A titre subsidiaire sur le fondement des articles 1310 et 1137 du code civil, il soutient que son consentement a été vicié par les mensonges et manœuvres lors de la conclusion du bail et demande la nullité du bail.

M. [R] [M] et Mme [W] [H] n’ont pas comparu et ne se sont fait représenter bien que régulièrement assignés par procès-verbal délivré en application de l’article 659 du code de procédure civile. M. [D] [X] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter bien que régulièrement assigné par acte délivré à l’étude du commissaire de justice et informé par avis de renvoi du greffe en application de l’article 830 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer aux acte introductif d’instance et conclusions déposées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 1. SUR LE CONTRAT DE LOCATION D’UN APPARTEMENT MEUBLÉ

Les articles 6 et 9 du code de procédure civile disposent respectivement, article 6 « A l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder. » et article 9 « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Aux termes de l’article 25-3 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, « les dispositions du présent titre (Titre Ier bis : Des rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale) sont d'ordre public et s'appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l'article 25-4 dès lors qu'ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l'article 2. Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés. »

L’article 25-5 de cette loi précise « Un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location. Ces documents ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l'établissement de l'état des lieux. »

L’article 1719 du code civil dispose que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l’occupant ; »

En l’espèce, M. [V] [E], gérant de la S.A.R.L. INNOV’IMMO a consenti le 3 août 2021 un contrat de location de locaux meublés portant sur un logement ainsi désigné, appartement, 3 pièces, 57,86 m², [Adresse 2], fond de cour, 1er étage, porte gauche à M. [U] [X] et M. [R] [M] pour une durée d’un an avec effet au 3 août 2021.

Lors du rendez-vous de signature du bail sur place le 3 août 2021, en présence des cautions dont M. [D] [X], il s’avère que l’appartement décrit et objet du contrat ne peut être délivré en raison de travaux en matière sanitaire à terminer sous quelques jours. Il ressort de l’attestation établie le 18 mars 2025 en application des dispositions des articles 200 à 202 du code de procédure civile par M. [D] [X] que les locataires et leurs garants n’ont signé le bail qu’après l’assurance donnée par le bailleur que l’appartement retenu en raison de sa position dans l’immeuble, côté cour et non rue, se libère effectivement dans les jours suivants. Il est ainsi mentionné de manière manuscrite dans le corps du contrat à la rubrique Travaux réalisés par le bailleur « remplacement écoulement douche prévu jeudi 05/08/2021 » et à la rubrique Clause(s) particulière(s) « Dans l’attente du logement, un appartement est mis à disposition dans le même immeuble ».

Il est admis que cette clause ne décharge pas le bailleur de délivrer le logement objet du contrat.

En outre, le contrat précise que le bailleur est tenu de « délivrer au locataire le logement en bon état... », employant un article défini, il s’agit bien de l’appartement décrit au contrat et pas de n’importe quel appartement situé dans l’immeuble à la convenance du bailleur.

Alors que la charge de la preuve de la délivrance repose sur le bailleur, il est constant que les annexes au contrat de location, dont l’état des lieux établis contradictoirement lors de la remise des clés et l’état descriptif et inventaire du mobilier ne sont produites aux débats ni pour l’appartement objet du contrat de location ni pour l’appartement mis à disposition alors qu’il est admis que la délivrance d’un logement s’opère par la remise des clés, les dispositions relatives aux contrats de location de logements meublés imposant la simultanéité de cet acte avec celui de l’établissement de l’inventaire et l’état détaillé du mobilier.

Il n’est pas contesté que le 26 décembre 2021, M. [U] [X] et M. [R] [M] par message souhaitant qu’il se manifeste, rappelaient à M. [E] qu’ils sont « toujours dans le mauvais appartement ». Mme [K] [A], Mme [G] [Q] et M. [O] [C] ont personnellement constaté et attesté que M. [U] [X] n’a pu se loger dans l’appartement, objet du bail.

La S.A.R.L. INNOV’IMMO ne conteste pas ce fait, aucun avenant n’est venu modifier le contrat de location initial pour prendre en compte une situation dont il était prévu qu’elle ne durerait que quelques jours, le bailleur ayant lui-même écrit que les travaux étaient « prévu jeudi 05/08/2021 », notamment pour reporter la date d’entrée en jouissance des lieux loués.

En tout état de cause, la S.A.R.L. INNOV’IMMO ne justifie d’aucune démarche pour percevoir le dépôt de garantie, le paiement de loyers ou encore pour s’assurer de l’obligation d’assurance contre les risques locatifs incombant au locataire ou de l’établissement d’un état des lieux de sortie.

En conséquence, il est établi que la S.A.R.L. INNOV’IMMO qui ne saurait se prévaloir le temps qu’elle considère celui de la location, à savoir du 3 août 2021 au 15 juin 2022, de la substitution unilatérale et définitive du logement prévu au bail par un autre logement alors qu’il s’agissait selon ses propres écrits dans le corps du contrat d’une mise à disposition sans autre précision en particulier en termes de contrepartie a manqué à sa première obligation laquelle est de délivrer l’appartement objet et décrit avec précision au contrat de location, les locataires n’ayant pu jouir de cet appartement dans les délais envisagés au contrat, encore moins dans un délai raisonnable, en tous cas du temps de leur présence dans l’immeuble soit environ10 mois et demi, durée d’ailleurs proche de la durée initiale du contrat.

Dès lors, la demande étant fondée sur le contrat de location, aucun loyer ou accessoire ne peut être réclamé au titre de ce contrat.

En conséquence et sans qu’il soit besoin de statuer sur les autres moyens, la S.A.R.L INNOV’IMMO sera déboutée de sa demande en paiement.

2. SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE EN RÉPARATION DU PRÉJUDICE SUBI PAR M. [U] [X]

L’article 1103 du Code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »

En l’espèce, le bailleur ne se prévaut pas de ce que l’inexécution de son obligation de délivrance est due à un cas de force majeure ni d’une autre cause qui lui serait étrangère et n’en rapporte la preuve.

Il est établi que le retard puis finalement l’inexécution de son obligation principale par le bailleur a placé M. [U] [X] dans une position inconfortable. Ainsi Mme [K] [A] atteste qu’il ne s’est jamais installé dans l’appartement mis à disposition « dans l’attente du logement réel... (cartons non défaits, absence de décoration) », Mme [G] [Q] attestant que « ...M. [X] s’est trouvé contraint à attendre des informations de afin de pouvoir terminer son emménagement… il a donc vécu pendant des mois avec des piles de cartons encore fermées puisqu’il ne savait pas combien de temps, il allait encore devoir rester dans l’appartement de prêt », M. [O] [C] écrivant « il n’avait toujours pas déballé ses cartons car il espérait un autre logement et des nouvelles de son propriétaire. ».

M. [U] [X] ne saurait se prévaloir de manquements du bailleur à ses obligations dans la mesure où le logement qu’il a occupé n’était pas régi par le contrat de location en litige.

Cette situation a causé un préjudice moral à M. [U] [X] lequel n’a jamais véritablement pu s’installer au regard de l’incertitude pesant sur la décision attendue du bailleur de leur délivrer le logement objet du contrat de location. Il ne rapporte pas plus la preuve d’actions à son actif pour rappeler le bailleur à ses obligations que le message du 26 décembre 2021.

La réparation de ce préjudice sera en conséquence ramenée à de plus justes proportions.

La S.A.R.L. INNOV’IMMO sera ainsi condamnée à payer à M. [U] [X] la somme de 1 000 € en réparation de son préjudice moral.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

La S.A.R.L. INNOV’IMMO, partie perdante, supportera la charge des dépens.

Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, l'équité justifie de condamner la S.A.R.L. INNOV'IMMO à payer à M. [U] [X] la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETANT toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la S.A.R.L. INNOV'IMMO à payer à M. [U] [X] la somme de 1 000 € en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE la S.A.R.L. INNOV’IMMO aux dépens ;

CONDAMNE la S.A.R.L. INNOV'IMMO à payer à M. [U] [X] la somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN