Demande en paiement des charges ou des contributions

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 1] [Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/03283 - N° Portalis DB3S-W-B7J-23Q4

Minute : 25/340

S.D.C. RESIDENCE DU [Adresse 2] A [Localité 2] Représentant : Maître Alexia DROUX de la SCP DROUX BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191 - Représentant : CABINET IMMOBILIER RIVET-LENOBLE (Syndic)

C/

Monsieur [M] [F] [O] Madame [W] [O]

Exécutoire délivrée le : à :

Copie certifiée conforme délivrée le : à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 06 Novembre 2025 par Madame Magalie CART, vice-présidente placée, auprès du premier président près la cour d’appel de PARIS, déléguée au tribunal de proximité du Raincy par ordonnance en date du 21 août 2025 pour exercer les fonctions de juge du tribunal judiciaire, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 11 Septembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Magalie CART, vice-présidente placée, auprès du premier président près la cour d’appel de PARIS, déléguée au tribunal de proximité du Raincy par ordonnance en date du 21 août 2025 pour exercer les fonctions de juge du tribunal judiciaire, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 2], [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son syndic, le CABINET IMMOBILIER RIVET-LENOBLE, [Adresse 3] pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité, dont le siège social est sis [Adresse 3] [Localité 2]

représentée par Maître Alexia DROUX de la SCP DROUX BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'UNE PART ET DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [F] [O] demeurant [Adresse 4] [Localité 3]

comparant en personne

Madame [W] épouse [O] demeurant [Adresse 4] [Localité 3]

comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE : Monsieur [M] [F] [O] et Madame [W] [Q] épouse [O] sont propriétaires des lots n°233 et n°258 au sein d'un immeuble situé au 5, rue Eugène Masse à LIVRY-GARGAN (93190), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Par acte de commissaire de justice en date du 3 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 2], représenté par son syndic le CABINET IMMOBILIER RIVET-LENOBLE sis à [Localité 2], a fait assigner Monsieur [M] [F] [O] et Madame [W] [Q] épouse [O] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer : 6.653,62 euros correspondant aux charges de copropriété impayées au 1er octobre 2021 au 25 janvier 2025 (1er trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2023 ; 635,58 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le couvrement des charges impayées avec intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2023 ; 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. L’affaire a été appelée à l’audience du 11 septembre 2025. À l'audience, syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 2], représenté par son syndic le CABINET IMMOBILIER RIVET-LENOBLE sis à [Adresse 5]), représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation, actualisant sa demande au titre de paiement de charges à la somme de 7.714,28 euros, arrêtées au 27 août 2025 (échéance du 3ème trimestre 2025 incluse), et maintenant ses autres demandes. Il s’oppose à l’octroi des délais de paiement au profit des défendeurs. Monsieur [M] [F] [O] et Madame [W] [Q] épouse [O] comparaissent à l’audience. Ils reconnaissent le montant de la dette mais demandent la diminution des frais. Sur leurs situations professionnelles, ils précisent que Monsieur [O] a l’exploitation commerciale d’une boucherie professionnelle avec un revenu mensuel de 1500 euros, qui a été fortement impactée lors de la crise sanitaire du Covid-19, période durant laquelle ce dernier a été bloqué au Maroc générant des difficultés financières ; Madame [O] étant sans emploi et sans ressources. Ils précisent percevoir un revenu mensuel de 1.278 euros au titre d’un logement en investissement locatif, faisant état de leur volonté de vendre de bien immobilier dont le bail est en cours jusqu’à 2027 ; indiquant que l’ensemble des biens en location leur rapporte des revenus mensuels de 4.572 euros. Concernant leurs dettes, ils ont la charge mensuelle d’une somme de 2.300 euros pour leurs trois prêts immobiliers et une dette fiscale de 31.800 euros. Ils subissent une saisie par l’administration fiscale à hauteur de 2.300 euros par mois avec un reste à rembourser à ce jour de 2.272 euros. Ils vivent en couple avec quatre enfants de moins de 25 ans à leur charge. Ils sollicitent de délais de droit commun afin de rembourser leur dette de charges avec versement de mensualités de paiements de 321 euros en sus des charges courantes. L’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION Sur les demandes principales : Sur le paiement des charges de copropriété En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 2], représenté par son syndic le CABINET IMMOBILIER RIVET-LENOBLE sis à [Localité 2]), verse aux débats : un contrat de syndic en date du 13 juin 2024, un relevé de propriété attestant de ce que Monsieur [M] [F] [O] et Madame [W] [Q] épouse [O] sont propriétaires des lots n°233 et n°258 au sein d'un immeuble situé au [Adresse 6] décompte daté du 27 août 2025, les appels de fonds,les procès-verbaux d'Assemblée générale tenues les du 6 juillet 2022, 5 décembre 2023 et 13 juin 2024 et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.Conformément à l'article 1310 du code civil, Monsieur [M] [F] [O] et Madame [W] [Q] épouse [O] seront tenus solidairement au paiement. En conséquence, Monsieur [M] [F] [O] et Madame [W] [Q] épouse [O] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 2], représenté par son syndic le CABINET IMMOBILIER RIVET-LENOBLE sis à [Adresse 5]), la somme de 7.714,28 euros, arrêtées au 27 août 2025 (échéance du 3ème trimestre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2025, date de l'assignation. Sur les frais nécessaires au recouvrement : En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi de la somme de 635,58 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance. Il est justifié de l'envoi de mises en demeure le 15 décembre 2021, facturée à 29,08 euros, le 29 avril 2022, facturée à 130 euros et le 17 février 2023 facturée à 24 euros. Il est également justifié de l’envoi d’une lettre recommandée le 15 juin 2023, facturée à 5,66 euros. Il y a lieu de retenir aussi les frais de commissaire de justice pour la signification de la sommation de payer du 5 mai 2022, à hauteur de 191,18 euros, dont il est justifié. Il convient de déduire les frais de « constitution de transmission du dossier à l’avocat » qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles. Il convient dès lors de condamner solidairement Monsieur [M] [F] [O] et Madame [W] [Q] épouse [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 2] la somme de 379,92 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2025, date de l'assignation ; et de rejeter le surplus des demandes. Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive : Il résulte des articles 30 du code de procédure civile et 1240 du code civil que la résistance abusive consiste d'une part dans l'usage fautif du droit de résister à la prétention du demandeur, faute caractérisée par l'intention exclusive de nuire au demandeur, et d'autre part, dans le préjudice causé par cet usage abusif. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 2]), représenté par son syndic le CABINET IMMOBILIER RIVET-LENOBLE sis à [Localité 2], ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi des défendeurs, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni d’autres éléments susceptibles de caractériser un abus fautif de nature à engager leur responsabilité. En conséquence, le syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 2]), représenté par son syndic le CABINET IMMOBILIER RIVET-LENOBLE sis à [Localité 2], sera débouté de sa demande de ce chef. Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement de droit commun : L’article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou d’échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de 24 mois. Le demandeur s'oppose à l'octroi de délais de paiement au profit des défendeurs. En l’espèce, Monsieur [M] [F] [O] et Madame [W] [Q] épouse [O] proposent de régler des mensualités de 321 euros pour se libérer de leur dette en sus du paiement des charges courantes. Compte tenu de la situation des défendeurs et du montant de la dette, il y a donc lieu de faire droit à leur demande de délais de paiement, d'autant que la dette peut être apurée dans les délais légaux et le créancier conservant la possibilité de solliciter l'entièreté de la dette qui reprendra son plein effet si le défendeur ne respectait pas les délais de paiement octroyés. En conséquence, Monsieur [M] [F] [O] et Madame [W] [Q] épouse [O] seront autorisés à se libérer du montant de sa dette en 23 mensualités d'un montant de 321 euros et la 24ème mensualité soldant la dette, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision. L’attention de Monsieur [M] [F] [O] et Madame [W] [Q] épouse [O] est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, la dette sera entièrement exigible, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [M] [F] [O] et Madame [W] [Q] épouse [O] aux dépens de l'instance. Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d'équité, il n'y a pas lieu de le condamner sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 2], représenté par son syndic le CABINET IMMOBILIER RIVET-LENOBLE sis à [Adresse 5]), sera donc débouté de sa demande à ce titre. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe et en premier ressort, CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [F] [O] et Madame [W] [Q] épouse [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 2], représenté par son syndic le CABINET IMMOBILIER RIVET-LENOBLE sis à [Localité 2]), la somme de 7.714,28 euros arrêtée au 27 août 2025 (échéance du 3ème trimestre 2025 incluse) avec intérêts au taux légal à compter du avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2025, date de l'assignation, CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [F] [O] et Madame [W] [Q] épouse [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 2]), représenté par son syndic le CABINET IMMOBILIER RIVET-LENOBLE sis à [Localité 2], la somme de 379,92 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2025, date de l'assignation, AUTORISE Monsieur [M] [F] [O] et Madame [W] [Q] épouse [O] à s’acquitter de leur dette en 23 mensualités de 321 euros minimum chacune et une 24ème mensualité soldant la dette, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, DIT qu'en revanche, si une seule mensualité reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, DIT que les versements sont effectués en plus du paiement des charges courantes, RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou pénalités de retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par la présente décision, REJETTE le surplus des demandes, CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [F] [O] et Madame [W] [Q] épouse [O] aux dépens, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE