Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente

MINUTE N° : ORDONNANCE DU : 15 Décembre 2025 DOSSIER N° : N° RG 25/01352 - N° Portalis DB2H-W-B7J-23EH AFFAIRE : [G] [T] épouse [E], [L] [T] épouse [Z] C/ S.A. INVESTISSEMENT, S.A.R.L. FC IMMOBILIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Erick MAGNIER, Premier vice-président

GREFFIER : Madame Catherine COMBY

PARTIES :

DEMANDERESSES

Madame [G] [T] épouse [E] née le 07 Avril 1697 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2] représentée par Maître Sophie BONNET-SAINT-GEORGES, avocat au barreau de LYON

Madame [L] [T] épouse [Z] née le 01 Mai 1961 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1] représentée par Maître Sophie BONNET-SAINT-GEORGES, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSES

S.A. INVESTISSEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Maître Olivier MAZOYER, avocat au barreau de LYON

S.A.R.L. FC IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 6] non comparante, ni représentée

Débats tenus à l'audience du 27 Octobre 2025 Délibéré prorogé au 15 Décembre 2025

Notification le à : Maître Sophie BONNET-SAINT-GEORGES - 1187, Expédition Maître Olivier MAZOYER - 963, Expédition

I. EXPOSE DES FAITS :

Mesdames [L] [T], épouse [Z] et [G] [T], épouse [U] (ci-après Mesdames [T]) ont assigné les sociétés FC IMMOBILIER et SA INVESTISSEMENT devant le juge des référés de [Localité 7] le 23 juin 2025 aux fins de :

Condamner solidairement les sociétés SA INVESTISSEMENT et FC IMMOBILIER à verser à Mesdames [L] et [G] [T] la somme provisionnelle de 16 000 euros, au titre de l’indemnité transactionnelle convenue, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; Condamner solidairement les sociétés SA INVESTISSEMENT et FC IMMOBILIER à verser à Mesdames [L] et [G] [T] la somme de 6 000 euros, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ; Ordonner la capitalisation des intérêts par année entière, Condamner solidairement les sociétés SA INVESTISSEMENT et FC IMMOBILIER à verser à Mesdames [L] et [G] [T] la somme de 2 000 euros au titre des frais exposés dans l’instance ; Condamner solidairement les sociétés SA INVESTISSEMENT et FC IMMOBILIER au paiement des entiers dépens. Assignée par dépôt de l'acte en l'étude de commissaire de justice, la société SA INVESTISSEMENT n’a pas comparu.

Assignée par dépôt de l'acte en l'étude de commissaire de justice, la société FC IMMOBILIER n’a pas comparu.

Mesdames [L] [T], épouse [Z] et [G] [T], épouse [U] exposent les éléments suivants :

Suivant acte notarié, en date du 23 novembre 2022, Mesdames [L] et [G] [T] ont consenti aux sociétés SA INVESTISSEMENT et FC IMMOBILIER une promesse unilatérale de vente portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 3] ([Adresse 5]) moyennant un prix de vente de 800 000 euros. Le même jour, les sociétés se portaient acquéreur d’un deuxième bien immobilier.

Une indemnité d’immobilisation de 80 000 euros était prévue au profit de Mesdames [T]. Les deux sociétés s’engageaient à verser la moitié de cette somme entre les mains du notaire à titre de dépôt de garantie. Alors que les conditions suspensives administratives étaient levées, les sociétés SA INVESTISSEMENT et FC IMMOBILIER ont indiqué ne pas être en mesure de réitérer les ventes à la date convenue, et ont sollicité un délai supplémentaire pour le faire. Mesdames [T] ont accepté une prorogation jusqu’au 30 mai 2023, sous réserve que les sociétés versent l’indemnité d’immobilisation prévue entre les mains du notaire, ce qu’elles n’avaient pas fait jusqu’ici.

Le 18 avril 2023, les société SA INVESTISSEMENT et FC IMMOBILIER ont versé au notaire les sommes de 40 000 € à ce titre.

Suivant lettres recommandées avec accusé de réception en date du 27 février 2024, Mesdames [T], par l’intermédiaire de leur conseil, les mettaient en demeure :

D’autoriser le notaire en charge de la vente à remettre à Mesdames [T] la somme de 40 000 € correspondant à la moitié de l’indemnité d’immobilisation séquestrée en son étude ; De procéder au règlement de la somme complémentaire de 40 000 € correspondant au solde de l’indemnité d’immobilisation convenue. Les sociétés SA INVESTISSEMENT et FC IMMOBILIER sollicitaient une réduction de l’indemnité d’immobilisation. Après concessions réciproques, les parties ont régularisé un protocole transactionnel, en date du 22 octobre 2024. Les sociétés ont libéré la somme séquestrée chez le notaire, 40.000 euros pour Mesdames [T], mais n’ont pas procédé au règlement complémentaire de l’indemnité transactionnelle convenue de 16.000€.

Mmes [T] sollicitent l’octroi de dommages et intérêts pour résistance abusive.

L’audience a eu lieu le 27 octobre 2025. Mesdames [T] ont indiqué se désister de leur instance à l’égard de la société FC IMMOBILIER placée en liquidation judiciaire. Elles maintiennent l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la société SA INVESTISSEMENT.

Le délibéré a été fixé au 8 décembre, prorogé au 15 décembre 2025.

II. MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas comme en l’espèce, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Il est donné acte à Mesdames [T] de leur désistement d’instance à l’égard de la société FC IMMOBILIER.

L’article 1103 du code civil prévoit « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Également, l’article 2044 du code civil définit l’accord transactionnel comme « un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit ».

De plus, l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que le juge des référés a le pouvoir de statuer « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

En l’espèce, Mesdames [T] et la société SA INVESTISSEMENT ont conclu un accord transactionnel, signé par l’ensemble des parties, le 22 octobre 2024.

L’article 2.1 de cet accord prévoit que la société SA INVESTISSEMENT s’engage à libérer les sommes séquestrées chez le notaire à l’égard de Mesdames [T], à hauteur de 40.000€.

L’article 2.2 inscrit de façon claire et précise que « Les sociétés SA INVESTISSEMENT et FC IMMOBILIER acceptent en outre de verser à Mesdames [T] la somme de 16 000 euros à titre de complément d'indemnité d'immobilisation. »

Il est stipulé par ailleurs que cette somme a été versée dès avant la signature du présent protocole sur le compte CARPA de Me [I], la signature du présent protocole emportant autorisation de décaissement des fonds au profit de Mmes [T]..

Or l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Il ressort de la clause de la transaction que le paiement de la somme de 16 000 euros a eu lieu avant la signature de la transaction sur le compte CARPA de sorte qu’il existe une contestation sérieuse relative à l’obligation de paiement de cette somme par la société SA INVESTISSEMENT et qu’il y a lieu de rejeter la demande de paiement de cette provision.

Il convient de débouter les consorts [T] de leur demande de dommages et intérêts fondée sur la procédure abusive dans la mesure où il est formulé une demande de paiement de dommages et intérêts et non une demande de provision, le juge des référés ne pouvant se prononcer que sur une demande de provision.

Il y a lieu de rejeter la demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner Mmes [T] aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Erick MAGNIER, Juge des référés, assisté de Madame Catherine COMBY Greffière, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

DONNONS ACTE du désistement d’instance de Mmes [T] à l’égard de la société FC IMMOBILIER ; 

REJETONS les demandes de paiement de Mesdames [T] ;

REJETONS la demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNONS Mesdames [T] aux dépens. 

Prononcé à la date de mise à disposition au greffe par Erick MAGNIER, vice-président.

En foi de quoi, le président et le greffier ont signé la présente ordonnance.

Le greffier Le président