Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

COUR D'APPEL D'ORLÉANS

CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 02/10/2025

la SELARL LX POITIERS-ORLEANS

la SELARL LEROY AVOCATS

ARRÊT du : 02 OCTOBRE 2025

N° : 208 - 25

N° RG 22/02414

N° Portalis DBVN-V-B7G-GVFY

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 11] en date du 21 Septembre 2022

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265279692300558

S.A.S [Adresse 9]

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

Ayant pour avocat postulant Me Sophie GATEFIN, membre de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau d'ORLEANS, et pour avocat plaidant Me Christian BEER, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

INTIMÉS : - Timbre fiscal dématérialisé N°:1265291400725231

Monsieur [W] [T]

[Adresse 1]

[Localité 5]

et

Madame [Z] [E] épouse [T]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Ayant tous deux pour avocat postulant Me Marie-Odile COTEL, membre de la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau d'ORLEANS et pour avocat plaidant Me Cédric LIGER, membre de L'AARI ITER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

D'AUTRE PART

DÉCLARATION D'APPEL en date du : 14 Octobre 2022

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 05 Septembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l'audience publique du JEUDI 26 SEPTEMBRE 2024, à 14 heures, Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, en charge du rapport, Madame Fanny CHENOT, Conseiller, et Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l'article 805 et 907 du code de procédure civile.

Après délibéré au cours duquel Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, Madame Fanny CHENOT, Conseiller, et Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :

Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS,

Madame Fanny CHENOT, Conseiller,

Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller,

Greffier :

Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et Monsieur Axel DURAND lors du prononcé,

ARRÊT :

Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le JEUDI 02 OCTOBRE 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

La société Soderev Tour a pour activité l'exploitation de résidences de tourisme et prend à bail des appartements dans ces résidences en fournissant à sa clientèle des prestations d'hôtellerie et de loisirs. Elle exploite ainsi la résidence de tourisme, classée par Atout France, "[Adresse 7]" à [Localité 6].

Suivant acte sous seing privé du 26 février 2006, M. et Mme [R], aux droits desquels viennent M. [W] [T] et Mme [Z] [E] épouse [T] à compter du 19 septembre 2018, ont donné à bail commercial à la société [Adresse 9] un appartement de type T3 d'une superficie de 44,56 m², logement n° 83, situé dans la résidence "[Adresse 7]", pour une durée de neuf ans, moyennant un loyer annuel initial de 5 359 euros HT, payable trimestriellement à terme échu.

Par avenant du 21 mars 2016, les parties ont convenu d'un renouvellement du bail à effet du 30 juin 2016 pour une durée de neuf ans.

En 2020, le loyer annuel s'élevait à 6 738,90 euros TTC, soit 1 684,73 euros TTC par trimestre.

La société Soderev Tour a suspendu le paiement des loyers pendant la crise sanitaire Covid 19, notamment pendant les périodes de confinement.

Le 20 avril 2021, M. [W] [T] a adressé une requête en injonction de payer au tribunal judiciaire de Tours. Suivant ordonnance du 6 août 2021 signifiée le 30 août 2021, la société [Adresse 9] a été condamnée à payer à M. [W] [T] la somme de 4 879,28 euros en principal avec intérêts au taux légal, celle de 5,55 euros au titre des frais accessoires et les dépens.

Le 15 septembre 2021, la société Soderev Tour a formé opposition à l'ordonnance du 6 août 2021.

Mme [Z] [T] est volontairement intervenue à l'instance devant le tribunal judiciaire de Tours.

Par jugement contradictoire du 21 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Tours a :

- condamné la SAS [Adresse 9] à verser à Mme [Z] [T] et M. [W] [T] la somme totale de 6 970,99 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 septembre 2021,

- autorisé la SAS Soderev Tour à rembourser cette somme en 12 versements de 580 euros, le dernier soldant la dette, et dit que le premier versement devra être réalisé au plus tard avant le 10 du premier mois qui suivra la signification du présent jugement,

- rejeté la demande de dommages-intérêts de Mme [Z] [T] et M. [W] [T],

- rejeté la demande de publication de la décision,

- condamné la SAS [Adresse 9] à verser à Mme [Z] [T] et M. [W] [T] la somme totale de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SAS Soderev Tour aux dépens,

- maintenu l'exécution provisoire.

Suivant déclaration du 14 octobre 2022, la société [Adresse 9] a interjeté appel de l'ensemble des chefs expressément énoncés de ce jugement, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts de M. et Mme [T] et la demande de publication de la décision.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 27 août 2024, la SAS Soderev Tour demande à la cour de :

Vu l'article 5.4 du bail commercial liant les parties,

Vu les articles 1195, 1218, 1221, 1709, 1719 et 1722 du code civil,

Vu les articles 834, 835 et 700 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence et les pièces produites,

- déclaré la société [Adresse 9] bien fondée en son appel et, y faisant droit, réformer le jugement du tribunal de Tours du 21 septembre 2022 condamnant la société Soderev Tour en ce qu'il a :

* condamné la société [Adresse 9] à verser à Mme [Z] [T] et M. [W] [T] la somme totale de 6 970,99 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 septembre 2021,

* autorisé la société Soderev Tour à rembourser cette somme en 12 versements de 580 euros, le dernier soldant la dette, et dit que le premier versement devra être réalisé au plus tard avant le 10 du premier mois qui suivra la signification du présent jugement,

* condamné la société [Adresse 9] à verser à Mme [Z] [T] et M. [W] [T] la somme totale de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

* condamné la société Soderev Tour aux dépens,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

- débouter les intimés de leurs prétentions à l'encontre de la société [Adresse 9],

A titre subsidiaire,

- limiter le montant des arriérés de loyers à la seule somme de 3 194,57 euros,

Dans tous les cas,

- rectifier la comparution de la société Soderev Tour en "[Adresse 3]",

- condamner solidairement M. et Mme [T] à payer à la société [Adresse 9] la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. et Mme [T] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la la société d'avocat Lexavoué, avocat au barreau d'Orléans, en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 30 août 2023, M. [W] [T] et Mme [Z] [T] demandent à la cour de :

Vu les articles 1103 et 1231 du code civil,

Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile,

- débouter la société Soderev Tour de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- dire et juger Mme [Z] [T] et M. [W] [T] recevables et bien fondés en leurs demandes,

Par conséquent,

A titre principal,

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Tours le 21 septembre 2022 en ce qu'il a condamné la société [Adresse 9] à payer à Mme [Z] [T] et M. [W] [T] la somme principale de 6 970,99 euros arrêtée au 30 septembre 2021,

- prendre acte du règlement de la somme de 3 784,46 euros réalisés jusqu'au 10 janvier 2022,

en conséquence,

- condamner la société Soderev Tour à payer à Mme [Z] [T] et M. [W] [T] la somme principale de 3 186,55 euros arrêtée au 10 janvier 2022,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour estimait que le loyer n'était pas dû pendant la période du 17 mars 2020 au 11 mai 2020, période de confinement,

- condamner la société [Adresse 9] à payer à Mme [Z] [T] et M. [W] [T] la somme principale de 2 171,10 euros arrêtée au 10 janvier 2022 correspondant à la somme due arrêtée au 10 janvier 2022 (3 186,55 euros) déduction faite de la somme de 1 015,45 euros correspondant au loyer pour la période du 17 mars 2020 au 11 mai 2020,

En tout état de cause,

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Tours le 21 septembre 2022 en ce qu'il a :

* condamné la SAS Soderev Tour à verser à M. et Mme [T] la somme totale de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

* condamné la SAS [Adresse 9] aux dépens,

- infirmer le jugement en ce qu'il a :

* autorisé la SAS Soderev Tour à rembourser cette somme en 12 versements de 580 euros, le dernier soldant la dette, et dit que le premier versement devra être réalisé au plus tard avant le 10 du premier mois qui suivra la signification du présent jugement,

* rejeté la demande de dommages-intérêts de M. et Mme [T],

* rejeté la demande de publication de la décision,

Y ajoutant,

- condamner la SAS [Adresse 9] à verser les intérêts de retard au taux d'intérêt légal à compter du 29 juillet 2020, date de réception de la mise en demeure, avec anatocisme,

- condamner la société Soderev Tour à payer à Mme [Z] [T] et M. [W] [T] la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts,

- ordonner à la société [Adresse 9] de faire publier, à ses frais, le jugement à intervenir, dans le délai de 15 jours qui suivra la date de sa signification, dans le journal PAP Immobilier, toutes éditions, dans les dimensions et caractères qu'il plaira à la cour de préciser,

- à défaut de publication, condamner la société [Adresse 9] à verser une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du 16ème jour qui suivra la date de signification de l'arrêt à intervenir,

- condamner la société Soderev Tour à payer à Mme [Z] [T] et M. [W] [T] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile d'appel,

- condamner la société [Adresse 9] en tous les dépens d'appel dont le montant sera recouvré par Me Marie-Odile Cotel.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 5 septembre 2024 et l'audience de plaidoiries fixée au 26 septembre 2024.

MOTIFS

A titre préalable, il convient de rectifier l'erreur matérielle figurant dans le jugement dont appel, lequel mentionne comme adresse de la société Soderev Tour celle figurant sur l'avenant du 21 mars 2016 au bail commercial, à savoir [Adresse 2], alors que la société [Adresse 9] a changé l'adresse de son siège social, désormais fixé au [Adresse 4], comme indiqué dans ses conclusions devant le tribunal judiciaire de Tours, RCS de Paris n° 445 103 658.

Sur l'exigibilité des loyers réclamés :

La société Soderev Tour soutient que les loyers réclamés par les époux [T] ne sont pas dus compte tenu des termes du bail (article 5.4), des exception d'inexécution, violation de l'obligation de délivrance et impossibilité de jouir du bien loué, nés de l'entrave administrative subie, rendant légitime la suspension du paiement des loyers pendant les périodes de confinement, d'interdiction d'exploitation et de restriction de circulation.

1- les stipulations contractuelles

L'article 5.4 "Stipulations particulières" du bail stipule que "De convention expresse entre les parties, le preneur pourra remettre en question le loyer en cas de force majeure interrompant l'activité touristique (tel que tremblement de terre, pollution de toute nature, catastrophe naturelle, entrave administrative ou autre au libre accès ou à la circulation des personnes ou des biens, ...) ou d'événements amenant un dysfonctionnement dans l'activité du preneur, notamment une quelconque modification dans la destination ou l'accès des parties communes ou encore leur mauvais entretien ou fonctionnement étant entendu que cette disposition ne saurait s'appliquer dans l'éventualité où le preneur aurait le contrôle de l'entretien ou du fonctionnement desdites parties communes".

Cette clause prévoit deux cas de remise en question du loyer par le preneur tenant pour l'une à une cause extérieure au bien loué, s'agissant de la force majeure interrompant l'activité touristique, comme en témoigne la notion même de force majeure et l'énumération "(tel que tremblement de terre, pollution de toute nature, catastrophe naturelle, entrave administrative ou autre au libre accès ou à la circulation des personnes ou des biens, ...)", pour l'autre à une cause affectant le bien loué lui-même, s'agissant d'événements amenant un dysfonctionnement dans l'activité du preneur, comme en témoignent les deux exemples cités "notamment...".

C'est donc à raison que le premier juge n'a pas retenu la deuxième alternative de la clause pour la pandémie de Covid 19 qui n'a pas vocation à s'appliquer en l'espèce.

Concernant la force majeure interrompant l'activité touristique, c'est à juste titre que le premier juge a relevé qu'il n'est visé que l'interruption, soit la cessation totale de l'activité touristique du fait de l'entrave administrative. Or force est de constater que les loyers réclamés ne portent pas uniquement sur la période du 15 mars au 2 juin 2020 (premier confinement) et du 29 octobre au 15 décembre 2020 (second confinement) qui ont entraîné la fermeture des résidences de tourisme.

En outre, la clause prévoit dans ce cas pour le preneur la possibilité de "remettre en question le loyer", notion peu précise et explicite juridiquement, qui signifie dans le langage courant réétudier, réexaminer, repenser, revoir, mais en aucune manière suspendre le paiement du loyer au sens d'en être purement et simplement libéré, exonéré, comme l'entend la société [Adresse 9].

Il en résulte que la société Soderev Tour ne peut fonder le non-paiement unilatéral des loyers sur la clause 5.4 du bail qui ne lui permet que de rediscuter ou revoir le montant ou les modalités de paiement du loyer, ce que les bailleurs ont vainement proposé dans leurs échanges préalables avec la société [T].

2- les dispositions légales

Tout en admettant (page 15 de ses écritures) que le droit commun n'est pas applicable en l'espèce, la société [T] passe néanmoins en revue tous les fondements juridiques susceptibles de l'exonérer du paiement des loyers pendant les périodes de confinement avec fermeture imposée des locaux recevant du public pour les activités non essentielles.

A titre surabondant, il convient de rappeler :

- sur l'absence de cause invoquée (ancien article 1131 du code civil) au motif que l'obligation de payer le loyer incombant à la société [Adresse 9] a été temporairement privée de cause, que la cause s'apprécie par principe au jour de la formation du contrat et que, le cas échéant, la disparition de la cause au cours de l'exécution du contrat est sanctionnée par la caducité de l'engagement et non l'exonération pour l'une des parties de ses obligations ;

- sur la perte de la chose louée (article 1722 du code civil) au motif que la perte de la chose louée au sens de cet article ne se limite pas à la perte matérielle mais peut être constituée par une perte juridique notamment lorsque l'empêchement d'utiliser la chose louée résulte de l'ordre d'une autorité, qu'il est établi que l'interdiction de recevoir du public édictée pour faire faire à l'épidémie de Covid 19, mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilée à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil (3ème Civ., 30 juin 2022, n° 21-20.190 et n° 21-19.889) ;

- sur l'exception d'inexécution (articles 1219 et 1220 du code civil, ancien article 1184) au motif que les bailleurs n'ont pas assurer une jouissance paisible du bien loué et délivrer un local conforme à son usage à raison des locaux interdits d'accès à la clientèle, qu'il est constant que la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n'est pas constitutive d'une inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance (3ème Civ., 30 juin 2022, n° 21-20.190 et n° 21-19.889) ;

- sur la force majeure (ancien article 1148 du code civil), qu'il est jugé que constitue un cas de force majeure un événement présentant un caractère imprévisible lors de la conclusion du contrat et irrésistible dans son exécution, l'irrésistibilité n'étant pas caractérisée si l'exécution est seulement rendue plus difficile ou onéreuse, que dès lors, le débiteur d'une obligation contractuelle de somme d'argent inexécutée ne peut s'exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure, qu'il en résulte que l'impossibilité d'exercer une activité du fait des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus covid-19, ne pouvait exonérer un locataire à bail commercial du paiement des loyers (3ème Civ., 15 juin 2023, n° 21-10.119), étant ajouté que les pouvoirs publics ont mis à disposition des commerçants affectés des aides, telles que prêt garanti par l'Etat, dispositif "coûts fixes" précisément pour les résidences de tourisme.

Sur le montant de la créance et les délais de paiement :

Il convient, par infirmation du jugement entrepris de ce chef, de limiter la créance de loyers de M. et Mme [T] à la somme de 3 186,55 euros arrêtée au 10 janvier 2022, eu égard au règlement de la somme de 3 784,46 euros effectué avant cette date et non pris en compte par le premier juge, telle que sollicitée dans le dispositif de leurs écritures, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement entrepris à la société Soderev Tour en date du 11 octobre 2022, les loyers arrêtés au 10 janvier 2022 ne pouvant porter intérêt à compter de la mise en demeure du 29 juillet 2020.

Eu égard au montant de la condamnation de la société [Adresse 10] et au temps déjà écoulé depuis l'exigibilité des loyers, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a accordé des délais de paiement à la société Soderev Tour qui, au demeurant, a sollicité l'infirmation du jugement de ce chef.

Sur les autres demandes :

M. et Mme [T] sollicitent la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive au paiement leur ayant causé un préjudice financier relativement au remboursement des échéances du prêt contracté pour l'acquisitioon du bien ainsi qu'un préjudice moral.

Au vu des pièces communiquées sur ce point (à savoir la seule offre de crédit immobilier), ils ne justifient pas d'un préjudice distinct de celui déjà réparé par la présente décision et résultant de l'obligation dans laquelle ils se sont trouvés d'exposer des frais pour faire valoir leurs droits. Au surplus, ils ne démontrent pas la mauvaise foi de la société [Adresse 9].

Ils seront donc déboutés de ce chef par confirmation du jugement entrepris.

Eu égard à la nature du litige, au montant de la condamnation et aux circonstances de l'espèce, les demandes de publication de la décision et, à défaut de publication, de prononcé d'une astreinte n'apparaissent pas opportunes. Par confirmation du jugement entrepris, il n'y sera donc pas fait droit.

Le sort des dépens et de l'indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge.

La société Soderev Tour, qui succombe en appel, supportera la charge des dépens d'appel et sera condamnée à verser à Mme [Z] [T] et M. [W] [T] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

RECTIFIE l'erreur matérielle affectant le jugement entrepris (en page 1) relative à l'adresse du siège social de la société [Adresse 9], laquelle est [Adresse 4], RCS de [Localité 8] n° 445 103 658,

Vu l'évolution du litige,

CONFIRME le jugement du 21 septembre 2022 du tribunal judiciaire de Tours en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts de M. et Mme [T], rejeté la demande de publication de la décision, condamné la société Soderev Tour au versement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens,

L'INFIRME POUR LE SURPLUS,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

CONDAMNE la société [Adresse 9] à payer à Mme [Z] [T] et M. [W] [T] la somme de 3 186,55 euros en principal arrêtée au 10 janvier 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2022,

DIT que les intérêts dus depuis plus d'un an porteront eux-mêmes intérêts,

DIT n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte,

REJETTE la demande de délais de paiement,

CONDAMNE la société Soderev Tour aux dépens d'appel, lesquels pourront être recouvrés par Me Marie-Odile Cotel, avocat, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société [Adresse 9] à verser à Mme [Z] [C] et M. [W] [C] la somme totale de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

Arrêt signé par Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, présidant la collégialité et Monsieur Axel DURAND, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT