Baux d'habitation - Autres demandes relatives à un bail d'habitation

MINUTE N° : 2025/ JUGEMENT DU : 07 Novembre 2025 DOSSIER N° : N° RG 25/00226 - N° Portalis DBYI-W-B7J-DNXD NATURE AFFAIRE : 5AZ/ Sans procédure particulière AFFAIRE : [A] [D] C/ Société DAUPHINOISE POUR L HABITAT SA D HLM

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 07 Novembre 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Juge des contentieux de la Protection : Madame Véronique ARMETTA-DUMEZ, Magistrat à titre temporaire

Greffier : Madame Florence DUCLAUX, Greffier

DESTINATAIRES : copie exécutoire délivrée à : Me RICOTTI le : 07.11.2025

copie certifiée conforme délivrée à : Mme [D] le : 07.11.2025

DEMANDERESSE

Mme [A] [D], demeurant 86 résidence les bosquets batiment B3 - 38540 HEYRIEUX comparante

DEFENDERESSE

Société DAUPHINOISE POUR L HABITAT SA D HLM, dont le siège social est sis 34 Avenue Grugliasco - 38130 ECHIROLLES représentée par Me Doriane RICOTTI, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

Qualification : contradictoire, en dernier ressort

Débats tenus à l'audience du 19 Septembre 2025 Date de délibéré indiquée par le Président : 07 Novembre 2025

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par Madame ARMETTA-DUMEZ, Magistrat à titre temporaire, et par Madame DUCLAUX, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE La société Dauphinoise pour l’Habitat (la SDH) a donné à bail à Madame [A] [D] un logement situé dans l’immeuble Allée des Frères Lumières Résidence « LES BOSQUETS » Bâtiment B3 - Logement n°86 à HEYRIEUX (38540) . Par requête unilatérale en date du 12 mars 2025 reçue le 17 mars 2025 au greffe de la juridiction, après une tentative de conciliation le 10 mars 2025, Madame [A] [D] a saisi le Juge des Contentieux de la Protection de VIENNE aux fins de faire condamner la SDH à lui verser la somme en principal de 2000 euros outre de 3000 euros à titre de dommages et intérêts et les entiers dépens. Madame [A] [D] soutient que la SDH ne respecte pas ses obligations en tant que bailleur telles que prévues par l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989 ; que malgré des interventions de l’ADIL 38, la moisissure persiste dans les chambres ce qui a provoqué les ennuis de santé de son fils. Que face à l’inaction de son bailleur, elle n’a eu d’autre choix que d’engager cette action. Après une demande de renvoi, l’affaire a été valablement retenue à l'audience du 19 septembre 2025, Madame [A] [D] qui avait aux termes de ses conclusions porté ses demandes à 16000 euros, à l’audience a limité ses demandes à la seule réparation du préjudice subi par son fils; au soutien de sa demande, Madame [A] [D] expose que le logement loué était humide ; que des moisissures étaient présentes ; que pour protéger la santé de son fils, elle a dû déménager. Elle fixe le montant de son préjudice à la somme de 5000 euros. En défense, la SDH valablement représentée par son conseil, conclut à titre liminaire à l’irrecevabilité des demandes de Madame [A] [D] aux motifs que dans ces dernières écritures cette dernière a réévalué ses demandes à 16 000 euros, qu’en application de l’article 818 du Code de procédure civile, les demandes supérieures à 5000 euros ne peuvent être formées par requête ; que Madame [A] [D] doit être déboutée de l’intégralité de ses demandes. Sur le fond, elle soutient que Madame [A] [D] ne démontre ni la réalité, ni l’étendue du préjudice subi par son fils ; qu’aucun lien de causalité n’est démontré, qu’aucun fondement juridique n’est visé ; que s’agissant des demandes de remboursement des factures d’eau, Madame [A] [D] ne démontre pas ses habitudes de vie, ni la surconsommation ; que dans ces conditions, elle doit être déboutée. La SDH sollicite en outre le paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens. L'affaire a été mise en délibéré à la date du 07 novembre 2025 pour qu'un jugement soit rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION Sur l’irrecevabilité Vu l’article 818 du Code de procédure civile ; En l’espèce, Si Madame [A] [D] a sans conteste modifié postérieurement à sa requête ses demandes ; il n’en demeure pas moins qu’elle a lors de l’audience contradictoire limité ses demandes à la seule réparation du préjudice subi par son fils qu’elle fixe à 5000 euros. Que dans ces conditions, la demande en justice engagée par Madame [A] [D] n’avait pas à être initiée par voie d’assignation ; en conséquence, l’action de Madame [A] [D] sera déclarée recevable. Sur la demande principale Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Vu les articles 1353 et 1720 du Code civil ; Aux termes de l’article 1719 du Code civil ; Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. Madame [A] [D] soutient que depuis le mois d’aout 2021 et jusqu’à son départ des lieux loués en juillet 2025, elle a souffert dans son appartement de problèmes de moisissures et d’infiltrations d’eau par le plafond ; elle dénonce une mauvaise étanchéité des fenêtres à l’origine d’une surconsommation d’électricité ; elle verse au soutien de ses prétentions, des courriers, l’ancien et le nouveau DPE, des photos et des copies de factures EDF, outre le certificat du Docteur [H] qui atteste que son fils [P] souffre d’asthme aggravé par une exposition à la moisissure, outre l’ancien et le nouveau DPE ;

La SDH déclare qu’à l’entrée dans les lieux de Madame [A] [D], le logement ne présentait aucun des problèmes dénoncés ; que consécutivement à des problèmes d’étanchéité des terrasses, des travaux de réhabilitation ont été effectués courant 2023 ; que lors d’une visite des lieux en décembre 2024, les techniciens ont confirmé « la présence d’un pont thermique mais pas d’infiltration d’eau», ont précisé « que ce n’est pas le pont thermique qui entraine l’apparition de la moisissure mais l’humidité dans le logement »« le chauffage et l’aération du logement sont primordiaux » ; Madame [A] [D] prétend que l’humidité de son appartement était due à des ponts thermiques ; en l’espèce, si la présence de ponts thermiques dans cet appartement n’est pas contestée, elle ne peut expliquer à elle seule, la présence d’humidité et de moisissures ; en effet, les ponts thermiques résultent de défauts de conception, et/ou de défauts dans la pose des isolants (défauts de continuité entre isolants, angles, etc.), ils sont plus fréquents en cas d’isolation du logement par l’intérieur (que par l’extérieur) ; néanmoins, ils ne favorisent le développement de condensation de surface voire de moisissures que s’ils sont couplés à une sur-humidité de l’air, un défaut de ventilation et une insuffisance de chauffage. En l’espèce, Madame [A] [D] ne verse aucun élément probant qui permettrait d’imputer à son bailleur le non repect de son obligation de délivrance à l’origine des désordres dénoncés ; au contraire, le DPE établi le 12 janvier 2024, après la réalisation de travaux par le bailleur, démontre que le logement affiche une bonne performance énergétique (notée C - cette note correspondant à l’isolation du logement et de la performance des équipements) ; que donc des améliorations ont été apportés au logement depuis 2021, date du précédent DPE, (la précédente note de la performance énergétique étant E). Dès lors, il y a lieu de considérer Madame [A] [D] ne démontre pas que les problèmes d’humidité et de moisissures constatés dans le logement loué à son départ sont imputables à la SDH, ni que par son refus d’y remédier, la SDH aurait loué des locaux impropres à un usage d’habitation, causant ainsi un préjudice au fils de Madame [A] [D]. En conséquence, Madame [A] [D] sera déboutée de sa demande. Sur les autres demandes Madame [A] [D] qui succombe sera condamnée aux dépens, par application de l'article 696 du Code de procédure civile, qui dispose que la partie qui succombe au procès en supporte les dépens. Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne permet de faire application de l'article 700 du Code de procédure civile. La SDH sera déboutée de sa demande à ce titre.

Enfin, en application de l'article 514 du Code de procédure civile, l'exécution provisoire du présent jugement sera de droit.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire, par mise à disposition au greffe, statuant par jugement contradictoire en dernier ressort, exécutoire de droit : DEBOUTE Madame [A] [D] de ses demandes ; DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; CONDAMNE Madame [A] [D] aux entiers dépens de l’instance. Ainsi jugé et prononcé à Vienne, Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,