Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° RG 25/00924 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NWR6

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG 11ème Chambre Civile, Commerciale et des Contentieux de la Protection [Adresse 1] [Adresse 1] [Adresse 1]

11ème civ. S1

N° RG 25/00924 N° Portalis DB2E-W-B7J-NWR6

Minute n°25/

Copie exec. à : - Me BLANCHARD - Mme [K]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 19 NOVEMBRE 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

Madame [X] [I] demeurant [Adresse 2] [Adresse 2] représentée par Me Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, substituée par Me Camille BLANCHARD, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 191

PARTIE REQUISE :

Madame [F] [K] demeurant [Adresse 3] [Adresse 3] comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS : A l'audience publique du 17 Octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 19 Novembre 2025.

ORDONNANCE : Contradictoire en premier ressort, Rendue par mise à disposition au greffe, Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location signé électroniquement le 13 octobre 2023 ayant pris effet le 31 octobre 2023, Mme [X] [I] représentée par le cabinet Citya Ruhl-Segesca a donné à bail à Mme [F] [K] pour une durée de 3 ans un logement à usage d’habitation de 3 pièces principales [Adresse 4], un parking n° 79 sis [Adresse 3] pour un loyer mensuel initial de 543 € outre les provisions pour charges de 145 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [X] [I] a fait signifier à Mme [F] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 février 2025 pour la somme en principal de 1 857,90 €.

Le commissaire de justice a signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin par la voie électronique, laquelle en a accusé réception le 6 février 2025.

Puis Mme [X] [I] a fait assigner à l’audience 17 octobre 2025, Mme [F] [K] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 26 juin 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel la locataire en arrêt maladie, n’a pas vu son contrat de travail renouvelé, après une période d’indemnisation, elle a bénéficié du RSA. Un plan d’apurement avait été mis en place en juillet 2025 à hauteur de 150 € par mois qu’elle n’a pas respecté, ses droits au RSA suspendus.

Mme [X] [I], représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance au soutien du dépôt de son dossier de plaidoirie pour demander de : constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle ;En conséquence, ordonner sans délai l’expulsion de Mme [F] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;la condamner à lui payer à titre de provision la somme de 1 565,10 € correspondant au titre de l’arriéré de loyers et charges locatives au quittancement du mois de juin 2025, condamnation à réactualiser sur la base du loyer et charges échus au jour de l’audience à intervenir ;la voir condamner par provision au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges et cours jusqu’à son départ effectif des lieux, soit à la somme de 723,80 € ;dire et juger que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée au bail tant que l’occupant n’aura pas quitté les lieux litigieux ;dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 5 février 2025 ;la voir condamner au paiement d’une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;la condamner aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais du commandement.

Elle expose que la dette est actualisée à la somme de 2 379,33 €. En l’absence de reprise du paiement du loyer courant, les seuls versements émanent de la CAF. La locataire aurait récemment réglé 400 € qui ne figurent pas sur le décompte. Elle s’oppose à tous délais de paiement.

Mme [F] [K] a comparu. Elle expose que le loyer est de 723,80 € par mois, elle perçoit 422 € d’allocation logement. Elle propose de payer 150 € par mois en sus du loyer courant et souhaite garder le logement.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 27 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Mme [X] [I] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 6 février 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire article « VIII. Clause résolutoire » et un commandement de payer a été signifié le 5 février 2025 pour le montant en principal de 1 857,90 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines pour le paiement des loyers et charges, seul un paiement de la locataire d’un montant de 500 € comptabilisé le 27 février 2025 est intervenu dans le temps du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 mars 2025 à 24 heures.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l'article 1353 du code civil « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

Mme [X] [I] produit un décompte établi par la S.A.S. Citya Ruhl-Segesca établissant que Mme [F] [K] reste lui devoir la somme de 2 379,33 € au quittancement du mois d’octobre 2025, décompte arrêté au 10 octobre 2025.

Mme [F] [K] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette à cette date mais fait valoir qu’elle a effectué un règlement récent de 400 €.

La créance locative est ainsi fondée pour le montant 2 379,33 €, la possibilité de paiements récents justifiant une condamnation en derniers et quittances.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement en deniers et quittance de cette somme provisionnelle de 2 379,33 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision s’agissant d’une provision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative.

Il est constant que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant.

Faute de reprise intégrale du paiement des loyers à la date de l’audience les délais de paiement ne peuvent être accordés sur ce fondement.

Toutefois l’article 1228 du code civil dispose que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la relative maîtrise de la dette locative, l’existence de paiements d’apurement partiels, la reprise d’un travail permettent d’accorder des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif, les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant ces délais.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [F] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, Mme [F] [K] sera condamnée à lui verser une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

REJETONS toutes demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 13 octobre 2023 ayant pris effet le 31 octobre 2023 entre Mme [X] [I] et Mme [F] [K] concernant un logement à usage d’habitation de 3 pièces principales [Adresse 4], un parking n° 79 sis [Adresse 3], sont réunies à la date du 19 mars 2025 à 24 heures ;

CONDAMNONS Mme [F] [K] à payer en deniers et quittance à Mme [X] [I] à titre provisionnel, à valoir sur les loyers et accessoires, la somme de 2 379,33 € avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Mme [F] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 15 mensualités de 150 € chacune et une 16ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants dont il est rappelé qu’il est payable d’avance le 1er jour de chaque mois ou de l’arriéré restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

- que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

- que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

- qu'à défaut pour Mme [F] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Mme [X] [I] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

- que Mme [F] [K] soit condamnée à verser à Mme [X] [I] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Mme [F] [K] aux dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Mme [F] [K] à verser à Mme [X] [I] la somme de 300,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN